Бизнес на покупке квартир и их последующей перепродаже после ремонта называют флиппингом. Есть сделки, который способны принести доход более 50% от затрат, но может оказаться и так, что квартира «зависнет» надолго и ее придется продавать даже дешевле, чем она стоила.
Разбираемся в нюансах флиппинга и спрашиваем у экспертов как правильно выбирать объекты, с помощью которых получится хорошо заработать.
Что такое флиппинг
Название вида деятельности, связанного с перепродажей квартир, происходит от английского глагола «to flip», который переводится как «переворачивать». На рынке недвижимости флиппингом называют покупку квартир на вторичном рынке в состоянии, требующем ремонта, последующем проведении ремонта и продаже недвижимости с наценкой.
Флиппинг появился в США, но там преимущественно работают с частными домами — в России чаще всего объектами для флиппинга становятся квартиры.
Если говорить об отдельных людях, которые зарабатывают на флиппинге в России, то в среднем у них получается купить, отремонтировать и перепродать около трех квартир за год. В общих случаях это считается хорошим темпом, когда на один объект уходит не больше четырех месяцев. Но часто основная сложность заключается далеко не в поиске подходящего варианта или покупателя на квартиру. Часто это необходимость уложиться в короткие сроки с ремонтом: начиная от определения перечня работ и их последовательности и заканчивая сотрудничеством с бригадами, которые непосредственно будут выполнять работы.
К флиппингу иногда относят и перепродажу квартир в новостройках. В таком случае флиппер может приобретать объект без отделки или с черновой отделкой, организовывать работы и продавать квартиру после того, как они будут закончены.
Как именно зарабатывают на флиппинге — порядок действий
Полный перечень действий, которые может включать в себя флиппинг, выглядит следующим образом:
1. Формирование пула основных требований к квартире — какой она должна быть, чтобы на ее перепродаже получилось заработать.
2. Поиск объявлений на специализированных сайтах по продаже квартир.
3. Выбор квартиры под флиппинг с учетом определенных ранее требований к жилью.
4. Просмотр подходящих объектов, ведение переговоров.
5. Заключение договора купли-продажи, расчет с продавцом квартиры.
6. Регистрация права собственности.
7. Определение перечня проводимых ремонтных работ.
8. Составление сметы будущих работ.
9. Выбор бригады для ремонта.
10. Покупка стройматериалов.
11. Контроль проведения ремонтных работ бригадой.
12. Уборка помещения и подготовка к дальнейшей продаже.
13. Фотосъемка квартиры для публикации объявлений.
14. Публикация объявлений о продаже квартиры.
15. Общение с потенциальными покупателями.
16. Проведение показов объекта.
17. Выход на сделку и обсуждение стоимости и основных моментов продажи жилья.
18. Заключение договора купли-продажи жилья и получение денег от покупателя.
19. Регистрация покупателем права собственности.
Получается, что флиппинг — это просто?
Может казаться, что особых сложностей в процедуре нет — достаточно найти квартиру без ремонта, которых на рынке очень много, отремонтировать ее и продать по более высокой цене.
На самом деле каждый из этапов гораздо сложнее, чем может казаться, особенно с учетом того, что стартовый капитал для приобретения квартиры — это личные средства того, кто занимается флиппингом. Причем начинающие флипперы могут использовать не только личные средства, но и заемные, когда для покупки квартиры обращаются в банк для получения ипотечного кредита.
Если отдельно останавливаться на флиппинге с использованием заемных средств, то нужно отметить, что такой вариант сопряжен с большими рисками:
1. Перед одобрением кредита банк тщательно оценивает ликвидность квартиры. Если по каким-то параметрам она не подходит под определенные условия, деньги могут не выделить.
2. Из-за различных причин может не получиться заработать на перепродаже квартиры — начинающий флиппер сработает в минус и еще останется должен банку.
