При сделках с недвижимостью необходимо знать, на каком основании продавец приобрел имущество. Проверить собственника, наличие или отсутствие прав и обременений поможет выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она подтверждает право собственности, которое, в свою очередь, регистрируется на основании правоустанавливающего документа — в выписке ЕГРН он именуется «документ-основание». Что такое документ-основание, какие виды таких документов существуют — рассмотрим в этой статье.
Что такое документ-основание
Документ-основание содержит сведения о том, каким образом собственник получил право на недвижимость, на каком основании он является владельцем.
Право собственности возникает только после государственной регистрации. Оформить такую регистрацию можно на любую недвижимость: квартиру, частный дом, земельный участок, гараж и др.
Выписка из ЕГРН подтверждает право собственности гражданина на недвижимое имущество. Она содержит краткую информацию о документе-основании: его тип и реквизиты, данные об участниках договора и содержание правоустанавливающего документа.
Виды правоустанавливающих документов
От того, каким образом возникло право собственности, зависит то, какой документ является правоустанавливающим для конкретного объекта. Право собственности может возникнуть в результате приватизации, наследования, долевого участия или иной процедуры. В таком документе обязательно должна быть зафиксирована информация о правообладателе и типе права, объекте недвижимости, а если владельцев несколько — данные о доле в праве собственности.
На основании правоустанавливающих документов выдается правоподтверждающий документ — свидетельство о государственной регистрации права. До 2016 года такой документ выдавался в бумажном виде, но сейчас сведения заносятся в ЕГРН, а права собственника подтверждает соответствующая выписка.
Документ-основание на квартиру
При продаже квартиры продавец обязан предоставить покупателю правоустанавливающий документ. Это:
- договор купли-продажи (ДКП);
- договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
- договор приватизации;
- договор дарения;
- свидетельство о праве на наследство;
- решение суда;
- справка ЖСК о полной выплате пая;
- договор ренты;
- договор мены;
- соглашение о разделе имущества между бывшими супругами.
Договор купли-продажи — самый распространенный вид документа-основания. Он свидетельствует о том, что собственник квартиры купил ее у предыдущего владельца.
В выписке из ЕГРН указывается дата заключения договора. Покупателю следует уточнить, является ли имущество совместно нажитым в браке (тогда при продаже нужно согласие супруга) и использовался ли при покупке маткапитал (здесь потребуется разрешение органов опеки).
Кроме того, в некоторых случаях ДКП должен быть заверен у нотариуса:
- если это договор купли-продажи долей и не все собственники продают свои доли;
- если продавец несовершеннолетний или недееспособный;
- если стороны сами хотят подкрепить сделку подписью нотариуса.
В случае, если договор по закону должен быть удостоверен нотариально, но этого не произошло, сделка считается недействительной.
Договор долевого участия
Такой документ является правоустанавливающим, если продавец покупал квартиру у застройщика в строящемся доме. Однако если гражданин решил продать квартиру еще до того, как дом достроен, с новым покупателем заключается договор уступки прав требования.
После ввода дома в эксплуатацию к ДДУ добавляется акт приема-передачи квартиры, сам по себе он не является правоустанавливающим документом, но подтверждает, что квартира действительно была передана дольщику.
Договор приватизации
Договор приватизации оформляется при безвозмездной передаче квартиры из муниципальной собственности в частную. Если договор заключается с несколькими лицами, недвижимость приобретается в общую долевую собственность, а в документе указывается доля каждого члена семьи.
При покупке жилья с договором приватизации в качестве документа-основания необходимо проверить:
- состав семьи на момент приватизации;
- кто зарегистрирован в квартире и не отказывался ли кто-нибудь из них от участия в приватизации;
- в каком году была приватизирована квартира;
- были ли у дольщиков несовершеннолетние дети на момент приватизации.
Договор дарения
Такой договор составляется в письменной форме и заверяется у нотариуса. Переход права собственности регистрируется после подписания документа в Росреестре, после чего новый собственник становится владельцем.
Подаренное жилье, в отличие от купленного, не является совместно нажитым в браке, его можно продать без согласия супруга. Но есть нюанс: если в договоре прописано условие об отмене дарения в случае, если получатель квартиры умрет раньше дарителя, то должны быть и основания, по которым такое требование можно оспорить.
Кроме того, получатель и даритель могут через суд признать договор недействительным в течение трех лет с момента сделки.
Поводы для этого:
- в момент сделки даритель был младше 14 лет или недееспособным;
- даритель находился в медицинской или социальной организации на лечении или содержании и подарил квартиру сотруднику этой организации;
- даритель подарил недвижимость госслужащему в связи с выполнением им должностных обязанностей;
- договор подписан представителем дарителя по доверенности, в которой не обозначено, что квартира дарится по договору;
- сделка фиктивная, она прикрывает другую сделку, чтобы избежать уплаты налогов от продажи квартиры;
- дарение состоялось под угрозой или насилием;
- даритель обанкротился в течение 3 лет после того, как подарил квартиру.
Свидетельство о праве о наследство
Этот документ подтверждает, что продавец получил квартиру по наследству.
Такое жилье тоже не является совместно нажитым, но в течение 3 лет оспорить наследство могут другие, так называемые «скрытые» наследники — те, чьи права не были учтены. Кстати, по статистике именно они чаще всего оспаривают сделки.
Кроме того, квартира может перейти к нескольким наследникам, тогда в ней обычно выделяют доли.
Судебное решение
Недвижимость может перейти в собственность на основании решения суда, вступившего в законную силу. После регистрации в Росреестре в качестве правоустанавливающего документа будет обозначено судебное решение с номером и указанием суда.
