Болгарские риэлторы, переживая неожиданно холодную зиму (мороз усугубило отсутствие российского газа), усиленно готовятся к весенним продажам. Как правило, покупатели с весны начинают активно интересоваться недвижимостью в теплых и гостеприимных странах. Благо болгарские метры остаются самыми доступными для наших покупателей: «тамошний» квадрат в современном комплексе может оказаться в 4 раза дешевле нашего, «хрущобного». Накануне сезона компании, торгующие болгарской недвижимостью, проводят ряд выставок, одна из которых - «Болгарский дом» - пройдет 13-14 февраля в Москве.
Начнем, как водится, с кризиса. Каким образом он отражается на болгарских квадратах? Первое - часть инвесторов ушла с болгарского рынка. Об этом Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru заявил сэр Айзек Черник, глава английской компании «Черник Эстейт», которая до недавних времен занималась продажами болгарской недвижимости. По его мнению, в этом виноват кризис, но не напрямую, а опосредованно. Он ударил не по Болгарии, а по британским инвесторам, которые подогревали болгарский рынок. Теперь же британские инвесторы покидают Восточную Европу и перемещаются в Австралию и Юго-Восточную Азию, а их место в Болгарии начинают занимать греки, румыны, немцы и русские. По данным сэра Айзека, иностранцы составляют 42% покупателей болгарской недвижимости.
Однако болгарский рынок недвижимости находит в себе силы кризису сопротивляться. «Сильным стимулом роста экономики Болгарии и повышения интереса инвесторов к ней было вступление страны в ЕС 1 января 2007 года, - говорит директор отдела продаж компании «Виртус» Владимир Труфанов, - Тогда стоимость недвижимости пошла вверх в ожидании знаменательного события и продолжила движение в заданном направлении, когда оно уже свершилось. С того момента, цены постоянно росли. Этот тренд был очень сильным и даже сегодня он позволяет противостоять общемировой тенденции замораживания рынка».
По мнению эксперта, кризис выражается в том, что большая часть спекулятивного капитала пытается выйти с рынка, что увеличило количество готовых объектов в свободной продаже. В результате снизился интерес к строящемуся жилью и коммерческой недвижимости.
Застройщики защищаются антикризисной оплатой
Болгарские застройщики не унывают и стараются смягчить условия покупки болгарской недвижимости. Так, многие строительные компании ввели так называемый антикризисный порядок оплаты.
Суть его состоит в том, что первоначальный взнос за новостройку составляет лишь 5%, время как в прошлом году при самом начале строительства вносился 10-процентный задаток, после чего в течение месяца выплачивались еще 20%.
Затем, пока построенный дом переживал разные заключительные этапы (подключение коммуникаций, внутренняя отделка, оформление), покупатель на каждом из них вносил платежи – 30%, 30% и 10%
Теперь же оплата этих 70% стоимости недвижимости производится лишь при полной готовности, при оформлении в собственность. Кроме того, теперь стала возможной рассрочка оплаты до 10 лет.
Курорты в ожидании новых обитателей
В отличие от «ширпотребного» городского жилья эконом-класса, чье падение в первую очередь отмечают эксперты (об этом речь впереди), курортная недвижимость, не спешит скинуть «лишнее».
Продавцы готовятся к весенним продажам, и несколько смягчив условия приобретения, об уступках в цене впрямую речь не ведут. Видимо, надеются, что сезонный спрос на «домики у моря», который традиционно вырастает весной, вновь проявит себя. А наш инвестор, разочарованный падением цен на родине и запуганный слухами о финансовой неустойчивости отечественных строительных компаний, вложит деньги в болгарские курортные комплексы, многие из которых уже практически готовы.
Все курортные жилые комплексы строятся с расчетом на современного покупателя, обладают необходимыми опциями – от продвинутых технологий строительства до Интернета. Парковки, собственная территория для отдыхающих – само собой разумеется.
Квадратный метр в строящемся жилом комплексе в 500 метрах от моря (Варна) стоит 801 евро. Комплекс сдается в октябре 2009 года. Площади квартир – от 69 до 169 кв. м.
Несколько дороже - 990 евро за квадратный метр стоят апартаменты в готовом уже жилом комплексе «Афродита» на Солнечном берегу. В комплексе имеются «студио» площадью 33 кв.м. и односпальные апартаменты площадью 85 кв.м.
Еще дороже - 1300 евро за квадрат просят продавцы жилого комплекса «Black Sea Star» в городе Созополе. Каждая квартира передается своим будущим владельцам с целиком оборудованными кухней и ванной, как и с положенными напольными покрытиями, осветительными приборами и электронными ключами в остальных помещениях. Однокомнатные квартиры в нем стоят 40-45 тысяч евро, а самые дорогие апартаменты предлагаются за 243 534 евро.
