Тема аренды городской недвижимости становится наиболее актуальной летом. И в нынешнем году в этот период она привлекла к себе особое внимание участников рынка: в сфере продаж — затишье, какого давно не наблюдалось даже в летние месяцы. Теперь стабильные комиссионные риелторская компания может получить только за счет подбора жилья для найма. Поэтому очень многие агентства недвижимости развивают такой вид услуг, причем небезуспешно.
Цены, спрос, предложение, сроки
Для специалистов аренда в крупном мегаполисе — хлебное и надежное дело в течение всего года. Летом же процессы активизируются по многим причинам: в город приезжают новые партии абитуриентов. Появляются неорганизованные туристы, желающие снять жилье на пару месяцев, чтобы просто пошататься по столице. Кроме того, выискивают новое жилье и арендаторы со стажем, если их не устраивает прежнее. При этом за счет отъезда на отдых люди стараются экономить — перед сменой квартир делают небольшой перерыв. Летом несколько увеличивается предложение: заявляют о себе арендодатели (часто пенсионеры), готовые сдать жилье на летний сезон: до холодов они уезжают на дачу, а квартиру по сходной цене отдают в чужие руки. Разъезжающие по командировкам представители фирм, особенно семейные, также часто стараются менять место проживания и работы в стране в жаркие месяцы. Так что опытные сотрудники риелторских агентств сами иногда предупреждают клиентов: в июне — августе может «выскочить» хороший вариант. И они не лукавят.
Данные разных фирм недвижимости о стоимости аренды квартир элитного, бизнес- и экономклассов не совпадают. Но это скорее вопрос терминологии и классификации (то есть что чем считать). По информации компании «МИЭЛЬ — Недвижимость», минимальные ставки для экономкласса — 600 долл. за однокомнатную квартиру, для бизнес-класса — 900 долл. за однушку. Стоимость аренды элитных квартир начинается примерно с 2000 долл. в месяц. Верхняя граница может доходить до 50 тыс. долл.
В компании DOKI приводят такую информацию о границах стоимости: экономкласс — 600–3000 долл., бизнес-класс — 3–8 тыс. долл., элитный класс — от 8 тыс. долл. Самое высокое сегодняшнее предложение в агентстве — 35 тыс. долл. Но на рынке, уточняют в фирме, есть квартиры и подороже.
Интересно, что часть столичных агентств перешла на расчеты в рублях, а это еще совсем недавно для Москвы в отличие от большинства регионов было нехарактерно. По данным компании «Контакт — Элитная недвижимость», цены на жилье экономкласса — от 16 тыс. руб. за однокомнатную квартиру до 35–37 тыс. руб. за трехкомнатную, исключая жилье на Садовом кольце (стоимость экономсегмента в центре — от 25–27 тыс. руб. за однокомнатную квартиру до 60–65 тыс. руб. за трехкомнатную). Стоимость квартир бизнес-класса начинается с 60 тыс. руб. за однокомнатные квартиры и достигает 150–170 тыс. руб. за многокомнатные апартаменты. Причем дома бизнес-класса могут находиться как в центре города, так и в границах Третьего транспортного кольца. Элитный сегмент не знает границ: ценообразование стартует с 150 тыс. руб. за двухкомнатную квартиру (в элитном сегменте редко представлены однушки) и доходит до 1500 тыс. руб. за многокомнатные апартаменты. Такие квартиры расположены, как правило, в центре Москвы.
По данным «МИЭЛЬ — Недвижимости», наибольшим спросом пользуются квартиры, находящиеся в ценовых диапазонах 751–1000 долл. и 601–750 долл. в месяц. Предложение в этих категориях по-прежнему в несколько раз ниже спроса, лидируют же по первому показателю объекты стоимостью 1001–3000 долл. в месяц.
Специалисты компании DOKI подтверждают: наибольший спрос сохраняется в эконом- и бизнес-сегментах. При этом предложение в группе экономкласса постоянно сокращается, смещаясь к верхней границе этого сектора.