При покупке такого жилья рекомендуется обратить внимание на дату вынесения дела, сверить данные объекта и собственника в решении суда и в выписке из ЕГРН, а также уточнить, было ли обжалование или отмена решения.
Справка ЖСК о полной выплате пая
Если продавец был членом жилищно-строительного кооператива, право собственности он получает только после полной выплаты пая. В справке, которая в данном случае является документом-основанием, указываются ФИО и паспортные данные пайщика, размер пая и дата его выплаты, полное описание объекта. Справка должна быть подписана председателем или главным бухгалтером ЖСК.
Нюанс: если продавец выплачивал пай совместно с супругом, родственником или еще кем-либо, то право на недвижимость есть у всех участников кооператива.
Договор ренты
Договор ренты (пожизненного содержания с иждивением) — достаточно редкий вариант. Он используется при передаче квартиры новому владельцу в обмен на пожизненную выплату денежного содержания или какие-либо услуги. Обычно такой вариант используют родственники, которые не хотят платить налог при наследовании.
Договор мены
Еще одним вариантом перехода права собственности является договор мены. Собственники двух объектов меняются ими друг с другом, в итоге становятся владельцами новой недвижимости, копии договора есть у каждого из них.
Соглашение о разделе имущества между бывшими супругами
Если жилье разделили супруги при разводе, то документом-основанием является соглашение (если им удалось договориться) или решение суда. Именно эти документы предъявляют в Росреестр для регистрации собственности.
Еще одним основанием для продажи недвижимости может стать брачный договор — даже без расторжения брака. В нем должен быть указан перечень имущества, которое принадлежит каждому из супругов или обоим.
Документ-основание на земельный участок
Документы-основания для земельного участка в основном те же, что и на квартиру, кроме ДДУ. Однако есть и некоторые другие:
- акт органа государственной власти или местного самоуправления с решением о передаче участка. Этот документ подтверждает осуществление сделки и передачу объекта — продавец выполнил все условия договора, а продавец или арендатор согласились с этим;
- соглашение о разделе участка и правоустанавливающий документ на «родительский» участок. Такой вариант применяется при выделении доли в изначально большем земельном участке — например, при продаже части участка, разделе участка между родственниками.
Обратная ситуация — объединение земельных участков (покупка соседнего или объединение ранее разъединенных участков). При этом прекращается существование отдельных участков и возникает право на один новый. Если у отдельных участков были разные собственники, эти люди получают право общей собственности на объединенный участок;
- решение о реорганизации и передаточный акт. Передаточный акт подтверждает переход земельного участка от собственника к новому владельцу.
Когда нужны правоустанавливающие документы
Документы-основания нужны при любой операции с недвижимостью: страховании, выделении долей, продаже, покупке, сдаче в аренду, использования в качестве залога, для получения ипотеки. Копии таких документов потребуются при оформлении налогового вычета и при судебных спорах, связанных с объектом недвижимости.
Если оригиналы документов утрачены, можно оформить выписку из ЕГРН об их содержании. Для восстановления документа-основания нужно обратиться в Росреестр или подать заявление онлайн на портале Госуслуг. Однако если право собственности возникло раньше 31 января 1998 года, придется обращаться в БТИ.
Возможные риски, связанные с правоустанавливающими документами
К сожалению, наличие правоустанавливающего документа не всегда гарантирует его «правильность». Что нужно учитывать?
Двусмысленность формулировок. Некоторые документы-основания могут содержать двусмысленные или неоднозначные формулировки: например, в договоре купли-продажи нет четкого указания на предмет сделки, а это осложнит регистрацию права собственности.
Необходимость государственной регистрации. Большая часть правоустанавливающих документов должна быть обязательно зарегистрирована в Росреестре, в противном случае сделка не будет считаться завершенной. Это означает, что новый собственник не сможет доказать, что недвижимость принадлежит ему, и полноценно распоряжаться ею.
Чтобы такого не произошло, продавец должен предоставить выписку из ЕГРН. Если он не может этого сделать — это повод отказаться от сделки.
Фальшивые документы. Случается, что недобросовестные продавцы пытаются использовать поддельные или недействительные документы. Поэтому перед тем, как подписать договор, следует проверить подлинность документов — например, заказать расширенную выписку из ЕГРН, в которой зафиксированы все переходы прав собственности.
Нехватка документов. Некоторые продавцы по разным причинам не могут предоставить все необходимые документы. Как минимум это затянет процесс регистрации права собственности. Эксперты рекомендуют сразу изучить весь пакет документов — если чего-то не хватает, продавец сможет восстановить их до обращения в Росреестр, тогда регистрация сделки не сорвется.
Судебные споры. Правоустанавливающие документы могут стать поводом для обращения в суд — например, при оспаривании завещания или договора купли-продажи. Чтобы снизить риски таких неприятностей, следует изучить сведения об обременениях в выписке из ЕГРН, иски на сайтах судов или заказать проверку объекта юристам.
Резюме
Правоустанавливающие документы (они же документы-основания) подтверждают, что собственник владеет недвижимостью законно, и являются основанием для регистрации права собственности. К ним относятся документы, показывающие, каким образом возникло право собственности: договоры долевого участия, купли-продажи или дарения, акты о приватизации, свидетельства о наследстве и другие.
Если у собственника по какой-то причине нет правильно оформленных и зарегистрированных документов-оснований, он не сможет распоряжаться недвижимостью: продать, подарить или завещать в наследство. Это нужно учитывать и покупателю: если продавец стал собственником с нарушением закона, сделка может быть оспорена.
Чтобы избежать таких ситуаций, необходимо тщательно проверить документы — самостоятельно или с помощью экспертов.
