Круглый стол «Безопасность как один из ключевых факторов, влияющих на cost-эффективность объекта жилой недвижимости» прошел недавно в Москве. Участники обсудили не только безопасность своих проектов, но и ее примерную стоимость
Понятия безопасности и комфорта обычно распространяются нами на территорию своей квартиры. Реже это подъезд и дом, еще реже район. Тогда как в Европе окружающей территории, на которой располагается жилье, давно уделяется самое серьезное внимание, в России тренд «безопасность жилья» в рамках не только квартиры, но и окружающей инфраструктуры только набирает обороты и включается в понятие «комфортности». Постепенно покупатели делаются все более требовательными при выборе жилья, отдавая предпочтение проектам, воплощающим идею высокого уровня жизни и максимального комфорта.
Девелоперы стремятся соответствовать тенденциям спроса и дополняют свои объекты преимуществами, которые позволят конкурировать с проектами других игроков вышедшего из стагнации рынка. Таким образом, безопасность в современных реалиях может стать ключевым маркетинговым преимуществом, движущим продажи и увеличивающим инвестиционную привлекательность городской недвижимости.
Именно актуальным вопросам комфорта и безопасности был посвящен Круглый стол, состоявшийся 28 июля в МФК «Город столиц» на территории ММДЦ «Москва-Сити». Вела заседание руководитель проекта «Недвижимость» радиостанции Business FM Валерия Мозганова, в обсуждении приняли участие генеральный директор ГК «Цезарь Сателлит» Денис Щепетьев, руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга компании Est-a-Tet Денис Бобков, директор департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева, руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова, сотрудники других девелоперских и риэлтерских компаний.
Денис Щепетьев, генеральный директор ГК «Цезарь Сателлит», рассказал, опираясь на аналитику рынка недвижимости: «Важно, что люди становятся более требовательными при принятии решения где им жить, и решают для себя вопросы безопасности заранее. Человек прежде всего хочет жить спокойно, чтобы его никто не трогал. Задача девелопера – удовлетворить этим требованиям».
Около 20% девелоперов комплексно решают вопросы безопасности уже на этапе строительства. Однако фактически это касается только элитного жилья: на уровне эконом-класса ситуация по-прежнему выглядит как «сперва построим, о безопасности подумаем потом». Всё элитное жилье заранее оснащается для безопасной жизни: желательно, чтобы человек уже на этапе заселения ощущал себя спокойно. В эконом-классе речь, как правило, по-прежнему идет лишь об установке домофонов, видеокамеры, в лучшем случае оборудовании места для консьержки. Жильцы должны прилагать усилия к тому, чтобы обезопасить себя самостоятельно, что достаточно сложно сделать в условиях, когда основы безопасности в квартире не заложены. Так, противопожарные датчики бывает просто негде установить.
Для владельцев недвижимости любого уровня существует три уровня основных угроз:
- техногенные (протечки и т.п.). В первую очередь эти угрозы относятся, как ни странно, к элитному жилью, высокий уровень безопасности которого подчас приводит к тому, что люди недопустимо расслабляются. Это ведет к чувству «ложной защищенности» и утрате бдительности. В эконом-классе уровень техногенных угроз ниже.
- кражи и разбой, особенно участившиеся после кризиса: в криминал пришел новый контингент. Это люди из регионов, потерявшие работу и не рассчитывающие легко ее найти. Столица влечет их к себе, а в столице манят открытые окна, форточки, незапертые автомобили. Богатые люди всегда привлекают к себе внимание, и отнюдь не всегда благожелательное. Их выслеживают и пользуются прорехами в защите, к которым службы безопасности не имеют никакого отношения. Выход здесь лишь в систематической профилактической разъяснительной работе для поддержания бдительности состоятельных жильцов.
- пожары. Это угроза серьезнейшая, ведущая к самым серьезным потерям – сгореть может все, и квартира будет непригодна для жизни. Пожар важно предотвратить. Как правило, отметил Щепетьев, если не вызвать помощь в течение минуты с момента, когда сработает датчик температуры или дыма, дальше «можно уже и не вызывать». А потому датчики должны стоять обязательно, должен быть продуман элемент их вывода на внешний пульт сигнализации или охраны, чтобы в случае возникновения пожара максимально быстро определить горящий сегмент и направить туда помощь.
Между тем нельзя не учитывать, что безопасность распространяется и на район, в котором стоит жилой дом. Самыми опасными являются районы промзон, и главное, что следует продумать на этапе планирования строительства – степень близости этих зон и необходимый уровень безопасности.
Фактически человек доверяет девелоперу, строящему для него будущий дом, собственную жизнь и будущее. А значит, тот, кому их доверяют, должен осознавать меру несомой ответственности.
Денис Бобков, руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга компании «Est-a-Tet» развил тему безопасности в жилых комплексах различных классов, уточнив, что жилье в столице можно условно разделить на 4 уровня: эконом, стандарт, бизнес и элит.