3. Даже при условии того, что квартиру получится выгодно и быстро продать, все равно часть денег придется потратить на оплату процентов банку — это уменьшит размер дохода.
4. Квартира, купленная в кредит, используется в качестве залогового имущества. В первую очередь, это накладывает определенные ограничения на проведение ремонта. К примеру, если собственник захочет провести перепланировку, то нужно будет получить разрешение от банка. Также есть некоторые сложности в самой сделке, когда уже после ремонта квартира будет продаваться другому человеку. Поскольку квартира будет находиться в залоге, придется получать разрешение банка на сделку. И даже в случае одобрения нужно сначала погашать кредит за счет средств покупателя либо личных или договориться о том, что будущий собственник примет обременение на себя.
Важно понимать, что общих понятий о том, как люди зарабатывают на флиппинге, не достаточно для ведения успешного бизнеса. Успешные флипперы много времени посвящают теоретической подготовке. Благодаря этому они разбираются в основных тенденциях рынка недвижимости, умеют примерно прогнозировать спрос и предложения в зависимости от определенных обстоятельств и событий. Дополнительно флипперам приходится изучать и более узкие вопросы, которые позволяют ориентироваться в ликвидности недвижимости в определенных районах.
Основные правила заработка на флиппинге
1. Как правило, объект флиппинга – это квартира в «убитом» состоянии, но расположенная в хорошей локации.
2. Флиппинг считают успешным, если доходность от него составляет 30% от всех затрат. Но только при соблюдении важного условия — это короткий промежуток между приобретением квартиры и ее последующей продажей. Необходимость быстрой реализации связана с динамичностью рынка недвижимости. Если квартира «зависнет», может оказаться так, что флиппер даже потеряет часть денег из-за того, что цены на недвижимость выросли.
3. Средний срок от момента покупки квартиры и до момента ее реализации должен составлять от 3 до 5 месяцев – именно в этом случае высока вероятность получения самой большой прибыли. Также специалисты отмечают, что если срок увеличивается, например, вдвое, то вдвое уменьшается возможная прибыль от перепродажи объекта. Но каждый случай индивидуален — в зависимости от характеристик квартиры, изменений на рынке и в районе расположения квартиры более поздняя перепродажа может быть выгодна. Например, когда станет известно о строительстве большого торгового центра или станции метро, и недвижимость резко подорожает. Но такие ситуации — исключение из правил, поэтому затягивать со сроками реализации объекта после его ремонта не стоит.
Особенности выбора квартиры для покупки
Чтобы флиппинг приносил прибыль, нужно обращать внимание на целый перечень характеристик квартиры.
Локация
В зависимости от локации у квартир разные перспективы. Если сравнить две одинаковые по площади, этажности и прочим аналогичным характеристикам квартиры, но одну — в промышленном районе, а другую — в месте с хорошо развитой инфраструктурой и благоприятной экологической обстановкой, то для флиппинга подойдет именно второй вариант. В некоторых случаях можно удачно вложить деньги в квартиру и в менее популярном районе, но есть большой риск того, что ее не получится продать быстро или реализовать по той цене, которая будет выгодна флипперу.
Площадь и количество комнат
Более опытные флипперы могут успешно реализовать жилье разной площади и с разным количеством комнат. Но тем, кто только начинает, стоит выбирать более ходовой товар — однокомнатные квартиры и квартиры-студии. В первую очередь это связано с тем, что на них более высокий спрос — они продаются быстрее. Еще за счет небольшой площади квартиры сокращаются сроки ремонта и затраты на него.
Объекты инфраструктуры
Стоит обращать внимание как на социальные, так и другие объекты. Обычно близость поликлиник, школ, детских садов, спортивных комплексов, театров, торговых центров повышает ликвидность объекта и помогает быстрее и выгоднее продать объект.
