Далеко не каждый готов взять ипотечный кредит. Чем старше человек, тем осторожнее подходит он к такой серьезной ответственности. Сложно прогнозировать, что будет со страной, с работой, со здоровьем собственным и здоровьем близких в предстоящие 15-30 лет. Да и опыт показывает, что спокойных и предсказуемых периодов в истории России было маловато. В 20-м веке - разве что 20 лет эпохи застоя.
Да и сама квартира может в итоге выйти «золотой». Ведь, если взять ипотеку на долгий срок, то в итоге придется заплатить две-три ее стоимости.
Но есть ситуации, когда все доводы разума и расчета отступают (например, жуткая теснота или непреодолимый конфликт с соседями по квартире), остается только страх перед большим кредитом. Чего мы боимся? Как поступать со своим страхом?
Считается, что одна из основных причин страха - незнание. Боится ли водолаз ледяных глубин? Боится ли охотник медведя? Боится ли альпинист высоты? Наверное, опасается. Потому что лучше других знает, что может произойти, если потерять осторожность. Но зато именно водолаз знает, как вести себя на глубине, в том числе при нештатных ситуациях. Именно охотник понимает, как нужно действовать при встрече с медведем, а альпинист тщательно подбирает снаряжение и страховку.
У каждого страха есть реальная причина. Но всегда есть люди, которые этот страх встретили лицом к лицу, разобрались с ним и научились добиваться успеха в ситуациях, когда другие отступают. То же и с ипотекой.
Четыре страха
1. Банк может повысить ставку на кредит
Может. На ипотечном рынке существуют три вида процентной ставки: комбинированная, плавающая и фиксированная.
Плавающая ставка имеет две составляющие: переменный рыночный индикатор и стабильная маржа банка. Если кредит берется в рублях, то переменный индикатор составляются, как правило, ставка рефинансирования Банка России, или Mosbor. Если кредит берется в евро, то Eurobor, если в долларах - Libor. Эти индексы меняются со строгой периодичностью, в зависимости от договора (раз в полгода или раз в квартал). Соответственно, с изменением индекса изменяется и ставка.
Комбинированная ставка фиксируется на срок от 3 до 5 лет, после чего она становится плавающей. Размер ставки будет зависеть от ситуации на рынке, а не от банка. С одной стороны, для заемщика это риск, ведь в случае экономического кризиса стоимость кредита может увеличиться. С другой стороны, если грамотно выбрать программу, можно обезопасить себя от риска.
Фиксированная ставка - фиксируется на весь кредитный срок и меняться не должна. Однако можно встретить в договоре пункт, по которому банк имеет право менять ставку. Поэтому следует очень внимательно изучать договор перед подписанием.
2. Банк не разрешит погасить кредит досрочно
Разрешит. Да, банкам крайне невыгодно, если заемщик погашает кредит, поскольку они рассчитывают получать прибыль на протяжении многих лет. Однако сегодня заемщик имеет право выплатить ипотеку досрочно, предупредив банк о своем решении, как минимум, за 30 дней до погашения кредита.
3. Ипотечную квартиру нельзя продать, сдать или завещать
Можно. С оговорками. Да, ипотечная квартира становится собственностью заемщика. Он может зарегистрироваться в квартире сам и прописать в ней членов своей семьи. Он может сделать ремонт. Однако по вопросам дарения, аренды, перепланировки и продажи квартиры заемщик должен получить у банка официальное разрешение. Правда, в большинстве случаев банки идут навстречу клиентам: им неважно, кто будет платить взносы, главное, чтобы их платили.
4. Мою квартиру могут забрать
В крайнем случае. Пока заемщик исправно платит по кредиту, его жилье никто не отнимет. Если возникли финансовые трудности, и человек сам рассказал о них банку, банк постарается найти компромиссное решение. А вот если клиент нарушает условия кредитного договора, перестает платить, не выходит на связь с банком, тогда банк имеет право продать квартиру (только через суд) и тем погасить долг по кредиту.
Справка
Центробанк обеспокоен кредитным бумом и был вынужден принять меры к его обузданию. Начальник Управления дистанционного банковского надзора ГУ ЦБ РФ по Нижегородской области Нина Железнова сообщила: «Объемы потребительского кредитования выросли за 2012 год на 32%. Рост по некоторым банкам доходит до 40-60%. Задолженность по этому виду кредитов составляет 127 млрд руб. 2012 год отличается бумом потребительского кредитования. Мы понимаем, что такой резкий рост приводит к негативным последствиям в виде просрочек по кредитам». По словам эксперта, были повышены нормативы резервирования по потребительским ссудам: чем больше средств банк выдает по кредитам, тем более крупная сумма должна находиться в резервном фонде финансовой организации – на случай невозвращенных кредитов.
Специалисты ипотеки не боятся
Банкам выгодно давать кредиты на долгий срок и стабильно получать прибыль. Но только ответственным и надежным клиентам. Рисковать и разбрасываться деньгами они не любят. Ипотечным брокерам выгодно привлекать новых клиентов, потому что они получают вознаграждение за свои услуги. Но им невыгодно вовлекать в ипотечный кредит людей, не способных с ним справиться. Потому что разочарованный клиент и сам повторно не обратится, и знакомых не приведет, и, более того, расскажет всей округе, как его подвели. Тем более интересно, что скажут об ипотечных страхах эксперты из этой сферы.
Алиса Сковпень, начальник отдела ипотечного кредитования ФКБ «Петрокоммерц» в г. Нижний Новгород, согласна, что для многих получение ипотеки связано с опасениями. Люди боятся, что всю жизнь придется быть кому-то должным, да и психологически внушительная сумма кредита не дает покоя. Причина большинства страхов, по ее мнению, одна: отсутствие уверенности в своем материальном благополучии в будущем.
