Апартаменты юридически не являются жильем. А можно ли их использовать под офисы? Насколько это выгодно?
Станислав ТИТОРЕНКО, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Delta estate:
Главное отличие такого формата жилья как апартаменты - это невозможность для собственника регистрации в нем. Во всем остальном это обычная квартира, жилец которой может получить услуги, сопоставимые по качеству и перечню с услугами высококлассных отелей. К тому же они, как правило, расположены не в спальных районах, а в деловых центрах в составе крупных МФК.
Таким образом, минус у апартаментов один - это отсутствие прописки. Плюсы - это приемлемые цены, выгодное месторасположения, дополнительные услуги жильцам (например, круглосуточный консьерж-сервис, уборка помещений, доставка обедов и т.д.), развитая инфраструктура многофункциональных комплексов.
Стоимость апартаментов стартует от $8000 за кв.м. Это сопоставимо с ценой жилья бизнес-класса. Но плюсом апартаментов, которые находятся на территории офисных или многофункциональных комплексов, является развитая инфраструктура последних: магазины, кафе, рестораны, фитнес-клубы и т.д.
Примечательно, что наибольшей популярностью пользуются апартаменты небольшой площади, около 35-50 кв. м, что сопоставимо с метражом однокомнатной квартиры.
Поскольку апартаменты представляют собой коммерческую недвижимость, ограничений для использования их в качестве офисов не существует. Более того, по документам апартаменты проходят как нежилые помещения, это позволяет арендатору использовать фактический адрес нахождения компании как юридический.
Однако следует помнить, что если на этаже есть апартаменты, в которых проживают люди, а соседние апартаменты планируется сдавать под офисы, то от жильцов потребуется согласие.
Использование апартаментов под офисы сулит арендаторам целый ряд преимуществ. Так качественные офисы площадью 100-200 кв. м традиционно очень востребованы небольшими компаниями. Однако арендовать такое помещение в крупном деловом центре практически невозможно – в аренду, как правило, предлагаются площади от 500 кв. м. Апартаменты в этом смысле являются прекрасным выходом из ситуации.
Кроме того такие помещения значительно дешевле офисных. Сегодня можно снять апартаменты под офис, например, в «Москва-Сити», по ставкам гораздо ниже, чем аналогичные офисные площади в рамках того же здания. Учитывая, что в настоящее время апартаментов на рынке немного и расположены они в основном в крупных деловых агломерациях, таких как «Москва-Сити», то арендатор получает первоклассный офис с развитой инфраструктурой за минимальные деньги в самом престижном деловом районе города.
В ежемесячную стоимость одного квадратного метра в апартаментах, составляющую примерно $700-1000, уже заложены эксплуатационные расходы ($60-90 за кв.м в год в зависимости от включенных услуг), в то время как аналогичная офисная площадь в бизнес-центре обойдется компании в $1000, не включая НДС, коридорный коэффициент и эксплуатационные платежи от $120-140 за кв.м в год.
Апартаменты реализуются по двум сценариям. В первом случае собственник сдает апартаменты в состоянии shell&core и внутреннюю отделку помещения арендатор выполняет самостоятельно. При этом аренда апартамента от аренды офиса ничем не отличается и рабочее пространство можно моделировать самостоятельно, согласно потребностям компании.
Второй вариант – застройщик передает покупателю готовое планировочное решение в этом случае потенциальный арендатор либо соглашается с существующей планировкой, либо перестраивает помещение «под себя».
Рынок апартаментов уже достаточно насыщен. В последнее время появилось много предложений данного формата. Повышенным спросом пользуются апартаменты, расположенные в Центральном административном округе и близлежащих к нему районах соседних округов, например, такие объекты, как лофт-квартал «Даниловская мануфактура», ЖК «Апарт-хаус Николаевский», башни «Москва-Сити», «Кадашевские Палаты», ЖК «Легенда Цветного», ЖК «Арт Хаус», ЖК «Сытинский», ЖК «Клеркенвелл Хаус».
Несмотря на относительное насыщение, перспективы у формата очень неплохи. В будущем количество апартаментов будет неуклонно расти, особенно в развитых деловых районах столицы.
Динара ЛИЗУНОВА, руководитель службы по связям с общественностью компании Capital Group:
Апартаменты – все еще новый формат для нашего рынка недвижимости, однако внутри него уже появилась довольно четкая структура: апартаменты могут быть предназначены исключительно для целей проживания, как, к примеру, в МФК «Город Столиц», или же предполагать возможность нежилого функционала (в частности, организацию офиса). Выбор того или иного формата зависит от концепции и понимания девелопером конечного продукта, который будет востребован рынком. В жилых апартаментах действительно нельзя прописаться, однако они могут использоваться только в целях проживания. Дело в том, что покупатели элитных апартаментов совершенно правомерно рассчитывают на заявленный уровень приватности, комфорта и безопасности проживания – ведь это один из основополагающих критериев для сегмента дорогого жилья. В частности, в комплексе МФК «Город Столиц» уже на стадии разработки проекта было продумано четкое зонирование, отраженное и в конструктивных решениях комплекса, и в системах контроля доступа: жители башен-небоскребов могут встретиться с офисными работниками только в местах общего пользования, таких как рестораны, кафе, фитнес и т.п. Тогда как лобби, паркинг, лифты и ресепшн разделены.
Хотелось бы отметить еще один немаловажный момент. Если апартаменты интегрированы в состав многофункциональных комплексов – сложнейших с технологической точки зрения проектов – то важным условием обеспечения комфорта и безопасности жителей является использование помещений в строгом соблюдении с их назначением.
Дмитрий ГОЛЕВ, руководитель департамента развития компании Welhome:
Юридически апартаменты относятся к нежилым помещениям, поэтому их можно использовать под офисы. Это позволяет арендатору использовать фактический адрес нахождения компании как юридический. Основное отличие апартаментов от квартир заключается в отсутствии возможности прописаться в помещении. При этом стоимость апартаментов на 10-15% ниже, чем квартиры в аналогичном районе, но и эксплуатационные расходы значительно выше, чем в квартире. К плюсам апартаментов можно отнести использование данного помещения под офис и совмещать проживание и работу. Однако, стоит отметить, что в большинстве случаев сдавать помещение под офис более выгодно, чем под жилье с точки зрения арендной ставки.
Надежда БАШБЫНАР, исполнительный директор компании Storm Properties:
С юридической точки зрения препятствий для организации офисов в апартаментах нет, поскольку они относятся к нежилому фонду. Наиболее востребован такой формат среди тех арендаторов, которые хотели бы иметь небольшой офис до 200 метров в качественном здании. В современных офисных центрах класса А таких площадей в аренду фактически нет. Небольшой выбор помещений такого размера и на продажу. Поэтому организация офиса с современных комплексах с апартаментами может быть прекрасной возможностью для мелких компаний по качественному обустройству своей штаб квартиры. При этом они получают фактически такой же набор услуг, как и в офисных центрах класса А или B+.
Фото: www.kvartira-box.ru
