Цены на жилье в Москве будут снижаться. Оживить рынок сможет только резкое изменение макроэкономики, сетуют эксперты
Летом 2009 года практически во всех сегментах рынка жилой недвижимости столицы наблюдался глобальный штиль. Количество сделок на рынке достигло минимальных за последний год показателей. Предосенняя пора стала периодом затишья в ожидании информации о текущей и прогнозируемой экономической ситуации в мире и России.
В разгар лета на вторичном рынке Москвы во всех сегментах, классах и территориальных кластерах цены демонстрировали отрицательную динамику, отмечают эксперты "Аналитического консалтингового центра "Миэль" в своем отчете.
По данным компании, в среднем, в июне, цены снизились на 1,9%, в июле снижение достигло 2,7%, и только в августе темп падения уменьшился более чем в 2 раза – до - 1,2%. Таким образом, средняя цена на рынке столицы по итогам летних месяцев снизилась на 6%, с 166,6 до 157,1 тыс. руб./кв. метр. За год – с августа 2008 по август 2009 - цены упали на - 13%.
За летний период текущего года средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек Москвы снизилась на 3,7% и составила 191,1 тыс. руб. за кв. метр. Долларовая цена уменьшилась на 2,2% и составила $6067 за кв. метр, говорится в обзоре.
Емкость снижается, предложение растет
Эксперты уверяют, что объем предложения на вторичном рынке, несмотря на традиционно пониженную сезонную активность среди продавцов, все летние месяцы держался на относительно высоком уровне (40-45 тыс. квартир). Для сравнения, прошлым летом аналогичный показатель составлял 30 тыс. объектов.
К концу лета доля нового предложения возросла практически до среднестатистических показателей, фиксируемых на рынке около года назад. Эксперты "Миэль" связывают это с влиянием психологического фактора – продавцы в ожидании второй волны кризиса и на фоне очевидно нерезультативного потребительского спроса перестали придерживать квартиры в расчете на будущий рост цен и поторопились повысить ликвидность активов.
Из расчетов аналитиков следует, что количество предложения квартир в новостройках сократилось на 3% - с 307 до 298 объектов. Предложение новых объектов на начальных стадиях строительства по сравнению с аналогичным периодом прошлого 2008 года сократилось на 19%. Вместе с тем доля предложений квартир в сданных госкомиссии домах в общем предложении новостроек растет, и на сегодняшний день составляет 33% (против 24% аналогичного периода прошлого года).
"Эта тенденция становится основной для рынка нового жилья и предвещает резкое уменьшение емкости рынка – объемы строящегося и выходящего на рынок жилья минимизируются", - отмечает генеральный директор АКЦ "Миэль" Владислав Луцков. По данным аналитиков, спрос на столичную недвижимость, по сравнению с прошлым летом, снизился на 20%, относительно весенних месяцев, активность покупателей уменьшилась незначительно (около 10%).
Емкость рынка новостроек в Москве и Московской области снижается. В ближайшей перспективе ожидается дефицит предложения квартир в новостройках на всех стадиях готовности, прогнозируют эксперты.
"На вторичном рынке жилья ожидается еще большее увеличение объема предложения. Фиксируемая активность представлена в основном альтернативными сделками. И такая тенденция продолжится до конца года", - считает аналитик "Миэль".
Подмосковье бьет рекорды
На вторичном рынке Московской области за три летних месяца цена предложения снизилась практически на 6%. Из них -2,0% - потеря в июне, -2,4% уровень снижения в июле, и -1,2% снижение в августе. Таким образом, средняя цена предложения понизилась с 78,2 до 73,8 тыс. руб. за кв. метр, констатирует "Миэль".
Отрицательная ценовая коррекция была присуща рынку во всех территориальных кластерах, хотя наиболее заметно снижение коснулось районов в непосредственной близости от столицы, отмечают аналитики.
По данным компании, объем предложения продолжает бить очередные рекорды и устанавливать новые достижения (41 тысяча объектов), что не свойственно летнему периоду. «Тем не менее, количество выставленных на продажу квартир к концу лета практически достигло городских показателей. Продавцы, вместо традиционного ухода с рынка на летние каникулы, продолжали проявлять активность, и в августе доля нового предложения (36%) достигла показателей, сравнимых с уровнем прошлой осени», - сообщает эксперт "Миэля".
В соответствии с обзором компании, на рынке новостроек Подмосковья в течение лета текущего года предложения квартир были представлены по 536-555 адресам, что выше показателей аналогичного периода прошлого года на 18%. При этом фиксируется и замедление темпов снижения цен.
По состоянию на сегодняшний день, средневзвешенная цена предложения на первичном рынке области составляет 65,9 тыс. руб./кв. метр, что фактически соответствует уровню цен лета прошедшего года (65,3-66,3 тыс. руб./кв. метр) и ниже весенних показателей на 2,5%, уверяют аналитики.
Восстановлению подлежит?
По мнению Владислава Луцкова, оживить рынок может радикальное изменение макроэкономической ситуации. "Если же такого изменения не произойдет, рынок будет медленно дрейфовать в поисках равновесной цены, стремясь сблизить позиции продавцов и покупателей. При этом общий уровень цен будет снижаться", - прогнозирует эксперт.
Аналитики "Миан" строят более радужные прогнозы. Они сделали расчеты изменения стоимости жилья в условиях нивелирования последствий кризиса 2008-2009 гг., экстраполируя прошлый опыт на текущую ситуацию.
За период с августа 1998 до апреля 2000 (20 месяцев) рынок был подвержен снижению цен. Так по данным "Миан", тогда итоговый показатель коррекции составил 35,5%. После переломной точки в апреле 2000 года цена начала восстанавливаться и через 29 месяцев достигла докризисного уровня (рост 55%), отмечает руководитель Аналитического центра агентства недвижимости компании Алексей Кудрявцев.
По оценкам аналитического центра "Миан", период общего снижения стоимости на данный момент составляет 10 месяцев (ноябрь 2008 – август 2009) с результирующим показателем коррекции в 18,2%.
Аналитики строят прогноз восстановления цены, исходя из среднемесячного темпа прошлого опыта. Аналитики строят прогноз восстановления цены, исходя из среднемесячного темпа прошлого опыта. В результате, по прогнозу А. Кудрявцева, достижение докризисного значения ожидается за 15 месяцев, в ноябре 2010 года (рост составит 22, 2 %)..
