Хочу купить за рубежом гостиницу в бюджете €500 тыс. Возможно ли найти что-нибудь стоящее в таком бюджете? На какой срок отдачи можно рассчитывать?
Станислав ЗИНГЕЛЬ, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:
Инвестиции в мини-отели являются наиболее рискованными среди всех вложений в гостиничную недвижимость. Обуславливается это тем, что к их управлению трудно привлечь профессиональную управляющую компанию. Управляющие компании редко интересуются малым бизнесом, концентрируя свои усилия на крупных гостиницах с хорошей локацией.
Помимо этого будущему владельцу трудно перед покупкой установить реальную доходность мини-отеля вследствие большой доли «серых доходов» в общем объеме дохода.
В дополнение к этому мини-отели нередко не обладают достаточными финансовыми ресурсами для противостояния крупным игрокам рынка, которые могут начать экспансию в ранее не интересовавший их регион. Банки неохотно кредитуют покупку и деятельность мини-отелей.
Также большое значение имеет сильная зависимость семейного отеля от ограниченного, хотя и постоянного круга клиентов. Такие постояльцы, как правило, выбирают семейный отель благодаря личным контактам с владельцами и персональным достоинствам владельцев. Иными словами, на собственника мини-отеля «завязана» основная масса постоянных посетителей; и совсем не факт, что они останутся лояльны мини-отелю, когда в один прекрасный день вместо «фрау Бригитты» мини-отелем начнет управлять «Василий Петрович».
Как правило, чистая прибыль владельцев прибыльных мини-отелей составляет 6-12% годовых от их общей стоимости.
Другое дело, что в большинстве случаев потенциальный покупатель сможет получить от продавца подтверждение всей суммы дохода. Поэтому нередко покупка мини-отеля – это покупка кота в мешке, поскольку во многих странах на «серые доходы» (реальность которых никак при покупке никак не проверишь) у мини-отелей приходится очень существенная часть дохода.
Резюме: найти надежный вариант инвестирования в мини-отели крайне сложно, поэтому инвестору лучше воздержаться от инвестирования в мини-отели, отдав предпочтение, например, гостиничным номерам, находящимся под управлением всемирно известных гостиничных операторов.
Игорь ИНДРИКСОНС, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru:
В мини-отели инвестировать не советую. Мечта многих россиян - купить за границей мини-отель и заниматься семейным бизнесом на склоне лет. Мечта красивая, но в 99 случаях из ста не осуществимая. Лично я сталкивался с более чем 30 случаями приобретения мини-отелей россиянами в различных странах, но, к сожалению, все эти опыты закончились плачевно. И не по причинам неумения вести хозяйство, заботиться о клиентах. Основная причина кроется в том, что заполнить мини-отель клиентами крайне сложно, потому что этот вид гостиничного бизнеса крайне специфичен. В мини-отели клиенты крайне редко заходят с улицы, клиентскую базу нужно создавать годами. Владельцы, столкнувшиеся с проблемой отсутствия клиентов пытаются договориться о сотрудничестве с управляющими компаниями, но для них это не интересно, 10-15 номеров - объем не обеспечивающий им рентабельность. Интерес у управляющих компаний появляется от 70 номеров и выше. В настоящее время европейские мини-отели бизнес низкорентабельный.
Могу посоветовать вложить эту сумму в приобретение номеров в крупных отелях. Став владельцем гостиничных номеров, не придется заботиться об их обслуживании, заполнении, уплате налогов, страховании, все эти функции на себя возьмет управляющая компания. Такие крупные управляющие компании способны страховать на наполняемость, они ответственны за ремонт и за любые повреждения в номерах. В дополнение ко всему они имеют корпоративных клиентов, таких как Microsoft, BP, Shell, заключить договор с которыми в частном порядке просто невозможно. Да и уровень ликвидности и доходности у таких объектов высокий, и, в случае чего, продать эту коммерческую недвижимость сравнительно легко, желающие всегда есть. Срок окупаемости подобных инвестиций в среднем составляет около 10-12 лет.
Нина ВОЛКОВА, директор NV-Company:
Инвесторы все чаще отказываются от покупки акций, отдавая предпочтение другим активам. Купить гостиницу за рубежом - отличная альтернатива. В пользу такой инвестиции в Черногорию говорит многое: круглогодичное авиасообщение, отсутствие визы, стабильный интерес россиян к отдыху в этой стране, льготное (относительно соседних европейских стран) налогообложение и низкие коммунальные платежи.
Правительство Черногории определяет туризм как стратегическое направление в экономике страны и создает благоприятный климат для этого направления. Не секрет, что отельная база в Черногории не удовлетворяет запросам клиентов, а в высокий сезон найти достойный вариант весьма сложно. Гостиничный фонд не располагает достаточными фондами, а апартаменты, которые традиционно предлагают в аренду местные жители не отвечают критериям времени и возросшим запросам россиян. Именно поэтому я бы рекомендовала черногорское направление для ведения гостиничного бизнеса.
На черногорском рынке достаточно предложений в бюджете €500 тыс. Но они, как правило, находятся не на первой линии, да и инфраструктура у них устаревшая и требует серьезных вложений.
Ввиду того, что институт управляющих компаний в Черногории находится в зачаточном состоянии, инвестору, вложившему €500 тыс. в гостиницу, стоит обратить внимание и на этот аспект. Если он не готов самостоятельно вести бизнес, придется столкнуться с поиском и завышенными ценами на услуги управляющей компании. Отсутствие кредитования в данной отрасли также ограничивает возможности инвесторов.
Ожидать немедленного возврата доходов не приходится, в долгосрочной перспективе прибыль в размере 6-9% годовых могут принести гостиницы в бюджете от €1 млн и выше. Ликвидность таких объектов значительно выше, чем в бюджете €500 тыс.
Константин КОВАЛЕВ, управляющий партнер компании Blackwood:
Купить гостиницу в таком бюджете за рубежом практически нереально. Например, в Швейцарии за эту сумму можно приобрести разве что небольшой ресторан или несколько комнат для сдачи в аренду. Что касается отеля, то минимальный бюджет здесь составит CHF1,5 млн (примерно €1,23 млн).
Аналогичная ситуация во Франции и в Испании. Во Франции заявленного бюджета хватит на приобретение трехкомнатной квартиры без ремонта и с самыми скромными видовыми характеристиками. Остается, правда, вариант сельской гостиницы, но в этом случае покупателю придется серьезно поработать над ее концепцией и продумать выбор локации. В Испании стоимость двухзвездочного отеля, требующего вложений, но при этом с хорошими перспективами окупаемости, составит €3,5 млн. В бюджете €500 тыс. здесь можно приобрести неплохую виллу и сдавать ее в круглогодичную или сезонную аренду - бизнес, который в Испании наверняка принесет прибыль.