В агентстве «Контакт — Элитная недвижимость» считают, что в последнее время в Москве все большей популярностью пользуются квартиры бизнес- и элитного классов. Это, по мнению Марии Пехтеревой, руководителя департамента аренды элитных апартаментов компании, связано с улучшением качества жизни населения и ее европеизацией.
Стандартный срок сдачи жилья в аренду — год. Однако так бывает не всегда. В АН «Контакт» говорят, что в экономклассе существует тенденция к постоянству, срок аренды может быть более длительным и достигать пяти лет. Если арендатор — юридическое лицо, в частности иностранная компания, то квартиры для сотрудников снимают на срок до двух-трех лет.
Сотрудники DOKI говорят также о спросе на краткосрочную аренду, которая является альтернативой гостиницам. Арендные ставки здесь выше. Причина понятна: постоянная смена квартирантов сказывается на качестве жилья, его приходится часто ремонтировать.
Позитивно то, что эта услуга в последнее время попала в сферу интересов бизнеса и не является уже предложением со стороны наших сограждан сомнительного вида, стоящих на вокзалах с табличками. Поскольку спрос на подобное жилье растет, в компаниях формируются базы и отделы, специализирующиеся именно на таком бизнесе, появляются особые фирмы. По оценке «МИЭЛЬ», с посуточной оплатой (как правило) в агентствах недвижимости предлагают квартиры бизнес- и элитного классов. Стоимость их — от 150 долл. в сутки. По итогам года рост стоимости найма квартир экономкласса составит, по прогнозам компании «МИЭЛЬ», около 18–20%, элитного жилья и квартир бизнес-класса — 7–10%.
Цена предложения квартир по округам Москвы, июль 2007 года (долл.)
Округ 1?комн. 2?комн. 3?комн. от 4 комн.
СЗАО 700–4500 850–6000 1150–13 000 1700–47 100
САО 650–3000 800–5763 1100–12 500 1550–35 000
СВАО 730–2000 800–5500 1100–6000 2300–10 000
ЗАО 700–4000 850–12 000 1200–14 000 2000–45 000
ЦАО 960–5000 1100–17 000 1500–29 000 2500–50 000
ВАО 650–3000 800–4800 1200–13 000 2000–10 000
ЮЗАО 770–3500 880–8000 1350–13 000 2500–20 000
ЮАО 700–1950 800–3500 1100–10 000 2000–8500
ЮВАО 650–2800 800–4000 1100–12 000 2050–12 000
Данные компании «МИЭЛЬ — Недвижимость»
Договоры и опасности
Отношения арендаторов и арендодателей закрепляются, как правило, в виде договора найма, который составляют в простой письменной форме, объясняет Мария Жукова, заместитель директора «МИЭЛЬ — Аренда». Такой документ не требует обязательной государственной регистрации или нотариального удостоверения. Достаточно скрепить его подписями обеих сторон договора, чтобы он был действительным. Обладая необходимыми знаниями и опытом, можно составить и заключить такое соглашение самостоятельно. Если знания и опыт отсутствуют, лучше обратиться в риелторскую компанию за помощью.
Юридическое сопровождение сделок осуществляется во всех агентствах недвижимости. Стандартный договор аренды является инструментом защиты интересов сторон, говорит Алла Ефремова, PR-директор агентства DOKI. Однако не каждый подобный документ отстаивает интересы клиента в полной мере: не все ситуации и не всегда можно стандартизировать. На практике клиентоориентированная фирма будет не только отстаивать интересы заказчика по каждому пункту, предвосхищая любое негативное развитие событий, но и «сопровождать» нанимателя в течение всего срока аренды.
Надо сказать, что у компаний есть в том резон: значительную часть клиентской базы агентств составляют одни и те же граждане — арендаторы или арендодатели. Так что максимально удовлетворить их интересы — значит создать спрос на свои услуги на долгие годы вперед и выиграть в конкурентной борьбе с другими агентствами. Наш рынок, к счастью, дошел в своем развитии и до этого этапа.
