Рынок офисных помещений Киева перенес двойной удар: вместе с общим финансовым кризисом ему пришлось пережить политическую нестабильность в стране накануне выборов. Однако после тяжелых испытаний для украинских бизнес-площадей наступила, наконец, белая полоса. Согласно исследованию Jones Lang LaSalle, после резкого снижения арендных ставок во второй половине 2009 года спрос на офисы начал расти, а на самом рынке появились новые тенденции.
Нелегкая судьба цен как нельзя лучше стимулировала арендаторов. После того как стоимость аренды офисных площадей упала с $70–85 (в 2008 году) до нынешних $20–35 за кв. м в месяц (по данным DTZ), стало ясно, что дно достигнуто и в ближайшее время предложение существенно не изменится. Наметившаяся стабильность такого удачного варианта подтолкнула компании к улучшению «жилищных условий»: предприниматели переезжают в здания, расположенные в Центральном деловом районе (ЦДР) города. «Выравнивание арендных ставок и рост спроса на офисные помещения говорят об окончании спада рынка офисной недвижимости, за которым последует его стабилизация и постепенный рост», – говорит аналитик отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Мария Шкарпетина.
Однако эксперты предупреждают: цены очень скоро преподнесут сюрприз амбициозным коммерсантам. Объем ввода новых площадей в ЦДР будет уменьшаться, в то время как спрос продолжит расти вместе с оживлением экономики, что, в свою очередь, приведет к снижению доли свободных площадей и стимулирует рост арендных ставок. «Общий объем новых офисных помещений, введенных в эксплуатацию в Киеве в I квартале 2010 года, составил 12 215 кв. м, что на 67% меньше показателя I квартала 2009 года», – подтверждают данные коллег в DTZ.
Далеко не все участники рынка согласны с такой динамикой в будущем киевских офисных площадей. Не торопится радоваться нынешнему экономическому подъему и Cushman & Wakefield. «Говорить об оттепели преждевременно», – уверен ведущий консультант отдела офисной недвижимости компании Семен Юрченко. Более того, он подчеркивает, что спрос едва ли будет повышаться – стагнация экономики, замедление темпов строительства и дефицит качественных площадей тому причины. Однако эксперт не теряет надежды на оживление рынка: «Повышения спроса можно ожидать во второй половине 2011 года».
Помимо «охоты к перемене мест» арендаторов обуяло желание собрать все свои филиалы под одной крышей. Представители Jones Lang LaSalle отмечают, что в 2009 году возникла тенденция к консолидации офисных площадей. Аналитики ожидают, что значительный спрос и далее будет исходить от компаний, стремящихся объединить офисы в одном здании. «Главным последствием кризиса стало четкое смещение акцента компаний от объема занимаемых площадей к их качеству, – уточняет Шкарпетина. – Арендаторы стали глубже анализировать свои потребности в площадях и обращать основное внимание на удачное расположение, эффективную планировку, просторный этаж и достаточное количество парковочных мест».
По мнению экспертов DTZ, несмотря на нынешнее увеличение спроса рынок офисной недвижимости Киева по-прежнему остается «рынком арендатора», который сменил «рынок арендодателя», преобладавший с 2004 до конца III квартала 2008 года. Однако сейчас наблюдается обновление отраслевой структуры желающих занять офис в качественном бизнес-центре. «Если до кризиса основной спрос проявляли компании банковской, финансовой, страховой и строительной отраслей, то в 2009 году доминирующую роль стали играть телекоммуникационные, производственные и компании сфер торговли и бизнес-услуг», – говорят эксперты Jones Lang LaSalle. Долгосрочные контракты с представителями этих отраслей обеспечат собственников бизнес-центров стабильным доходом и существенно повысят инвестиционную привлекательность самих объектов.
