Современные города устроены таким образом, что за каждый квадратный метр асфальта ближе к центру девелоперы устраивают настоящую войну. В то время как архнадзор пытается спасти памятники архитектуры, бизнесмены уже заводят экскаваторы, чтобы снести невыгодный на их взгляд аппендикс истории и построить на этом месте новый стеклянный и, главное, доходный бизнес-центр.
Однако выход из этого противостояния есть. Совершенно необязательно что-то рушить, чтобы получить ликвидный объект. Старые здания также могут стать стартовой площадкой для офисной конгломерации. Но у данного вида есть ряд особенностей, которые стоит учитывать.
Казнить нельзя помиловать
Города зачастую насыщены бизнес-центрами, которые расположены в почти разваливающихся зданиях. Однако такие объекты, как правило, расположены в центральных районах города. Поэтому для арендаторов они очень удобны и привлекательны. Но для владельца содержание такого здания оказывается очень затратным. Поэтому стоит сразу определиться, может ли компания в полном объеме профинансировать эксплуатацию такого рода объектов и есть ли смысл их приобретать.
Большинство аналитиков сходятся во мнении, что главное для «старых» зданий, которые планируется использовать в качестве бизнес-центров, - грамотная эксплуатация. Так, начальник отдела эксплуатации компании Jones LangLaSalle Ольга Зорина считает, что для управляющей компании не имеет особого значения, построен ли бизнес-центр год или десять лет назад, при условии, что в течение всего этого времени проводились все необходимые работы для поддержания здания в надлежащем состоянии.
«Существует объем мероприятий, которые необходимо регулярно проводить: планово-предупредительные ремонты, текущие и капитальные ремонты в отношении как инженерного оборудования так и элементов конструктива и отделки. Своевременно и качественно проведенные ремонты существенно замедляют физический износ объекта. Очевидно, что чем старше здание, тем больше объем необходимых работ особенно капитального характера, и соответственно нагрузка на управляющую компанию увеличивается», - говорит эксперт.
С этим мнением согласна и Марина Великорецкая, управляющий директор отдела управления и эксплуатации Cushman & Wakefield: «Условия управления ничем не отличаются. Однако в объеме технической эксплуатации все большую долю занимают плановые и внеплановые ремонты, связанные с физическим и моральным старением здания».
Покупка старого здания всегда сопровождается экспертизой, которая определяет состояние объекта и ожидаемый фронт работ, соответственно, и будущее финансирование. Инвестор не может неожиданно стать собственником здания в плохом состоянии. Перед покупкой заказывается независимая экспертиза объекта, специалисты проводят полный аудит и предоставляют потенциальному покупателю информацию о текущем состоянии здания и его инженерных систем.
«В случае если выявляется износ каких-то систем, неудовлетворительное техническое состояние инвестор получает возможность требовать снижения цены объекта на соответствующую сумму. Таким образом, получив объект, собственник имеет представление о том объеме работ, которые в нем нужно провести», - считает Ольга Зорина.
Исключение составляют, пожалуй, долговые объекты. Тогда в зависимости от стратегии инвестора, может быть поведен технический аудит объекта, реновация в том или ином виде и даже перевод объекта в другой класс для обеспечения арендного дохода.
Быстрее, выше, сильнее
Однако, реконструкция, в ходе которой происходит повышение класса здания, воспринимается неоднозначно. Кроме того, данный процесс требует немалого финансирования. Старые здания, как правило, имеют изношенные инженерные системы, поэтому девелопера ожидает полная замена электрической проводки и труб. Но, несмотря на несомненные плюсы данных работ, их реализация может стать минусом для арендаторов, которые не всегда положительно относятся к улучшениям, мешающим обычному функционированию их организации. При этом стоит учитывать, что такой вариант модернизации необходим для перевода здания в другой класс, так как безопасность объекта прямо влияет на его рыночную стоимость. Кроме того, инвесторам придется улучшить и внутренний дизайн помещений, установить современные лифты, провести декорирование общих зон. Не стоит также забывать и о входных группах и фасаде, которыми часто пренебрегают девелоперы.