Наконец, неподалеку от Варны в городе Обзор в жилом комплексе «Морской жемчуг» цена квадратного метра еще выше – 1500 евро. В нем имеется 31 люкс-апартамент, ресторан и плавательный бассейн. Есть апартаменты с одной и с двумя спальнями площадью от 54 до 140 кв.м. Компания планирует завершить строительство в мае 2009 года.
Кстати, эти объекты, а также многие другие будут представлены на выставке «Болгарский Дом», которая пройдет 13-14 февраля в Выставочном Комплексе Т-Модуль (Тишинская площадь, д.1) в Москве.
Куда податься российскому инвестору
«Разумеется, кризис, стагнация и даже падение цен не могли не вызвать сомнения в прибыльности инвестирования в недвижимость, - говорит Владимир Труфанов («Виртус»). - Однако по-настоящему кризис коснулся тех стран, где до этого цены росли давно и стали привычно высокими, – например, США и Великобритании. В Болгарии же, которая отличается традиционно невысокими ценами на недвижимость, не спешат их снижать».
В среднем невысокий уровень цен на болгарскую недвижимость привлечет новых покупателей из России, для которых минимальные цены и лояльность страны на первом месте, - уверен Владимир Труфанов.
София: эконом-класс устремился вниз
Как заявляет Лилия Стоянова из компании Стоянов ООД, в последнее время в Софии продажи даже возросли. В целом произошел некоторый ценовой откат, который позволил покупать болгарскую недвижимость тем, у кого в первой половине 2008 года денег на нее еще не хватало.
Так, цена средней однокомнатной квартиры в центре Софии, которая еще в июле стоила 100 тысяч евро, сейчас составляет 75 тысяч. Однокомнатная квартира (по-болгарски – одностайка) на улице Банат площадью 45 кв. метров с совмещенным санузлом в квартале Лозенц продается за 77 600 евро. Почему так некругло? Потому что в долларах это ровно сто тысяч.
Похожая «одностайка» но уже с «киллером» (с кладовкой) на улице царя Симеона в квартале Света Троица стоит немного дешевле – 72 тысячи евро. На окраинах же можно найти квартиры и за 33 тысячи евро, и даже за 24 тысячи. Столько стоит, например, однушка в панельном доме – аналоге нашей хрущевки – в квартале Ботунец на северо-востоке болгарской столицы. В современных новостройках же однокомнатные квартиры можно купить по 25-30 тысяч евро.
Что же касается двухкомнатных квартир, то разброс цен на них еще более широк – от 34 до 170 тысяч евро. Эти самые 170 тысяч стоит «двустаен апартамент» в кирпичном доме на бульваре Витоша, построенном еще при царе Борисе, то есть в начале 40-х годов. Площадь квартиры – 85 кв. метров. 34 тысячи просят за «хрущевку» в районе Ботунец. И как ни парадоксально, эта дешевая недвижимость популярна у румынских и русских покупателей.
По большому счету цены продаж самого дешевого жилья – однокомнатных квартир эконом-класса - упали в полтора раза. На этом фоне удивительным кажется рост арендной платы. Аренда софийской однокомнатной квартиры полгода назад стоила в среднем 500 евро, а теперь наоборот, выросла до средней цены в 560 евро. Значит, с одной стороны спрос, по крайней мере, остается на прежнем уровне, с другой – владельцы жилья желают подстраховаться от кризиса. Возможно, для кого-то сдача жилья в аренду стала единственным источником дохода.
Самым перспективным городом, по мнению Гинки Гешевой, эксперта компании «Минерва», по-прежнему считается София, а самым перспективным районом Софии – квартал Лозенец в районе Южного парка, где расположено американское посольство и софийский зоопарк. Удачное расположение (практически центр города) обеспечивает транспортную доступность. Район активно застраивался с 70-х годов, поэтому он относительно новый.
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
В любом случае – дешевеет или дорожает болгарская недвижимость, эти цены нельзя сравнить с нашими, столичными. И еще неизвестно, что дороже – дача в Подмосковье или апартаменты в Болгарии с теплым морем и гарантированной хорошей погодой. Единственная общая рекомендация, которая, действительна, кстати, и для России – покупать объект в стадии высокой готовности, который вот-вот должны достроить. Так оно надежнее.
Цены в Софии
Квартал / Локализация / Средняя цена квартиры, евро / Средняя цена квадратного метра, евро.
Ботунец / северо-восток / 50 000 / 550
Овча купел / запад / 120 000 / 600
Лозенец / юг центра / 160 000 / 1250
Гео Милев / юго-восток центра / 135 000 / 1150
Источники: merleg.ru, Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru
Фото: компания «Bulgarian Property»
