Москва активно застраивается дорогим жильем: по оценкам экспертов, более половины столичных новостроек в настоящий момент относятся к бизнес-классу. Однако ценовой прогноз для этого сегмента рынка достаточно сдержан: предложения много, конкуренция высока, а недорогие апартаменты часто выглядят привлекательнее квартир.
Основные критерии, позволяющие отнести ту или иную новостройку к бизнес-классу — это использованные технологии домостроения (кирпичные, монолитно-кирпичные и монолитные дома), качественное инженерное оборудование (лифты, системы кондиционирования, водоснабжения и пр.), высота потолков в квартире (не менее 3-х метров), огороженная территория, наличие подземного паркинга. При этом география расположения жилья бизнес-класса в столице расширяется. «В Москве количество площадок ограничено, поэтому границы распространения бизнес-класса расширились.
Сегодня уже нормально, когда проект расположен рядом с МКАДом и позиционируется как бизнес-класс.
И покупатели на такие проекты находятся. Просто застройщики таких объектов предлагают более выгодную цену и таким образом компенсируют его удаленное от центра расположение. Здесь важнее качественные характеристики проекта, его транспортная доступность, окружение – именно это определяет сегодня класс жилья», — рассказывает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
По словам генерального директора агентства недвижимости TWEED Ирины Могилатовой, если раньше жилье бизнес-класса располагалось в основном на западе, юго-западе и северо-западе Москвы, то сейчас оно строится и на традиционно менее престижном востоке (Измайлово, Сокольники).
По подсчетам компании Blackwood, в 2012 году объем нового предложения в сегменте бизнес-класса в Москве превысил показатель прошлого года на 80% — на рынок вышло около 420 тыс. кв. м (4 020 квартир).
«В 1 квартале 2013 г. на рынок вышло около 30 тыс. кв. м, данный показатель существенно ниже показателя 1 квартала прошлого года. Тогда на рынок вышли новые или возобновились продажи в крупных ЖК, и объем нового предложения составил около 140 тыс. кв. м», — комментирует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
В настоящий момент сегмент жилья бизнес-класса во многом растет за счет появления проектов с апартаментами – их доля более 70%.
По данным аналитического центра IRN.RU, в первом квартале 2013 года средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках бизнес-класса составляла 201 300 руб.
По данным «Метриум Групп», стоимость однокомнатной квартиры бизнес-класса в доме на начальном этапе строительства составляет 5,6 млн. руб. (или 185 тыс. руб. за кв. м). Для примера, за эту цену предлагается студия площадью 30,5 кв. м в ЖК Wellton Park.
Наименьшая цена квадратного метра в бизнес-классе на стадии строительства зафиксирована в ЖК «Утесов» — 129 тыс. рублей. Самая дешевая однокомнатная квартира бизнес-класса в уже готовом доме продается в данный момент ЖК «Альбатрос» — это квартира площадью 37,9 кв. м, которая стоит 6,5 млн руб. (171 503 руб. за кв. м).
Минимальная цена за квадратный метр в уже готовой квартире зафиксирована в ЖК «Северный парк» — 153 725 рублей (однако это не значит, что сама квартира может быть признана самой недорогой в своем классе – ее цена составляет 10,5 млн. руб, что обусловлено достаточно большой площадью).
По данным IRN.RU, рост цен в 2012 году в сегменте бизнес-класса составил 12%. В 2013 году, по прогнозам ведущего аналитика по рынку новостроек аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Екатерины Луковской, на рынке новостроек бизнес-класса Москвы сохранится умеренный рост цен на уровне инфляции, т.е. около 10-12% за год.
Аналогичного мнения придерживает и руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков: «По сравнению с началом года рост был незначительным. На протяжении 2013 года ожидается постепенный рост цен за счет увеличения стадии готовности большинства проектов, а также роста рынка в целом. По нашим прогнозам, с учетом выхода на рынок новых проектов, рост цен за год составит порядка 10-12%».
По оценкам компании «Метриум Групп», рост цен будет скромнее и составит 5-6%.
Рост стоимости квадратного метра будет сдерживать растущее предложение – в первую очередь, за счет проектов с апартаментами. «Учитывая ограниченный спрос и высокий уровень предложения в данном сегменте, конкуренция постоянно растет.
Это приводит к тому, что на рынке появляются новые проекты с более низкой стартовой ценой. Ситуация усугубляется еще и тем, что в сегменте жилья бизнес-класса дополнительную конкуренцию квартирам составляют апартаменты, которые сейчас активно выводятся на рынок, в том числе в ЦАО. Это, как правило, реконструированные дома, где бюджет покупки начинается от 7 млн руб. По своим качественным характеристикам апартаменты можно отнести к бизнес-классу. А для покупателей подобной недвижимости самое главное – это расположение и набор качественных характеристик, которые они получают за данную цену. Поэтому, учитывая ограниченное предложение жилья в центре, потребители готовы рассматривать апартаменты в качестве альтернативы покупке квартиры. Соответственно, у них появляется более широкий выбор, в том числе на территории ЦАО, при этом с более доступным уровнем цен», — объясняет Мария Литинецкая.
Однако не исключен и пессимистичный вариант развития событий. «Все программы, применяемые правительством, при их реализации могут привести к росту цен. Но так же следует отметить и то, что ожидавшаяся в 2012 году вторая волна кризиса перенесена, скорее всего, на 2013 год. В случае, если все самые худшие ожидания экспертов по этому поводу осуществятся, это приведет к снижению покупательской способности, и, в свою очередь, к снижению цен на рынке жилья в краткосрочной тенденции», — говорит частный инвестор, управляющий партнер МГК «Итера» по непрофильным активам Александр Удодов.