Никола Обайдин, директор департамента офисной недвижимости компании KnightFrank: «Всегда имеет смысл при реконструкции увеличить класс объекта. Это позволить достичь более высоких коммерческих условий. При этом важно оценить возможность такого усиления качества и другие параметры объекта – расположение, окружение и так далее».
Тем не менее, Ольга Зорина считает, что необходимость реконструкции здания определяется рынком. Если из бизнес-центра уходят арендаторы, а очередь из новых не стоит, очевидно, что собственнику нужно вкладываться в усовершенствование объекта. В то же время если объект отлично функционирует, то какие-то обновления могут быть излишествами – под любыми изменениями должна быть экономическая подоплека. Однако это не касается вопросов безопасности: в случае если состояние здания угрожает жизни и здоровью людей, его в обязательном порядке необходимо ремонтировать или реконструировать.
По словам Светланы Бородиной, менеджера по развитию бизнеса отдела управления недвижимостью CBRE, перевод здания из одного класса в другой имеет смысл, если он оправдан рыночным спросом на помещения данного класса. Стоит отметить, что чаще всего наблюдается переход из класса В в В+.
При этом некоторые объекты не просто реконструируются, но полностью перестраиваются. В частности, бизнес-центр «Домино», который будет функционировать в здании более чем полувековой постройки, прошел процедуру полной реновации. Коммерческий директор компании KRProperties Анна Двуреченская отмечает, что комплекс отличается нестандартными архитектурными решениями: между двумя корпусами предусмотрена стеклянная пешеходная галерея, на крышах зданий будут открытые террасы для отдыха, создана возможность обустройства антресолей. При этом в корпусах сохранены высокие потолки (от 3,5 до 4,2 метра).
По словам Юлии Богомол, руководителя группы мониторинга компании Cushman & Wakefield, работы по реновации бывших промышленных территорий идут постоянно и примеров успешных офисных проектов на месте бывших промышленных зон на Московском рынке много. В настоящее время начинаются работы по реконструкции помещений кондитерской фабрики «Большевик». После реконструкции здесь появятся качественные офисные помещения. Также в числе примеров можно привести компанию «Промсвязьнедвижимость», которая объявила о реконцепции и реновации комплекса «Новоспасский Двор».
«При этом некоторые, в основном, профессиональные девелоперы, владеющие несколькими объектами офисной недвижимости, понимая, что в силу разных причин спрос смещается в сторону более качественных офисных помещений, проводят реновацию уже работающих офисных объектов. Особенно реновация актуальна для центрально расположенных объектов, ставки аренды и спрос на которые стабильно высоки. Реновация может быть частичной (замена технических элементов здания или фасадов), так и комплексной, которая, скорее всего, предполагает выезд существующих арендаторов из здания» - добавляет эксперт.
Service level agreement?
Также девелоперу не стоит забывать и о надлежащем обслуживании здания. Реконструкция объекта – это только первый шаг. Для того чтобы арендаторы были заинтересованы в бизнес-центре, необходимо постоянно поддерживать состояние здания на высоком уровне. Одним из вариантов решения может стать Service level agreement, который на данный момент приобретает все большую популярность.
Service level agreement декларирует требования по обслуживанию здания и включает информацию о том, в каком формате, в какой срок, с какой периодичностью, удовлетворяя каким требованиям и с какими ограничениями должны предоставляться услуги. В случае если компания владеет единственным объектом, составление такого документа будет для нее очень трудоемкой задачей, целесообразность которой сомнительна.
«В то же время при большом портфеле объектов составление servicelevelagreement имеет смысл, а международные корпорации обычно имеют такой документ для всех своих офисов в разных странах. Инициатором подписания такого документа как правило выступает заказчик услуги. На Управляющую компанию в таком случае ложится больший груз ответственности за оказание услуг в полном объеме и надлежащего качества», - отмечает Ольга Зорина.
В любом случае управление бизнес-центрами «в возрасте» видится непростым и достаточно затратным делом. Однако стоит заметить, что такие здания имеют несомненные плюсы не только для девеловера, но и для города, ибо помогают сохранить сложившийся исторический облик и удовлетворяют арендаторов, которые часто не хотят переезжать из насиженных мест в современные пригородные бизнес-центры для улучшения условий работы.
