Бизнес на аренде жилья ЗАКРУГЛЯЕТСЯ

Еще недавно людям, которые могли приобрести «лишнюю» квартиру - для сдачи в аренду или последующей перепродажи - можно было только позавидовать. Теперь ситуация изменилась: рынок стабильный, цены растут не более чем на 1% в месяц, да и то далеко не во всех категориях. И вот уж, как говорится, свет полнится слухами, что прок от подобного пути применения своих денег с каждым днем становится все меньше, а квартиры, которые ранее покупались для перепродажи, в массовом порядке выставляются владельцами на продажу.

Частные инвесторы, конечно, сегодня не проявляют былой активности: их доля на рынке первичного жилья Москвы в этом году составляет менее 5% (тогда как в январе-марте 2004 года, например, она была на уровне 8–10%). Если ранее доходность их вложений составляла около 40% годовых, то сегодня она упали до 10–20% в год.

Дешевые новостройки лучше не покупать

По словам Геннадия Стерника, директора аналитического центра компании «Миэль-недвижимость», показатель доходности стал сильно дифференцироваться по различным проектам. В зависимости от конкретной ситуации можно как сильно прогореть, если, скажем, строительство дома, где частный инвестор приобрел квартиру, заморожено, застройщик разорился и не возвращает инвестиционную долю, так и крупно выиграть при удачной покупке.

«Раньше рост цен обеспечивал высокий спекулятивный спрос практически на любой объект,- говорит Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлтеров.- Сейчас этого нет ни на первичном, ни на вторичном рынке. Однако вкладывать средства по-прежнему интересно». В Российской гильдии риэлтеров уверены, что даже если, как говорят некоторые прогнозы, цены будут снижаться, то это не может продолжаться долго.

«В стратегической перспективе, очевидно, произойдет сокращение объемов строительства,- утверждает Апрелев.- Предложение будет сокращаться. В результате стоимость квартир начнет расти».

Однако этот процесс будет качественно отличаться от того роста, который наблюдался на рынке раньше - он будет избирательным в отношении наиболее удачных проектов. Поэтому вложения в такое жилье будут однозначно оправданы.

Что реально покупают частные инвесторы

Пока, как говорит Геннадий Стерник, предпочтения частных вкладчиков остаются прежними: они инвестируют средства, покупая либо квартиры в новостройках бизнес-класса по цене от $250 тыс., либо одно-двухкомнатные квартиры в панельных домах стоимостью до $60 тыс.

Между тем Светлана Пучкова, специалист компании Delight Realty, считает, что скупать дешевые новостройки и рассчитывать, что расходы быстро окупятся, сейчас нереально. Сопоставление цена-качество станет впоследствии решающим фактором при приобретении квартиры «для бизнеса», что привлечет интерес частных инвесторов к более дорогим вариантам. Алексей Войнич, руководитель отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации «ИНКОМ-недвижимость», считает, что если в качестве «бизнес-квартиры» выбран проект, который сдается в эксплуатацию со значительным опозданием или требует значительных дополнительных вложений в отделку, то такое «предприятие», скорее всего, окажется нерентабельным. Позволить себе вкладывать в него средства могут только люди, у которых есть свободные деньги и возможность долго ждать изменений на рынке, скажем, значительного повышения стоимости приобретенного жилья. Однако их крайне мало.

Закон попутал

Сокращение объемов строительства эксперты, в частности Константин Апрелев, связывают со вступлением в силу с 1 апреля 2005 году федерального закона о долевом строительстве. Он, как полагают специалисты, отразится на рынке новостроек в плане сокращения предложения, так как значительно ограничивает застройщиков в возможностях привлечения средств дольщиков, в том числе частных инвесторов, на ранних стадиях девелоперского цикла.

По мнению Виталия Вотолевского, советника губернатора Санкт-Петербурга, закон создает трудности, практически непреодолимые для многих участников рынка. «Многие инвестиционные компании и банки сегодня уже задумываются о том, чтобы перевести свои активы в другие секторы экономики»,- говорит он. В результате объемы строительства могут резко сократиться по всей стране. Его опасения разделяет и Григорий Полторак, вице-президент Российской гильдии риэлтеров (РГР): «Пока „строительный механизм” в силу инерционности не останавливается. Но все находятся в состоянии ожидания, и думают, как работать дальше. В рамках нового закона делать это будет весьма затруднительно».

Геннадий Стерник считает: поскольку теперь частник не сможет вкладывать средства в проект с самого начала, то его прибыль к моменту окончания строительства существенно сократится. Для застройщиков же это будет означать, что трудности с привлечением инвесторов заставят их сразу выставлять квартиры по цене, близкой к конечной, что может окончательно закрыть вопрос об инвестиционных вложениях.

С ними не согласна Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города». «Застройщики во многом склонны списывать свои трудности на новый закон, представляя ситуацию столь трагично,- говорит она.- Однако нет ничего страшного в том, что с рынка уйдут те, кто привык работать по старым непрозрачным схемам. Все должно быть просто: если нет денег на участие в этом рынке - не участвуй. Тогда останутся (учитывая тех, кто придет на смену ушедшим) исключительно солидные компании, которые будут в состоянии отвечать по своим обязательствам. В этом случае население будет вкладывать в строительный сектор гораздо больше денег».