Возможно, вскоре банки, отбирая ипотечные квартиры у недобросовестных заемщиков, не смогут требовать с них доплаты, если квартира окажется дешевле суммы займа. Упростится ли жизнь заемщиков и как планируют защищаться кредитные организации, мы спросили у экспертов рынка
В последние дни своей работы Госдума прошлого созыва приняла в третьем окончательном чтении законопроект №240676-5 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество». Законопроектом предусмотрено развитие института ипотечного кредитования, в частности, сокращение срока осуществления государственной регистрации ипотеки и упрощение процедуры взыскания заложенного имущества.
Суть вопроса
«Законопроект представляет собой очень объемный документ, в котором предпринята очередная попытка урегулировать порядок обращения взыскания на предмет залога, – рассказывает руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. – В основном изменения касаются процедуры уменьшения сроков и порядка предоставления документов на государственную регистрацию. Также закон коснется в первую очередь нотариусов, поскольку у них появляется больше возможностей получать документы из ЕГРП и подавать документы непосредственно от участников сделки. Это даст больше возможностей зарабатывать деньги на эксклюзивной основе, так как таких прав у других нет».
Однако есть в этом законопроекте еще один момент, который несколько взбудоражил юристов кредитных организаций. Согласно проекту, пункт 5 статьи 61 «Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества» Федерального закона от 16 июля 1998 года №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» будет звучать так:
«Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки».
Проще говоря, если заемщик не сможет платить по кредиту и банк отберет у него заложенную квартиру, кредит будет считаться погашенным, даже если эта квартира будет стоить дешевле, чем сумма кредита заемщика. Никаких доплат банк потребовать не сможет.
Рано радоваться
С одной стороны, эксперты не видят в этих нововведениях ничего революционного: сегодня стоимость квадратного метра растет. «С учетом того, что в данный момент цены на рынке недвижимости стабильны или имеют небольшую тенденцию к росту, риск возникновения ситуаций, когда стоимость квартиры не покрывает сумму долга за счет падения ее цены, минимален. Таким образом, в целом на рынке ипотеки этот законопроект в отрицательную сторону не скажется», – считает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак.
С другой стороны, всего два года назад «черный лебедь» мирового кризиса показал нам, как за короткое время стоимость недвижимости может упасть на треть, а безработица – вырасти. Сегодня ситуация действительно стабильна, но видные экономисты как в России, так и за рубежом, предрекают новую волну экономического кризиса уже на конец 2012 – начало 2013 года. И как поведет себя при этом недвижимость России, остается только гадать.
Впрочем, банки не планируют отпускать ситуацию на самотек. По мнению экспертов, они будут пуще прежнего страховать свои риски. «Скорее всего, принятие этого законопроекта приведет к тому, что банки еще более осторожно будут подходить к выдаче кредитов с минимальным или нулевым первым взносом», – говорит Владимир Спарак. Соглашается с этим и Дмитрий Некрестьянов: «Банки всегда тщательно оценивают свои риски, поэтому думаю, что если они оставляют залог за собой, то теперь введут новые пути страхования своих рисков и переноса ответственности, в том числе и на заемщика».
Подтверждают эту мысль и представители кредитных организаций. Так, руководитель управления ипотечного кредитования ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианна Белькова считает, что введение этого закона будет означать удорожание ипотечной сделки для заемщиков, если их первоначальный взнос меньше 30%: банки просто не захотят брать на себя системные риски и последуют примеру АИЖК и ВТБ, то есть начнут внедрять для кредитов с первоначальным взносом 10-30% ипотечное страхование, а то и вовсе перестанут одобрять кредиты со взносами меньше 30%. «Страховые компании начнут активно развивать программу «Ипотечное страхование». Данная страховка предполагает страхование рисков неисполнения обязательств заемщика по кредитному договору. Если банк предъявит к заемщику требования о погашении кредита при недостаточности у банка денежных средств, вырученных от реализации ипотечной квартиры, то страховая компания выплатит банку за заемщика разницу между остатком основного долга, установленным на дату предъявления требования о погашении кредита, и денежными средствами, вырученными от реализации ипотечной квартиры», – объяснила Марианна Белькова.
Несмотря на перечисленные недостатки, закон более четко очертит на ипотечном рынке правила игры: заемщик заплатит страховку, но будет уверен, что в случае возникновения чрезвычайной ситуации ему не придется ничего доплачивать банку. «С точки зрения заемщиков, этот законопроект можно оценить только положительно. Он еще больше снизит опасения заемщиков в непредвиденных обстоятельствах остаться без квартиры, да еще и должным банку», – подтверждает Владимир Спарак.
Однако не все эксперты столь оптимистичны. «Несмотря на то, что закон регулирует отношения, которые изначально рассчитаны на длительные сроки, законодательная база в сфере ипотечных кредитов постоянно меняется, поэтому частое внесение изменений в закон об ипотеке не делает взаимоотношения сторон стабильнее, – говорит Дмитрий Некрестьянов. – В итоге заемщики получат какие-то выгоды от этого закона, но большинство просто останется даже не в курсе, что многое поменялось».
Некоторые эксперты и вовсе считают, что на отношениях заемщика и кредитора внедрение этих правовых новшеств не отразится. «Введение данного законопроекта, скорее всего, не скажется ни на работе кредитных организаций, ни на заемщиках, – считает директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар» Алексей Кошелев. – Возможно, это приведет к более четкому соблюдению сроков регистрации, которые сейчас в большинстве случаев нарушаются. Что до банков, то они и сейчас пытаются минимизировать свои риски с помощью страхования, поэтому ничего существенного в этом плане не произойдет».
Кто окажется прав, покажет время.
Фото: m.czp72.ru