«Для того чтобы решится на ипотеку, нужно четко понимать свои финансовые потоки не только на текущий день, но и в будущем, - говорит Алиса Сковпень. - Важно продумать все возможные риски, которые могут произойти в процессе обслуживания кредита и заранее спланировать пути выхода из затруднительного материального положения, если оно возникнет. Предусмотреть дополнительные источники дохода, чтобы в случае лишения дохода по основному месту работы, иметь под рукой резервный источник поступления денежных средств.
При частичном досрочном гашении кредита я рекомендовала бы не сокращать срок кредитования, а уменьшать сумму оставшегося ежемесячного платежа, чтобы в случае непредвидимых обстоятельств кредитная нагрузка на семью была минимальной».
Банки настороженно относятся к завышенным желаниям заемщиков, выбирающих дорогое жилье и увеличивающих сумму кредита. «Первоначально кажется, что уровень платежа можно «потянуть», - объясняет Алиса, - но не нужно забывать о том, что личные потребности возрастают и в конечном итоге подобные заемщики не справляются со своими расходами и кредитными обязательствами. Поэтому мы рекомендуем выбирать то жилье, платеж по которому в кредит будет учитывать не только необходимые личные потребности (квартплата, еда, проезд и т.д.), но и потребности для души».
Светлана Лаптева, ипотечный брокер АН «Вариант плюс», напоминает, что иного способа переехать в свое жилье (ну разве что родственники подарят или оставят в наследство) у большинства нижегородцев просто нет. Она считает, что ипотечный кредит - это удобно, правильно, но подходить к нему надо осознанно, серьезно, оценив свои возможности. И перечисляет три основные ситуации, когда люди боятся кредита:
- Создание новой семьи. Всем хочется строить свою жизнь отдельно от родителей, поэтому молодые семьи часто снимают жилье и платят порой высокую арендную плату. Тогда-то у них и возникает мысль: а не взять ли ипотечный кредит на приобретение или строительство своей собственной квартиры. Решение очень верное, и меня, как брокера, радует, что современная молодежь стала серьезно подходить к этому вопросу. Но ипотека - это особый вид кредитования. Он, как правило, берется на долгий срок и в довольно крупном размере.
Молодые семьи начинают активно интересоваться вопросом ипотеки, ищут информацию в СМИ, ходят на консультацию в банки. А когда подают заявки, порой сталкиваются с отказами или получают одобрение кредита, но …не могут подобрать жилье (то квартира не соответствует требованиям банка, то имеющейся суммы недостаточно). Тогда-то у них и опускаются руки.
Молодые семьи, у которых имеется лишь небольшая сумма на первоначальный взнос или этой суммы вообще нет, сомневаются, надо ли им вообще брать ипотечный кредит, влезать в «кабалу». Они не знают, когда лучше брать кредит: сейчас или позже. У них обычно много вопросов, на которые они не находят ответов.
Когда такие семьи обращаются к нам, мы подробно изучаем их ситуацию, смотрим, что можно предложить на данном этапе, какие вопросы, задачи им нужно решить перед тем, как взять такой серьезный кредит. Т.е. сначала мы даем подробную консультацию, а уже потом заключаем договор на услугу кредитования и риэлторскую услугу. И с нашей помощью они реализуют свою мечту.
- Разъезд. Например, в одной квартире живут несколько семей, им надо разъехаться. Или одна семья хочет купить себе в собственность всю квартиру, а вторая готова продать свою долю и желает на эти деньги приобрести жилье в другом месте. Такие ситуации порой сложно решить без использования ипотечного кредита, но и ипотечный кредит получить непросто: для банков подобная ситуация представляет определенный риски. В одиночку с подобной задачей справиться сложно. Однако, если умело выстроить схему работы, то с помощью специалиста кредит получить можно.
- Страх потерять квартиру. Люди боятся, что квартира будет находиться в залоге у банка. Боятся, что они, пока не выплатят кредит, не смогут продать ее и купить другую, лучшую. Боятся, что в случае возникновения проблем с выплатой кредита банк сможет их выселить и забрать квартиру. Мы разъясняем таким семьям, что нужно на начальном этапе продумать все детали. В частности, какой именно кредит семье будет по силам выплачивать, какие ситуации могут возникнуть в жизни за 20 лет и как можно будет из них выйти, не рискуя потерять квартиру. Т.е. нужно просто понять суть ипотечного кредита и научиться «жить с ним».
Хотя наряду с «кредитофобией» есть и другая крайность - «кредитомания», когда люди берут кредиты на все подряд. Как следствие, они «забывают» потом о некоторых, особенно небольших кредитах, не справляются с их выплатой, начинают судорожно искать новые, более крупные кредиты для погашения большого количества мелких. Но порой уже не могут остановиться.
Еще одна сторона этого вопроса - клиенты с большими задолженностями и просрочками по кредитам. Они начинают испытывать трудности с кредитованием на покупку жилья и в результате нередко отказываются от этой идеи. Таким людям мы стараемся помочь, если это возможно, а если нет, то предлагаем другие возможности решить жилищный вопрос.
Кстати, у нас в агентстве к осени планируется проведение семинаров ипотечной грамотности для нижегородцев, где мы постараемся научить людей правильно взвешивать свои возможности, четко понимать законодательные акты, связанные с кредитованием, грамотно подходить к их использованию. Ведь не секрет, что весь цивилизованный мир уже давно существует с ипотечными кредитами, а наша страна только «учится».