Для первого уровня, эконома, на этапе покупки вопрос безопасности не является первостепенным: люди сперва покупают, а затем начинают оглядываться по сторонам. Застройщики не стремятся вкладываться в безопасность на таких проектах. Примерами строительства жилья эконом-класса подобного рода являются панельные дома ПиК и СУ-155.
Во втором уровне, стандарте, люди готовы доплачивать за контрольно-пропускные пункты и охрану прилежащей территории, знаменующие собой начальный уровень безопасности. Здесь в качестве примеров можно привести Wellton park, Царицыно, 5-й и 6-й квартал Мичуринского проспекта.
В третьем уровне, бизнесе, к КПП и охране территории добавляется видеонаблюдение и пропускная система. Здесь уровень безопасности уже важен. В качестве примеров могут быть названы Доминион, Феличита и Шатер. Здесь, где выполняются уже не только элементарные требования безопасности, соответственно увеличивается и цена.
В верхнем уровне, элитном, ведется видеонаблюдение всех зон, вводится система электронных пропусков, устанавливается собственная противопожарная система, видеодомофоны, система оповещения по внешней и внутренней связи, защита компьютерной информации и т.п. В качестве примеров элитной застройки с удовлетворяющим требованиям элитного жилья уровнем безопасности можно привести Найтбридж, Садовый Квартал, Легенды Цветного.
Соответственно, чем выше класс, тем защищеннее и комфортнее жизнь, резюмировал Бобков. Сегодня безопасность уже стала тем фактором, за который люди готовы доплачивать. Они уже достаточно хорошо информированы и подчас разбираются в данном вопросе лучше самого застройщика, и девелоперы должны учитывать эту тенденцию уже на этапе проектирования.
Ирина Рогачева, директор Департамента элитной недвижимости Capital Group, подтвердила выводы Дениса Бобкова, подчеркнув, что стандарты, методы, инженерные решения сегодня стремительно развиваются и входят в жизнь динамично, как и новые проекты. Наивысшие их проявления можно увидеть в многофункциональных комплексах (МФК) – дорогих объектах, которые обеспечиваются наилучшими охранно-защитными системами. В качестве примера воплощения этих решений она привела МФК «Город Столиц» и башни-небоскребы «Москва» и «Санкт-Петербург», которые Capital Group возводит на территории ММДЦ «Москва-Сити».
МФК включает в себя несколько сегментов абсолютно различного назначения: это и некая общая часть (магазины, бутики, холлы), и бизнес-пространство, и жилые секторы. А потому очень важным представляется разделение входящих в МФК потоков людей и автомобилей: у посетителей МФК есть свои входы в здания, у жителей собственные. Связь с каждой квартирой, лифты с различной этажностью и дифференцированными уровнями доступа, собственные лобби в каждой зоне, профессиональная охрана и отдельные сектора в 6-уровневом паркинге (3 верхних уровня – для жильцов, 3 нижних – для посетителей) – все это также входит в понятие «безопасность». Безопасность обеспечивается на каждом этапе: многоступенчатой системой доступа и службой безопасности.
По мере роста цены объекта растет и уровень технической оснащенности, и стоимость проекта. Даже интерьер жилья уже представляет собой ценный продукт, нуждающийся в должном обслуживании, а потому в расчете стоимости объекта, складывающейся из различных позиций, безопасность занимает не последнее место.
В современном элитном жилье реализуется принцип «ненавязчивого присутствия»: защиты, не бросающейся в глаза. На открытых территориях устанавливается видеонаблюдение, изображение с которого камеры транслируют на пульт охраны быстрого реагирования.
Все спикеры сошлись во мнении о том, что безопасность – это не так дорого, как принято считать, и за нее стоит доплачивать. Так, в «Городе Столиц» цена безопасности составляет 7 долларов за квадратный метр (при в среднем 180 «квадратах» в апартаментах) в месяц. Сегодня объект, который стоит дороже, но готов предложить более высокий уровень безопасности, ликвиднее и будет продан первым.
Осталось лишь дождаться, когда технологии, внедряемые сегодня в жилье элитного уровня, постепенно спустятся вниз, заполнив три нижних, менее выгодных для застройщиков ступени: бизнес, стандарт и эконом-классы. Девелоперы уверены, что обеспечение безопасностью произойдет – ведь вчерашнее открытие сегодня дешевеет и становится доступным для менее обеспеченного покупателя. Пройдет 7-10 лет, и в новостройках эконом-класса защиту будут обеспечивать уже не консьержки и вечно неработающие видеокамеры, а куда более серьезное оборудование.
Насколько оправданны эти оптимистические прогнозы – покажет время.
Когда Круглый стол завершился, главный инженер МФК «Город Столиц» провел для журналистов и участников обсуждения обзорную экскурсию, во время которой все смогли оценить и увидеть въяве уровень безопасности элитного жилья, которому была посвящена немалая часть обсуждений. Поднявшись на высотные этажи обеих башен, побывав в апартаментах на 56 этаже и на смотровой площадке над пентхаусами 74 этажа, журналисты убедились в том, что за безопасность действительно стоит платить: слоган «Мой дом – моя крепость» в ХХI веке обрел новую жизнь.
