На протяжении всей истории отечественного рынка недвижимости тема безопасности его участников является одной из центральных. Безусловно, детали меняются. Например, в 90-е годы прошлого века продавцы и покупатели больше всего боялись, что деньги на квартиру отберут бандиты. Сегодня риски стали другими, но игнорировать их по-прежнему нельзя.
Чего бояться?
Какие они, эти сегодняшние опасности? По мнению многих экспертов, более всего следует беспокоиться по поводу юридической чистоты приобретаемой квартиры. Проще говоря, того, что в ее истории окажутся какие-то «темные пятна».
Тут требуется небольшое отступление. В отличие от многих стран российское законодательство не гарантирует в полной мере незыблемость прав на недвижимость добросовестного приобретателя. В США, по словам Константина Апрелева, вице-президента РГР, регистрация построена по так называемой системе Торренса — там занесение человека в государственный реестр собственников автоматически означает незыблемость прав на данный объект. Если в будущем кто-то посчитает, что в одной из прежних сделок с этой недвижимостью его обманули, он будет судиться с теми, кто продавал данную квартиру, наконец, с государственным органом, эту сделку зарегистрировавшим, но в любом случае нынешний собственник (добросовестный) не пострадает.
В России — принципиально иначе. Занесение владельца недвижимости в базу данных Федеральной регистрационной службы, выдача ему свидетельства о собственности не означают, что в будущем полностью исключены притязания третьих лиц. Прежний собственник все равно может квартиру отсудить. Статистики на этот счет нет — точнее, госорганы выдают ее редко. Например, прошлым летом (ничего новее обнаружить не удалось) на круглом столе, проведенном по инициативе корпорации «БЕСТ-Недвижимость», представитель ФРС назвала интересную цифру: в июле 2007 года столичные суды вынесли 27 решений, в результате которых квартир лишились добросовестные приобретатели. Именно добросовестные — те сделки, в результате которых они приобретали квартиры, абсолютно законны. Но в истории купленных ими квартир были и другие сделки (третья, пятая, седьмая от конца), которые суд посчитал незаконными и постановил квартиру вернуть тем, кто пострадал.
Лучше или хуже?
Насчет того, становится ли российский рынок недвижимости более безо-пасным, существует два диаметрально разных мнения. Первый ответ — положительный, главный аргумент которого сводится к тому, что участники становятся все более опытными и цивилизованными, и государство принимает все новые законы. Второй — прямо противоположный: количество сделок в истории объектов растет, а каждый переход прав собственности — это потенциальная опасность.
Опрошенные нами эксперты оказались в большей степени оптимистами. Так, Феликс Альберт, президент компании «ХИРШ-Россия», обращает внимание на то, что крупные преступления, в результате которых люди лишаются квартиры (а иногда и жизни) сегодня все-таки редки. «Это единичные случаи, — отмечает эксперт. — Куда больше шансов потерять деньги в процедуре авансирования. Сегодня 25% авансов на рынке не реализуются в сделки. На мой взгляд, это слишком высокая цифра. По существу (по крайней мере, в Москве), аванс для продавца вообще ничего не значит. Захотел — взял, захотел — вернул. А ведь покупатель теряет время, а иногда и деньги на подготовку к сделке. Однако хочу заметить, что при всей неприятности этих явлений ущерб от них, конечно, несоизмеримо меньше, чем от тех махинаций, что проворачивались в 90-е годы».
Однако Вероника Панкова, генеральный директор агентства «Пенаты» и председатель комитета МАР по защите прав потребителей, считает, что в целом ситуация не стала ни лучше, ни хуже. «Безусловно, все участники рынка становятся грамотнее, — говорит она. — Однако появилось и рейдерство квартир. С сожалением приходится констатировать, что действительно хорошие специалисты используют свои знания законов в столь неприглядных целях».
Между тем Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга ГК «Домостроитель», напоминает ситуацию со ставшим уже знаменитым 214-м законом «О долевом строительстве…» — его и принимали именно потому, что невыполнение застройщиками взятых на себя обязательств стало приобретать тотальный характер. Однако и сейчас утверждать, что рынок стал полностью безопасным, нельзя: существуют риски, для преодоления которых нужно тщательно выбирать застройщика, изучать представляемые им документы. Для минимизации риска эксперт рекомендует приобретать квартиру в новостройке не на самом начальном этапе. А если же целью является выгодное инвестирование (тут как раз лучше приобретать на стадии котлована) — риск нужно принимать как данность, без него невозможно выгодное вложение денег…
Что обещают риэлторы?
Профессиональные участники рынка — риэлторы — говорят, что обеспечивают своим клиентам безопасность. Однако при ближайшем рассмотрении выясняется, что никаких особенных гарантий и нет.
«К сожалению, у риэлторов нет законных рычагов, позволяющих проверить чистоту приобретаемого объекта, — объясняет В. Панкова. — Необходимую информацию в России добыть невозможно — во всяком случае, легальными путями. Нет, к примеру, базы данных по зарегистрированным и расторгнутым бракам, а без них невозможно понять, требуется или нет в данном случае согласие супруга на продажу квартиры. Нет аналогичной информации по выданным завещаниям».
Тем не менее, утверждает эксперт, агентства недвижимости проверяют продаваемые объекты и, случается, что не рекомендуют своим клиентам их приобретать. Более того, бывает и так: продавцы квартиры, узнав, что со стороны покупателя действует риэлтор, сами отказываются от сделки. «Они понимают, что их объект не совсем чист, и поэтому пытаются продать его кому-нибудь не слишком искушенному, — объясняет В. Панкова. — Если в сделке участвует риэлтор, значит, будут и проверки, и недобросовестные продавцы это понимают».
«Агентство недвижимости заинтересовано в притоке и удержании своих клиентов, — говорит о проблеме Павел Косов, директор территориального отделения «Центральное» компании МИАН—агентство недвижимости. — Поэтому компании, как правило, имеют налаженные технологии проверки объекта и проведения всех этапов сделки…
К сожалению, сегодня согласно действующему российскому законодательству ни одно агентство недвижимости не может нести ответственность за сделку, поэтому МИАН—агентство недвижимости всем своим клиентам-покупателям настоятельно рекомендует застраховать риск утраты права собственности — это стоит от 0,6% до 1% в зависимости от срока страхования».
Что делать?
Практические рекомендации, предложенные нашими экспертами, главным образом сводятся к следующему: нужно обратиться к грамотному и доб-росовестному риэлтору. Понятно, что такой совет небескорыстен (вспомним, что это говорят сами риэлторы), однако отметать его с ходу не следует: ведь большинство дел мы выполняем не сами, а поручаем специалистам. Даже если отбросить ставшие уже навязчивыми сравнения, дескать, ремонт автомобиля современный человек делает обычно в автосервисе, и для ремонта собственной квартиры, как правило, приглашают профессионалов. Так что вопрос состоит лишь в том, где найти этого риэлтора и как убедиться, что он достоин доверия?
«Тут есть две вещи, — говорит Ф. Альберт. — Прежде всего нужно обратиться в объединение риэлторов (в столице это Московская ассоциация риэлторов, МАР) с вопросами о том, как данная компания себя зарекомендовала, нет ли к ней претензий. Второе — это обойти несколько агентств и выбрать конкретного специалиста».
От себя добавим: можно изучить отклики о работе компании и персонально риэлтора в прессе и Интернете.
Фото: sovetnik.wordpress.com
