Инвестиции в бизнес-центры в целом дело выгодное. Вот только найти подходящие объекты очень непросто
Рынок офисных площадей выглядит привлекательно. В 2007 г. прирост стоимости объектов в бизнес-центрах высоких категорий доходил до 40%. Сейчас спрос заметно превышает предложение, и частному инвестору небольшие по площади блоки найти на рынке нелегко
За 2007 г. прирост цен на помещения в бизнес-центрах составил в среднем 35-40% (в долларах). Рынок коммерческой недвижимости для частного инвестора доступен, как и сегмент жилья, но с одним существенным отличием — предложение интересных объектов ограничено. Срок окупаемости вложений в 5-6 лет, характерный для 2006 г., в ближайшей перспективе вряд ли возможен. Но уровни 2007 г. (срок окупаемости 8-10 лет), а также текущие (10-11 лет) для ряда инвесторов адекватны.
Что же может быть полезно для частного инвестора? Прежде всего это наиболее востребованные на сегодня помещения площадью 300-800 м2 в бизнес-центрах. Стоит отметить, что приоритеты арендаторов и покупателей изменились: экономический рост заставил переключиться с небольших блоков площадью 100-200 м2 на более крупные объекты. Максимальный прирост стоимости — в офисных центрах классов B и B+ в пределах Третьего транспортного кольца. Диапазон цен в зависимости от объекта широк и составляет от $4500 до $10 000 за 1 м2. В итоге приходить на рынок с суммой менее $1,5 млн (300 м2 х $5000) нерационально.
Рынок достаточно ликвиден. Для минимизации рисков следует досконально просчитать бизнес-план проекта и понять сроки его окупаемости, момент фиксации прибыли, проверить документы и права собственности, проконсультироваться со специалистами. Не стоит особо доверять компаниям, обещающим выиграть конкурс, например, на помещение класса А в ЦАО стоимостью $5000 за 1 м2. Обременения, которые достанутся с объектом, уменьшат его стоимость до неузнаваемости.
В I квартале 2008 г. подтвердилась прошлогодняя тенденция: ввод новых площадей не приводит к снижению спроса на офисы классов А и В. Из-за ограниченности предложения подобная ситуация может сохраняться еще 3-5 лет. Прирост стоимости объектов прогнозируется на умеренном уровне — 15% в год (в долларах).
Александр Брылов
гендиректор консалтинговой компании New Point Property Management
Фото: sob.ru
