Болгария – страна замечательная. Ее достоинства — мягкий климат, теплое море, дружелюбие местного населении и прочее — обсуждались тысячи раз. Но всего названного, увы, мало для того, чтобы приобретение недвижимости автоматически стало выгодной инвестицией. Следует обращать внимание и на финансовые аспекты.
Неликвидус вульгарис
Начнем с очевидного: болгарская недвижимость является сегодня неликвидом в самом – если тут уместно это слово – концентрированном виде. Продавцов – море, во многих новых комплексах в каждом пятом окне красуются объявления о продаже: это неудачливые частные инвесторы, поняв, что «немного ошиблись», пытаются избавиться от своего кусочка «болгарского рая». Объявления – на радость полиглотам: с местным «продава се» соседствует for sale и наше родное «продается». Понятно, что шансов у этих горе-спекулянтов никаких: они конкурируют не только друг с другом, но и с фирмами, реализующими новостройки. В арсенале последних – широчайшие маркетинговые возможности, Интернет, выставки, тогда как частное лицо только и может, что отпечатать на принтере листочек формата А4 и ждать чуда…
Вопрос о ликвидности иногда становится даже занятным. Обсуждаем по электронной почте с барышней-агентом квартиру. Задаю вопрос: за какое время и по какой цене ее можно продать? Через полдня приходит ответ: вариант замечательный, 30 км от Бургаса, у подножия гор Стара-Планина. Я снова свое: что замечательная – не спорю, мне бы о деньгах и сроках. Ответ (после молчания примерно в сутки): а зачем вообще продавать такую хорошую квартиру?!
Контракт: читаем внимательно
Договоры, которые болгарские застройщики предлагают подписать покупателям, – отдельная песня. К примеру, в типовом контракте весьма уважаемого и солидного «Форт Нокса» содержится пункт о том, что в случае просрочки платежей на срок более месяца «договор теряет силу автоматически, а возмещение ущерба Продавцу за невыполнение обязательств Покупателем по оплате стоимости недвижимости будет равно сумме, оплаченной к этому моменту Покупателем, которая остается у продавца». В переводе на общепонятный язык это значит вот что: предположим, вы купили недвижимость за 44 тыс. евро, из которых 20 тыс. заплатили сразу, а оставшиеся 24 в рассрочку – скажем, 40 платежей по 600 евро. Исправно заплатив 39 раз, 40-й вы просрочили. И застройщик имеет полное право забрать недвижимость, а вам не возвращать вообще никаких денег. Не знаю, как в Болгарии, но в России такой договор можно было бы опротестовать по суду как кабальный. Думаю, болгарское законодательство предполагает то же, но кто из покупателей-россиян пойдет в иностранный суд…
Игорь Индриксонс, директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, обращает внимание еще на одну деталь: многие застройщики предлагают контракт на русском языке, и наши покупатели считают это благом. На самом деле только договор на государственном языке будет признан законным в суде – если до него дойдет дело.
Налоги и квартплата: умножаем на два
Формально налоги на недвижимость в Болгарии очень низкие — 0,15% в год. Государство привлекает иностранных инвесторов, создавая им благоприятные условия. Однако находятся организации и частные лица, пытающиеся «подкорректировать» госполитику – в свою пользу. Пример: апартаменты стоимостью 35 тыс. евро. Налогов должно быть 52,5 евро. Счет от управляющей компании — на 152,5. Попытки выяснить, откуда такие цифры, привели к следующему: 20 евро – «услуга», т.е. сама передача ваших денег налоговым органам. Отказаться от этой «услуги», понятно, нельзя. Оставшиеся 80 евро — плата за то, что квартира еще не оформлена в собственность. «Вот выплатите всю свою рассрочку – тогда не будем брать с вас эту сумму». По российским законам, напомним, бремя налогов лежит на собственнике, то есть кто владеет объектом (в данном случае застройщик – ведь юридически передача покупателю еще не состоялась) – тот и платит. Очень подозреваю, что и в болгарских законах так же. Но не пойдет же россиянин судиться из-за 80 евро!
Аналогично с коммуналкой. «При сделке покупатель подписывает договор на управление, в котором указаны все платежи, — говорит Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM». – Обычно плата за содержание и управление комплексом составляет от 8 до 12 евро за кв. м в год. Электричество и вода оплачиваются по счетчикам». Однако есть нюансы. К эксплуатационным расходам застройщик может добавить 20%-й НДС. Что до электричества и воды, то управляющие компании любят устанавливать «внутренние» тарифы – процентов на 20 выше государственных. Есть у них и «такса за обслуживание счетов за электричество и воду» — 30 евро просто за то, что соответствующие счетчики работают. Кроме того, тарифы вообще растут со временем.
Одним словом, итоговую сумму трат, о которой вам рассказывают добрые продавцы, следует умножить на два. Если эта цифра вас не пугает – вперед! Но рассчитывать на 400 евро в год, право же, не стоит…
Что делать?
Попробуем сформулировать принципы, которых следует придерживаться при покупке недвижимости в Болгарии. Главное – подвергать сомнению и перепроверять всю полученную от продавца информацию. Далее – ни под каким видом не спешить! Прием «осталась последняя квартира» стар как мир. Но – действует. Следует жестко пресекать торопливость классическим «не осетрина – полежит!». Разумное приобретение начинается с «разведки»: вы приезжаете в страну, просто живете там, ходите между делом по агентствам, расспрашиваете. И только потом решаете, а нужна ли вам та квартира.
Кроме того, продавцы широко используют технологии, загоняющие покупателя в психологическую зависимость. Человека, прибывшего из Москвы, встречают чуть ли не с цыганским хором, всюду возят, бесплатно селят в гостиницу. По аналогии с известным событием, после которого порядочный мужчина должен жениться, здесь создается ситуация, в которой вы просто обязаны купить квартиру. Так что подобного «сервиса» надо избегать.
Обслуживанию на русском языке тоже не стоит радоваться. Фирмы, содержащие в Москве свои представительства несут повышенные издержки. Задумайтесь — кто эти издержки в конечном счете покрывает? Также обязательно нужно прояснять вопросы, связанные с квартплатой и налогами. Доверять словам продавца нельзя, лучше найти в Интернете людей, уже имеющих жилье в том же комплексе (или другом объекте того же застройщика). И очень важно провести юридическую экспертизу всех документов, которые вы собираетесь подписать. Услуги независимого юриста, разумеется, стоят денег. Но вряд ли эта сумма больше возможной потери от неправильной покупки…
На правах moralite
Главный вопрос, который стоит задать себе в Болгарии (да и, вероятно, в других странах) – зачем? Зачем я покупаю квартиру? Если в семье есть люди, которые будут жить там хотя бы два-три месяца в году (например, дошкольники с бабушками-дедушками), то приобретение, безусловно, выгодно – по комфорту, погоде и стоимости жизни Болгария даст сто очков форы Подмосковью. Если же проживание планируется всего на две-три недели, выгоднее арендовать.
И совсем не годится Болгария для инвесторов. Построено там много, еще больше строится. Это значит, что в ближайшие как минимум пять лет предложение будет в разы превышать спрос, так что продать свою собственность вы просто не сможете.
Источник фото: www.hqhomes.ru, www.yandex.ru