Однако жизнь есть жизнь. И представлять себе, что теперь в мире аренды все выглядит красиво и правильно, — большое заблуждение. От неприятностей никто не застрахован. М. Жукова объясняет, в чем может заключаться риск, на что нужно обратить внимание, если опыт по сдаче/найму жилья еще не накоплен.
Главный риск потенциального арендатора — остаться без денег и без обещанной квартиры в аренду. На рынке действует немало мошенников, практикующих самые разные схемы обмана. Аферист может заключить с арендатором договор найма, сразу вручить ему ключи, а перед заселением поменять замки в квартире и исчезнуть. После заключения договора нередко появляются «родственники» хозяина, без ведома которых он якобы сдал квартиру, и предъявляют права на жилплощадь. Основной признак мошенничества, который иногда выдает злоумышленников, — явно заниженная по сравнению со среднерыночной цена. Есть еще один знак — предложение, поступающее со стороны наймодателя, заключить договор и внести деньги до того, как квартира будет показана.
При аренде квартиры особое внимание следует обратить на составление договора найма, основного документа, определяющего отношения арендатора и арендодателя. В нем стоит четко обозначить все условия: стоимость одного месяца съема квартиры, время, в течение которого арендодатель не имеет права ее менять, условия оплаты и внесения иных платежей (оплата электроэнергии, счетов МГТС и т. д.). Отдельно нужно поговорить обо всем, что связано с износом квартиры и порчей имущества. Также необходимо отразить информацию о количестве посещений квартиры хозяином и порядке таких визитов (с предварительным уведомлением арендатора или без такового). В текст договора важно вписать паспортные данные обеих сторон, указать адрес жилого помещения, документы, на основании которых арендодатель получил в собственность квартиру.
Помимо договора обязательно нужно составить акт передачи квартиры и имущества, находящегося в ней (если таковое имеется). Подписание данного документа позволит избежать необоснованных претензий, которые могут возникнуть как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора по окончании срока действия договора найма. В акте необходимо подробно изложить сведения о состоянии самой квартиры, включить сюда перечень передаваемого имущества.
Основной риск, которому подвержен любой арендодатель, связан с порчей или уничтожением его собственности — имущества, имеющегося в квартире, и самой квартиры — или с причинением вреда имуществу соседей.
Застраховать себя от потенциальных рисков арендодатель может двумя способами: 1) при заключении договора аренды взять с будущих жильцов так называемую страховую сумму, равную, как правило, месячной стоимости найма, — данную сумму берут в качестве гарантии покрытия арендатором некоторых видов платежей, а также в качестве гарантии внесения им арендной платы и возмещения мелкого ущерба, причиненного имуществу владельца; 2) заключить договор о страховании квартиры и имущества со страховой компанией.
По данным «МИЭЛЬ», чаще всего арендодатели страхуют отделку, имущество и гражданскую ответственность. Риски арендодателя в сегментах бизнес-, эконом- и элитного жилья не различаются ничем, кроме стоимости возможного ущерба.
И еще один момент, довольно щекотливый. Совсем недавно налоги от сдачи жилья внаем платили только владельцы дорогих квартир, и то далеко не все. Сейчас процент плательщиков увеличивается. Видимо, возымели действие заявления властей, прозвучавшие сначала в довольно нейтральной форме, а позже — в более решительной и настойчивой. Речь, в частности, шла о том, что фискальные органы будут принимать во внимание информацию соседей о сдаче квартир в аренду.
В агентствах также утверждают, что вопросы оплаты аренды — это не столько головная боль собственников, сколько проблема самого государства. Налоговые органы не в состоянии обслужить такое число честных арендодателей. Очереди — причина того, что даже законопослушным гражданам довольно обременительно выполнять свой гражданский долг. Иногда для снижения налоговой ставки (18% вместо 30%, отчисляемых от дохода «физиками») собственники дорогих квартир регистрируют юридическое лицо, нанимают бухгалтера и поручают ему труды по взаимодействию с налоговиками. Большинство же людей из-за трудоемкости процедуры и желания сэкономить предпочитает попросту не светиться. Они надеются на человечность соседей и на бездействие властей.