Транспортная развязка
Нужно учитывать не только имеющуюся транспортную инфраструктуру, но и ее возможные изменения в будущем. К примеру, новость о том, что в каком-то районе планируется провести ремонт дороги, расширить трассу, или проложить новую дорогу может значительно повысить спрос на жилье. Но обратите внимание, что так бывает не всегда, например, какой-то район могут ценить именно за тишину, благоприятную экологическую обстановку. Поэтому строительство трассы может снизить спрос на недвижимость отдельной локации.
Внешний вид дома, его состояние внутри и снаружи
Если состояние квартиры в ходе ремонта можно значительно улучшить, то дом и подъезд останутся в таком же состоянии. Поэтому при выборе нужно обращать внимание на фасад и стены подъезда, на лифт, трубопровод, лестницы, наличие или отсутствие посторонних неприятных запахов.
Состояние придомовой территории
Это не самый важный показатель, но его тоже нужно учитывать. Двор, заросший травой и кустарником, сухие деревья, ржавые детские горки снижают шансы быстрой и выгодной продажи. И наоборот — хорошо обустроенный и облагороженный двор повышают ликвидность объекта.
Экспертное мнение — на что обращать внимание при выборе квартиры для флиппинга
Основные критерии при выборе объекта для флиппинга: на что смотреть и какие вопросы изучить
Комментирует Ефим Вайсберг, генеральный директор «Самолет Плюс Гарантия»:
Идеальный объект для флиппинга должен соответствовать трем основным критериям:
- стоимость — ниже среднерыночной;
- возможность быстрого и не слишком дорогого ремонта;
- наличие потенциала выгодной продажи с хорошей прибылью.
Но обратите внимание, что на практике для правильного выбора объекта нужно проделать много аналитической работы:
1. Изучить текущее положение на рынке, определить востребованные сегменты и типы недвижимости, оценить перспективы рынка в целом. С учетом того, что квартиру могут покупать с оформлением ипотеки, еще нужно найти ответы на такие вопросы: какая сейчас ставка, какие есть льготные программы и субсидии, кто потенциальный покупатель. Это поможет разработать правильную стратегию для флиппинг-проекта.
2. При выборе объектов обратить внимание на локацию. Выбирайте районы с хорошим транспортным сообщением и наличием в шаговой доступности школ, детских садов, поликлиник и больниц. Если вам доступна более глубокая аналитика, обратите внимание на планы развития инфраструктуры в выбранном районе.
3. Детально изучить выбранный объект и его параметры. Особое внимание уделяйте состоянию здания, вариантам подъезда к дому — это очень важный аспект для успешной продажи, потенциальным соседям и благоустройству двора. Исследуйте возможности для ремонта квартиры и обязательно убедитесь в отсутствии проблем с собственностью с юридической точки зрения.
4. Разработать инвестиционный план для конкретного объекта. Проанализируйте работу конкурентов в округе: их объекты, предложения, активность, креативность, возможности. Поработайте с уже существующими объявлениями, свяжитесь с продавцами для сбора информации. Определите целевую аудиторию для объекта, определитесь с предполагаемой ценой и потенциальной прибылью, которую вы хотите получить.
Правильный выбор локации и важные аспекты при перепродаже новостроек
Комментирует Татьяна Калюжнова, директор по маркетингу и продукту клубного дома D’ORO MILLE:
Чтобы флиппинг приносил стабильный и достаточный доход, подход к нему, как и в девелопменте, должен быть комплексным. Нужно знать конъюнктуру рынка:
- основных игроков;
- строящиеся проекты;
- спрос и предложение в разных районах города;
- градостроительные планы развития.
Это поможет выявлять наиболее перспективные районы, где сформировался высокий спрос либо заявлены планы транспортного и инфраструктурного развития — это говорит о том, что есть потенциал для роста цен. Например, в столице это районы, где строятся новые станции метро и ТПУ, районы комплексной застройки бывших территорий промышленно-складского назначения.
