В ближайшее время в Ростове и Краснодаре ожидается сдача в эксплуатацию серии бизнес-центров, претендующих на высшую категорию А. К 2015 году объём предложения офисной недвижимости высшей категории, по оценке экспертов, вырастет почти в три раза
Сегмент южной офисной недвижимости премиум-класса оказался самым чувствительным к недавнему кризису. Если достройка замороженных в начале кризиса проектов в жилищном строительстве массово стартовала ещё в позапрошлом году, то ряд заявленных ещё в «нулевые» бизнес-центров класса А войдут в строй лишь в нынешнем. В июне в Ростове начнёт функционировать БЦ «Колизей» (заказчик — ООО «РостовДонДевелопмент»), к III кварталу запланирован ввод в эксплуатацию БЦ Riverside Don (концерн «Единство»), а БЦ «Пять морей» холдинга «Строительные компании Мазанова» официально будет открыт в июле-августе. В стадии строительства находится БЦ Don Capital, а в середине апреля холдинг «Группа Мегаполис» совместно с австрийской компанией Strabag заявил о намерении реализовать проект Sheraton Rostov-on-Don & Business Center, включающий в себя БЦ и пятизвёздный отель — этот проект также анонсировался до кризиса. В Краснодаре ООО СИК «Девелопмент-Юг» возводит комплекс Development Plaza, который тоже будет состоять из БЦ и отеля; параллельно компания сдаёт в аренду площади в БЦ «Девелопмент-Юг».
Скачок в 2,5 раза
Завершение этих проектов обернётся существенным ростом офисных объектов класса А в двух ключевых городах Юга, где сегодня насчитывается пять действующих БЦ высшей категории — три в Краснодаре и два в Ростове (МФК Clever House и Gedon, согласно оценке Гильдии управляющих и девелоперов). По мнению руководителя представительства компании GVA Sawyer в ЮФО Евгения Панасенко, в Ростове-на-Дону этот сегмент сейчас составляет 19,4% всего объёма предложения бизнес-центров, или 23,55 тысячи кв. м, а в Краснодаре на БЦ класса А приходится 14,8%, или 34,6 тысячи кв. м. А к концу 2015 года в Ростове будет насчитываться семь элитных БЦ площадью 101 тысяча кв. м, в Краснодаре — шесть объектов площадью 69 тысяч кв. м. Таким образом, количество объектов класса А вырастет более чем в 2,5 раза, а совокупный метраж увеличится почти втрое.
Уровень заполняемости офисных объектов класса А сегодня варьируется от 80 до 100%. Согласно анализу, проведённому краснодарской риэлтерской компанией «Конкордия», по итогам прошлого года в Краснодаре уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса А составил порядка 17%, а в Ростове близился к нулю. Достраиваемые сейчас объекты должны существенно восполнить дефицит площадей премиум-класса. По данным консалтинговой компании MACON Realty Group, заполняемость ростовских БЦ Don Capital и «Пять морей» по предварительным договорам аренды пока составляет около 10%. Однако аналитики рынка не спешат заявлять о бурном росте сегмента деловой недвижимости класса А, а говорят лишь о процессе его становления. Например, по оценке экспертов по коммерческой недвижимости компании «Титул», в Ростове-на-Дону бизнес-центры класса А вообще отсутствуют, поскольку действующие объекты в этом сегменте не могут обеспечить должное состояние парковочных площадок. По мнению Евгения Панасенко, рынок недвижимости класса А в ЮФО формируется невысокими темпами, причём, к примеру, в Краснодаре в ближайшие два года заявлены к строительству только объекты классов В+, В–, В.
Феномен «востребованного долгостроя»
Высокие показатели заполняемости БЦ класса А в Ростове и Краснодаре говорят о том, что за последние два-три года в этом сегменте коммерческой недвижимости накопился значительный отложенный спрос. Однако, как отмечает коммерческий директор краснодарской Regional Development Company Даниил Иванов, в 2009–2010 годах рынок был переоценён — реальный спрос оказался намного ниже, чем рассчитывали многие игроки. Из кризисной ситуации девелоперы офисов класса А выходили по-разному. Например, БЦ «Девелопмент-Юг» изначально строился как центральный офис одноимённой компании. Однако, как пояснил Роман Аббязов, генеральный директор «Глобал Менеджмент Компани» — управляющей компании БЦ «Девелопмент-Юг», — в 2010 году было принято решение перепрофилировать объект в коммерческую недвижимость, после чего бизнес-центр получил высшую категорию от Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД). По другому пути пошли владельцы краснодарского БЦ «Олимпик Плаза» — уже после сдачи в эксплуатацию объекту была присвоена категория В+ вместо ранее заявленной А. По словам Евгения Панасенко, это произошло из-за проблем с управляющей компанией и техническими характеристиками проекта, хотя для краснодарского рынка это скорее единичный случай.
