Сколько продлится стабилизация рынка и чего ждать дальше, эксперты не могут сказать определенно. По самым актуальным вопросам настоящего момента у аналитиков нет единого мнения. Зато почти все согласны, что более двух третей сделок с жильем, как и в прошлом году, придется на обмен. А потребителям не стоит забывать, что у операций обмена в кризис есть своя специфика.
Денег нет, обмен есть
Нынешний год начался куда бодрее предыдущего: укрепление рубля, рост спроса на квартиры, увеличение количества сделок, замедление снижения цен – все эти факторы позволяют риелторам вернуться к разговорам о возможной положительной коррекции. Правда, здравый смысл мешает прогнозировать существенный подъем в скором будущем. «На рынке жилья отмечается стабилизация: темпы уменьшения цен значительно сократились, выросли спрос и количество сделок (эти показатели ниже докризисных, однако тенденция очевидна). Сегодняшнее состояние сегмента позволяет ожидать возобновления роста цен. Правда, говорить, что темпы роста в ближайшее время будут высокими, пока рано», — полагает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.
В целом продолжается развитие тенденций конца 2009-го – потребители оживились, спрос потихоньку увеличивается, основным видом сделок остается обмен. «Применительно к популярности операций с жильем каких-либо существенных изменений в сравнении с прошлыми годами я не жду: как и раньше, преобладают обмены, занимающие в структуре рынка более 80%, — рассуждает Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость». — Однако, касаясь технологии, позволю себе предположить, что процент прямых обменов будет не меньшим, а весьма возможно – и несколько большим, чем в ушедшем году. В пользу такого мнения свидетельствует то, что данная технология, к активной пропаганде которой мы, несмотря на явный скепсис многих коллег, приступили в мае 2009 года, постепенно обретает сторонников в риелторской среде». За 2009-й о такой услуге, как прямой обмен, заявил ряд небольших агентств недвижимости, позиционируя «новшество» как антикризисное предложение. Действительно, в условиях замершего спроса это в ряде случаев стало реальным выходом для тех, кому необходимо сменить место жительства, так что увеличение доли «условно безденежных» сделок вполне оправдано.
«Также в прошлом году возросло количество межрегиональных операций с жильем, связанных с повышением мобильности россиян. Причем в отличие от стандарта былых лет, когда в подавляющем большинстве случаев люди ехали из регионов в Москву, в 2009-м зафиксировано нарастание обратного потока. По статистике «Релайт-Недвижимость», доля обращений граждан, заинтересованных в «обратном» переезде, в прошлом году составила порядка 15-20% от общего спроса на межрегиональные операции. Между тем еще пять лет назад не только невозможно было измерить в процентах спрос на «обратные» сделки, но просто-напросто не существовало сколь-нибудь выраженной доли междугородных сделок в общем объеме», — рассказывает эксперт.
Дорогу альтернативе
Тем не менее доминировала и доминирует в структуре обменов именно альтернатива (когда фактически совершаются как минимум две операции: продажа одной квартиры и покупка другой). При этом порядка 40% сделок, по оценке специалистов АН «Триумфальная арка», приходится на «превращение» однушки в двушку с доплатой. Еще около 20% – размен трехкомнатной квартиры на две меньшей площади, 10% — обмен на равноценное жилье в другом районе. «2009-й был годом длинных цепочек, когда компромисс искали несколько семей. Нестабильная экономика и курс доллара сильно волновали участников сделки, поэтому, помимо рублевых расчетов, появился и «бивалютный» (рубли/доллары/евро)», — рассказывает Надежда Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость».
Популярность альтернативы вполне обоснована. Правда, в условиях галопирующего роста цен проводить такие сделки сложно (найдя покупателя и зафиксировав стоимость продажи, владелец сталкивается со сложностью подбора варианта для себя, поскольку жилье за это время успевает подорожать), однако нынешний рынок — спокойный и с хорошим спросом — подходит для этого как нельзя лучше. По всему выходит, что прямой обмен и альтернатива в совокупности продолжат составлять более двух третей сделок на рынке в обозримой перспективе. О подводных камнях таких операций сказано немало, так что задачей номер один остается проверка юридической чистоты вторичной квартиры или надежности застройщика первичной (если вы решились обменяться на новостройку; такие сделки сейчас оцениваются как рискованные, но все же происходят).
Закон и выгода
Кроме того, планируя обмен, следует держать в уме два законодательных момента. Прежде всего (и это скорее плохая новость), согласно Налоговому кодексу РФ, доходы, получаемые по договору мены, относятся к доходам, учитываемым при определении налоговой базы. То есть отношения сторон в случае обмена для налоговиков не отличаются от купли-продажи (только каждый участник считается и продавцом, и покупателем), а значит, придется декларировать доход. Однако (что хорошо) стороны получают право на налоговый вычет. Правда, лишь в том случае, если обмен производится с доплатой, а сумма вычета зависит от того, как долго обмениваемое жилье находилось в собственности (если менее трех лет — до 1 млн руб., три года и более — в сумме, равной стоимости недвижимости).
Еще один (на этот раз не законодательный, хотя отчетливо финансовый) аспект представляет интерес для тех, кто заинтересован в обмене квартиры на жилье большей площади, находящееся в том же потребительском сегменте, отмечает О. Самойлов: «Сегодняшняя рыночная ситуация при проведении подобных операций предоставляет исключительные возможности для экономии денег, необходимых для доплаты. В качестве иллюстрации приведу наглядный пример. Допустим, у вас есть квартира А, которую вы хотите продать, чтобы приобрести квартиру Б. До кризиса объект А стоил 100 единиц, Б — 200 единиц. Теперь они подешевели примерно на 20%. Соответственно разница в ценах, ранее составлявшая 100 единиц, сегодня уменьшилась до 80. Таким образом, на 20% сократился и размер необходимой доплаты. Ну а поскольку такое положение дел сохранится отнюдь не навсегда, было бы странно этим не воспользоваться».
Источник фото: www.rcn-an.ru
