Покупка апартаментов в Москве и их последующая сдача в аренду может оказаться более выгодным бизнесом, чем аналогичная процедура с квартирами. Однако стоит учитывать ряд важных нюансов, которые могут сделать этот бизнес менее прибыльным.
Покупка апартаментов с последующей сдачей в аренду может принести инвестору 5-10% годовых. Окончательный уровень доходности будет зависеть от класса объекта, его расположения, инфраструктуры комплекса и т.д. По оценкам экспертов, выгода от сдачи в аренду апартаментов существеннее, чем квартир в этом же районе. За счет невозможности прописаться в апартаментах их стоимость может быть на 10-20% ниже, чем цена квартир, а вот арендные ставки на аналогичные по характеристикам объекты будут отличаться незначительно.
Выбирать апартаменты для сдачи в аренду стоит в комплексе с хорошей транспортной доступностью, который расположен близко к центру либо рядом с метро.
Большая часть апартаментов в столице в настоящее время сосредоточена в ММДЦ «Москва-Сити». По оценкам компании Knight Frank, стоимость апартаментов начинается от $8 500 за квадратный метр, арендные ставки зависят от башни, в которой располагаются апартаменты.
«Самые высокие ставки – в башне «Федерация Запад». Это обусловлено более дорогими материалами, использованными для отделки, как самих апартаментов, так и общих площадей здания. Например, апартаменты-студии с одной спальней площадью примерно 115 кв. м с дизайном от Armani Casa сдаются по цене $17 000-18 000 в месяц. Затем по уровню стоимости идет «Город столиц». Здесь разные собственники предлагают в аренду апартаменты со стандартной отделкой застройщика. Интерьеры дизайнерских изысков не имеют, и представляет собой, как говорится, обычный «евроремонт». Цены варьируются от $8 500 до $11 000 в месяц за студии площадью 105-107 кв. м и $13 000-15 000 в месяц стоят апартаменты площадью 200-220 кв. м с тремя спальнями. Большие апартаменты с дизайнерской отделкой и дорогой мебелью в «Городе столиц» могут стоить до $17 000-20 000 в месяц максимум», — рассказывает руководитель отдела городских продаж департамента жилой недвижимости, Knight Frank Ольга Тараканова.
Например, при покупке апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити» площадью 106,8 кв. м за 53 млн рублей доходность составит 8%, а окупаемость – 13 лет, подсчитали в компании Praedium. «При этом необходимо также учитывать в этом периоде возможный простой, то есть перерыв между выездом существующего арендатора и поиском и заселением нового, расходы на косметический ремонт после выезда арендатора, операционные (эксплуатационные) расходы и агентскую комиссию (0,5-1 месячная арендная плата), которую также нужно учитывать при поиске нового арендатора», — уточняет Ольга Тараканова.
Если сравнивать квартиру с аналогичными характеристиками с апартаментами, то при сдаче в аренду ее окупаемость займет больше времени. Управляющий партнер компании EliteCenter Карен Мелконян приводит в пример апартаменты площадью 72,1 кв. м в ЖК «Парк мира» стоимостью 9 120 000 рублей: «После выполнения ремонтных работ их стоимость составит 11 320 000 руб. При арендной стоимости 65 000 руб. в месяц срок окупаемости этих апартаментов составит 14,5 лет. Стоимость расположенной в этом же районе квартиры сходных параметров (площадь, ремонт и т.д.) выше на 20-30%. При этом квартира имеет аналогичную арендную стоимость. Таким образом, срок ее окупаемости составит почти 20 лет».
В большинстве случаев срок окупаемости зависит от стоимости апартаментов — чем меньше цена, тем быстрее окупится недвижимость.
«При условии сдачи однокомнатных апартаментов комфорт-класса за 35 тыс. рублей в месяц срок окупаемости составит около 10-12 лет (для квартир этот срок – более 15 лет). В бизнес-классе при ставке в 60 тыс. рублей в месяц данный показатель будет находиться примерно на таком же уровне.
Суть в том, что апартаменты для сдачи в аренду покупают не те, кто рассчитывает на быструю окупаемость, а люди, желающие обеспечить себе стабильный доход в течение длительного времени», — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп»Мария Литинецкая. «Чтобы рассчитать примерные сроки окупаемости и доходности аренды апартаментов, возьмем минимальную стоимость покупки апартаментов – 4 650 млн рублей.
При ежемесячной плате 40 тыс. рублей срок окупаемости составит 10 лет (при этом в эту сумму не входят коммунальные и прочие платежи, связанные с эксплуатацией, которые традиционно оплачивает арендатор). Перед сдачей в аренду нужно сделать ремонт помещения, а это дополнительные затраты», — поясняет руководитель Аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков.
Еще один способ быстрее окупить вложения в приобретенные апартаменты – купить их на начальной стадии строительства и, соответственно, по минимальной цене. Однако в этом случае возникает риск затягивания строительства (что случается довольно часто). «Для последующей сдачи в аренду однозначно необходимо приобретать объекты, находящиеся на начальной стадии строительства, иначе срок окупаемости уже будет не 10 лет, а 20. Через 1,5-2 года комплекс уже будет сдан в эксплуатацию, однако бюджет покупки будет на 30% меньше, чем стоимость апартаментов в готовых проектах», — говорит Мария Литинецкая.
Однако выгода от покупки апартаментов и сдачи их в аренду может сократиться из-за почти неизбежных дополнительных расходов. Во-первых, собственнику придется делать ремонт. Во-вторых, важен размер коммунальных платежей, который в любом случае будет больше, чем в квартире. «Для последующей сдачи в аренду апартаментов важным фактором является уровень стоимость коммунального обслуживания и сервисных услуг, поскольку коммунальным обеспечением апартаментов занимается коммерческая управляющая компания, а значит, их стоимость существенно дороже, чем в обычной квартире.
Неэффективной сдача апартаментов будет в том случае, если стоимость коммунальных платежей будет слишком высокой, а собственнику не удастся включить ее в арендную ставку. Стоимость коммунальных платежей в апартаментах колеблется от $800 до $2000 в месяц», — говорит ведущий консультант агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Ирина Чеснокова.
По мнению директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Елены Ржавской, найти готовые апартаменты, готовые к сдаче в аренду и аналогичные стандартным квартирам, затруднительно. «С другой стороны, разница может возникнуть в случае увеличения налога на недвижимость. В апартаментах (как в нежилых помещениях) налог может оказаться в 5 раз выше, чем в традиционном жилье (в случае введения нового налога в 2014 году), что, в свою очередь, может отразиться и на ставках аренды», — считает Елена Ржавская.