На более точечном уровне следует разбираться в особенностях разных проектов — какие материалы используются для строительства, продуманы ли планировки квартир, какой вид из окон, есть ли в квартирах отделка и какая, например, «white box», «под ключ», с оборудованными мокрыми зонами и встроенной кухней.
В Москве неплохая доходность и прогнозируемый срок экспозиции есть у многих новостроек, поскольку они пользуются большим спросом. Но о высокой доходности можно говорить при условии входа в проект на старте продаж. Если говорить о ремонте, то он обычно повышает ликвидность квартиры, но важно иметь надежных подрядчиков, которые проведут отделочные работы качественно и в заявленные сроки.
Особенности выбора объекта для флиппинга в туристическом регионе
Комментирует Елена Кабешева, коммерческий директор девелопера курортной недвижимости FIVE:
В курортной локации, в частности, в Сочи, нужно приобретать объекты, которые потенциально интересны большому количеству людей. Сегодня мы отмечаем большой спрос на сервисные апартаменты и номера в составе отелей — зачастую их стоимость значительно выше стоимости жилых помещений.
При выборе недвижимости для флиппинга стоит обратить внимание на местоположение комплекса, доходную программу управляющей компании, инфраструктуру, бренды объекта. Доходность курортных сервисных апартаментов в несколько раз выше доходности перепродажи жилых объектов. Это связано с тем, что покупатель такой недвижимости не сильно зависим от льготной ипотеки, которая не распространяется на апартаменты. Но льготная ипотека может ускорять темп продажи жилой недвижимости и рост ее стоимости.
В целом тот, кто вкладывает деньги в приобретение сервисных апартаментов или номера в гостинице в туристических локациях, может получить прибыль на 15-35% больше, чем тот, кто приобрел квартиру.
Что смотреть перед сделкой
В проверке юридической чистоты сделки для флиппера нет каких-то особенностей, которые отличают ее от обычной сделки, когда покупатель приобретает объект, например, для проживания в нем. Обычно смотрят такие основные документы:
- паспорт владельца квартиры, который должен быть действительным;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.
Дополнительно в зависимости от особенностей и обстоятельств сделки могут понадобиться:
- выписка о прописанных в квартире;
- справка из психоневрологического диспансера, если есть сомнения в дееспособности продавца;
- справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- разрешение органов опеки на сделку с квартирой, которая полностью или частично принадлежит несовершеннолетнему.
Легко ли определить потенциал квартиры
При выборе квартиры для определения потенциала обращают внимание на стоимость объекта. Причем важно сравнивать стоимость выбранной квартиры со стоимостью тех, которые продаются в этой же локации, но с ремонтом. Таким образом приходит понимание ориентира — за сколько можно продать квартиру. После этого с учетом разницы в цене можно оценивать затраты на ремонт и сопутствующие расходы — таким образом примерно определяется возможная выгода от продажи. Но это только планируемый доход, который в зависимости от того, что нужно сделать в квартире и за сколько реально получится ее реализовать, может быть как меньше, так и больше.
Стоит ли заниматься флиппингом
Флипперы, работающие зарубежом, обычно опираются на правило, согласно которому максимальная стоимость квартиры до ремонта не должна быть больше 70% ее стоимости после ремонта, но без учета затрат на работы. Пример: представим, что вы проанализировали стоимость квартир в конкретном доме и поняли, что двухкомнатную квартиру в нем получится реализовать за 8 млн рублей. Ремонт по предварительным примерным подсчетам обойдется около 2 млн рублей. В таком случае выгодная стоимость квартиры для ее покупки равна: (8 — 2) / 100 х 70 = 4,2 млн рублей.
Обратите внимание на то, что флипперы, которые законно ведут деятельность, уплачивают налог. Размер налога будет зависеть от того, в качестве кого оформлен флиппер. К примеру, если он работает в качестве физлица, то от полученного дохода нужно уплачивать 13%. В качестве альтернативы можно оформиться в качестве индивидуального предпринимателя и выбрать систему налогообложения, на которой нужно платить меньше.