Собеседники «Эксперта ЮГ» сходятся во мнении, что повышенный класс БЦ не мог быть основной причиной значительной задержки достройки объектов класса А. Эксперт комиссии ГУД по сертификации бизнес-центров ЮФО, генеральный директор компании «Конкордия» Владимир Карасенко подчёркивает, что на рынке сегодня присутствуют и офисные долгострои классов В+ и В, поэтому утверждать, что в разряд долгостроя попал именно класс А, было бы неверно. Тем не менее, отмечает коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова, строительство БЦ класса А требует существенных инвестиций, а прибыль от таких проектов в основном составляет аренда, а не продажа, поэтому доход застройщик получает лишь при вводе здания в эксплуатацию. «Если жилые комплексы строят частично за счёт кредитных или собственных средств, частично за счёт текущих продаж, то в коммерческой недвижимости существенная статья дохода от продаж отсутствует», — поясняет г-жа Кирсанова. По этой причине многие девелоперские компании были вынуждены прибегать к дополнительному кредитованию, находить соинвесторов или рассчитываться с кредиторами квадратными метрами. Характерный пример последнего типа — передача Сбербанку нескольких этажей БЦ «Пять морей».
В начале 2011 года многие банки пошли навстречу застройщикам, значительно снизив ставки по кредитам и введя более лояльную политику при рассмотрении кредитных заявок. Однако, несмотря на официально заявленные сроки сдачи, застройщики многих БЦ (в том числе класса А) продолжают откладывать дату реального ввода объектов в эксплуатацию. Как утверждают эксперты рынка, новые кредиты дали возможность лишь удержаться на плаву самим компаниям, а отложенный ввод объекта на полгода или год — в общем, не столь уж большой срок для масштабного строительного проекта. С другой стороны, попадая в группу долгостроя, здание рискует сократить «классовый срок жизни», так как присуждённая степень соответствия классу действует в течение пяти лет, после чего необходимо проведение ряда мероприятий по модернизации объекта (а значит, дополнительные вложения) и повторной аттестации. В противном случае БЦ потеряет классность, что приведёт к значительному снижению ставок аренды и продажи площадей.
И всё же застройщики не спешат как можно быстрее заполнить образовавшуюся потребительскую лакуну, опасаясь, что избыток предложения резко повысит конкурентную среду, а следовательно, будет способствовать снижению доходов. Основной акцент делается на качество менеджмента. Выстраивание политики клиентоориентированности на сегодняшний день в девелоперских компаниях является приоритетным направлением, так как «правильное наполнение» БЦ гарантирует стабильный доход на несколько лет вперёд. Главными клиентами по-прежнему являются ИТ-компании, издательские дома и филиалы торговых корпораций.
Продолжительность процесса возведения и ввода в эксплуатацию объекта напрямую отражается на сроках его окупаемости, а значит, на ставках аренды и продажи площадей. Сегодня их диапазон достаточно широк: покупка одного квадратного метра оценивается в 80–220 тысяч рублей, арендная ставка варьируется от 1,3 тысячи до 1,8 тысячи рублей. Хотя зачастую арендодатели БЦ предлагают заключить на льготных условиях предварительный договор аренды площади ещё строящегося объекта. В таком договоре ставка напрямую зависит от стадии реализации строительства БЦ: чем ближе сдача объекта, тем выше будет назначена ставка. Однако Илья Володько считает, что ценообразование на объекты класса А зависит от текущей рыночной конъюнктуры, поэтому заложить в ставку аренды все издержки, связанные с последствиями мирового финансового кризиса, девелоперам не удастся.
В подготовке материала принимала участие Виктория Ханова
Фото: foto.gazetazp.ru
