Офис – наш второй дом. На работе мы проводим не меньше времени, чем в квартире, а иногда и больше. И с той же тщательностью, с которой обычно мы выбираем жилище, необходимо подойти к выбору офиса. После главных вопросов, первыми приходящими на ум при просмотре вариантов помещений – транспортная доступность, престижность района, цена, наличие рядом парковок и кафетериев, необходимо озаботиться еще одним пунктом – положительной аурой здания или его «здоровьем». Несмотря на то, что синдром «больного» здания официально признан пока только в Америке, влияние не очевидных отрицательных факторов на здоровье и моральное состояние сотрудников давно доказанный факт.
Диагноз установлен
О том, что есть помещения, негативно влияющие на наше здоровье, в России узнали около 10 лет назад. Работая в «больном» здании, можно лишиться не только иммунитета, но и зарплаты. Так, офисные рабочие зачастую жалуются на то, что дома чувствуют себя превосходно, а на работе начинает болеть голова, ухудшается настроение, чувствуется вялость, иногда появляются непонятные аллергия или кашель. Несомненно, все это начинает влиять на трудоспособность, и никакие административные меры не могут повлиять на улучшение микроклимата в коллективе. Зато на его ухудшение могут влиять: избыточная или недостаточная влажность воздуха, вибрация, посторонние шумы или гул, пыль, электромагнитное излучение, неправильное освещение и искусственные материалы, использующиеся при отделке кабинетов.
По словам Валерия Кузнецова, технического директора отдела управления и эксплуатации недвижимости Cushman & Wakefield, существует уже весьма много публикаций на эту тему, которая стала актуальной на западе с 70-х годов прошлого века. Во-первых, «временно больными» можно считать все здания. Отличительная их особенность – болезнь проходит с течением времени, как правило, несколько месяцев. Например, после очередного косметического ремонта. Если болезнь не связана с временными критериями, то такие здания считаются «постоянно» больными.
Эксперты выделяют пять причин, способствующих переходу зданий в критерий «постоянно» больных. Это: повышенная изоляция современных зданий от внешней среды - воздухонепроницаемость и инсоляция, пониженная гидроизоляция зданий от грунтовых вод: на углубленных этажах в условии московских геологических условий, оснащение зданий встроенными «грязными» технологиями: трансформаторные подстанции, узлы связи, холодильные центры и т.д., переоборудование бывших производственных зданий в офисные помещения.
Причины возникновения «больных зданий» могут иметь глобальный и экологический характеры. Глобальные проблемы связаны с частичным разрушением строительных конструкций – трещинами, появлением плесени и грибка. К сожалению, практика показывает, что расширение зон застройки вынуждает использовать явно непригодные для этого территории, которые ранее относились к могильникам или мусорным свалкам.
Как рассказал Виктор Козин, исполнительный директор NAI Becar, если где-нибудь на окраине Москвы 20 лет назад стоял химический завод, который потом был перенесен в область, то на зараженной территории даже после примитивных работ по обеззараживанию грунта или снятию верхнего слоя полностью избавиться от проблем не удастся. Застройщики никогда не будут сообщать о бывшем происхождении земельного участка, на котором планируется возвести объект. Поэтому экологичность объекта на 99% зависит от его местоположения. И на 1% от экологичности тех материалов, которые используются при строительстве. Существуют экологические сертификаты на строительные материалы, но недобросовестные подрядчики зачастую лукавят и используют вредоносные материалы. Явный пример экологически неправильного подхода при подборе отделочных материалов – высокая концентрация формальдегида в рабочем кабинете Владимира Жириновского. Соответственно, опасные вещества выделяются даже в таких статусных заведениях, как дом Правительства.
Предупрежден - значит вооружен
В результатах исследования ученых Гонконгского политехнического университета, наблюдавших за коллективом из 259 служащих, говорится, что в «больных» офисах с плохой вентиляцией, расположенных в зданиях, построенных над действующей линией метро или подземной рекой, работоспособность сотрудников может снижаться до 40%. Помимо планировки и удачного расположения самого объекта, важно знать, на какой земле построено здание, нет ли в нём паразитов и грызунов – самостоятельно установить это сложно, необходимо привлечь специалистов. Но это время и средства не будут потрачены зря – на кону экономическое благополучие фирмы.
«Нужно обязательно провести обследование здания профессиональными консультантами, архитекторами и инженерами, с хорошим опытом работы на рынке коммерческой недвижимости. Договариваться на пороге подписания аренды с арендодателем о необходимых изменениях, которые должны быть выполнены перед переездом арендатора. Нужно оценить работу УК с точки зрения репутации на рынке, репутации у местных арендаторов: корректной эксплуатации оборудования, уборки в здании, управлении взаимоотношениями с арендаторами», - говорит Михаил Каплун, директор отдела управления строительными проектами, CBRE.
Однако что делать, если вы уже арендовали помещение в здании, которое далеко от экологического идеала, а переехать возможности нет?
По словам Ксении Агаповой, менеджера по экологическим инновациям компании Jones Lang LaSalle, в подобных помещениях необходимо регулярно организовывать программы специальных мероприятий, которые будут направлены на постепенное снижение рисков как для состояния самого здания, так и для здоровья его арендаторов. Конкретные профилактические меры зависят от специфики здания – его территориального месторасположения, функционального назначения, архитектурно-планировочных решений, степени износа и т.д.
Согласно рекомендациям врачей, полный обмен воздуха в здании должен происходить в среднем 8,4 раза в течение суток. Необходимо регулярно очищать от пыли вентиляционные фильтры и проводить очистку от плесени и грибков крышу здания и прилегающую территорию, внутри помещения удалять активные летучие органические соединения, часто менять ковровые покрытия
Эффективных методов борьбы с «больными» зданиями всего три, и без них все остальные известные методы не приводят к желаемым результатам. Валерия Кузнецова советует обратить внимание на проветривание здания наружным воздухом, сухой подвал, обеспечивающий максимальную гидроизоляцию, отведение конденсата и приточно-вытяжную вентиляцию и избыточную эргономику рабочих мест - ближе к свету, дальше от стен, дальше от соседей. Совет арендаторам при поиске офисных помещений обратить на использовании в здании именно этих методов.
Согласен с предыдущим экспертом и Михаил Каплун. «Если правильно и регулярно проводить мероприятия по дератизации и дезинсекции, то грызуны и насекомые не представляют проблемы», - говорит он, -«В случае с грибком и плесенью сложнее, здесь необходимо уделять внимание новым местам образования и тщательно отслеживать работу по минимизации подобных образований уже на этапе строительства».
В настоящий момент значительное влияние на лечение зданий, собственно как и на лечение людей, оказывает экономический кризис. Отсутствие средств либо чрезмерная их экономия – это периодический фактор, но с которым бесполезно бороться. Приходится констатировать, что выздоравливать здания будут тогда, когда начнет выздоравливать экономика.
Новизна - залог здоровья?
Так называемая «внутренняя окружающая среда» является порождением современной эпохи. В совсем недавнем прошлом, здания, в известной степени, всегда были открыты для притока внешнего воздуха и функционировали в системе, которую можно назвать как естественная вентиляция. Однако технический прогресс позволил довольно значительно отделять помещения зданий от внешней среды, закачивая и распространяя воздух в них путем искусственной вентиляции и одновременно заполняя их разнообразными химическими частицами от испускающих их строительных материалов и других объектов.
Несомненно, удачное решение всех проблем, связанных с синдромом больных зданий – это новые здания из натуральных материалов, построенные в экологически чистом пригороде. Но большинству из нас приходится мириться с рабочим местом, находящемся в неподходящем для этого месте. Именно в таких условиях мы становимся наиболее уязвимы для синдрома больных зданий. Усугубляет ситуацию создание новых строительных материалов, в попытке экономии энергии призванных как можно эффективнее изолировать здания, приводит к их полной закупоренности, а, соответственнно, к размножению бактериий, грибков и плесени.
При въезде в здание проводится целая цепь операций по диагностике и разработке технологичных решений, которая может встать владельцу объекта в копеечку. Кроме того, это довольно длительный и трудоемкий процесс, с помощью которого не всегда удается сразу найти причину «болезни» здания. При этом нельзя гарантировать, что проблем с фундаментом или гидроизоляцией объекта больше не произойдет. Таким образом, встает вопрос о том, не дешевле ли обойдется арендовать помещение в так называемом, «зеленом» офисе?
Как рассказала Мария Сергиенко, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group, если говорить о тенденциях развития «зеленых» технологий, то стоит отметить, что при выборе бизнес-центра вопросы об экологичности здания со стороны потенциальных арендаторов сегодня уже не редкость и в будущем они будут все более актуальными, а следующим шагом green development станет уже нормой, и арендаторы будут априори предполагать, что если у тебя здание класса А+, то оно построено в соответствии со стандартами green development. И причина не только в заботе об окружающей среде, но и в рациональных с точки зрения бизнеса.
Сейчас сложно оценить, насколько и когда именно будет востребован в России green development, но понятно одно: его время рано или поздно придет. Любой инвестиционный проект (офисный или торговый центр, если мы говорим о коммерческой недвижимости), при получении сертификата сейчас приобретает некую added value к цене.
«Возведение здания в соответствии с экологическими нормами как минимум увеличит стоимость строительства на 1000-1500 долларов за 1 кв.м.»,-говорит Мария Сергиенко, - «Я считаю, что пока у девелоперов есть возможность не получать сертификаты соответствия - они их не будут получать, хотя сами здания будут отвечать необходимым требованиям».
Однако не всегда «зелёность» является залогом здоровья и способна решить любые проблемы. Так, по мнению Ксении Агаповой, системы экологической оценки, так же как и набор критериев – абсолютно добровольные, и их выбор зависит от каждого конкретного девелопера. К тому же, очень важно иметь в виду, что например, характеристики энергоэффективного здания и объекта, обеспечивающего сотрудникам комфортную среду для работы и жизнедеятельности, прямо противоположны.
Арендаторам всегда стоит иметь в виду, что не очень качественно построенное здание можно откорректировать грамотной эксплуатацией, тогда как даже самый удачный объект может пострадать от несоответствующего уровня эксплуатационных услуг.
