На заседании московского правительства, посвященного программе "Москвичам – доступное жилье", прозвучало выступление Анны Лупашко, президента Московской ассоциации риэлторов (МАГР). Выступление программное, обрисовывающее перспективу того, какие пути решения квартирного вопроса видятся профессионалам и людям, влияющим на развитие жилищных программ.
Констатировав, что стремительное удорожание жилья привело к тому, что московской семье сегодня надо 10 лет не есть, не пить, не одеваться, не развлекаться и не учиться, чтобы накопить на 1-комнатную квартиру (индекс доступности составляет 9,9 лет) Анна Лупашко предложила государству сделать ставку в решении квартирной проблемы на аренду.
"В развитых странах доля жилья, находящегося в личной собственности приблизительно равна доле арендуемого жилья. Обычно молодые люди снимают квартиры, а более старшие и более обеспеченные живут в собственных. Так, в США арендуется до 30% жилья, во Франции - 45%, в Германии больше половины (55%)," - рассказывает президент МАГР.
к аренде не готов
В России спрос на аренду совершенно не мотивирован, по данным Института экономики города, только 6% населения психологически готовы решать жилищную проблему, арендуя жилье. При этом в коммерческом найме в Москве находятся порядка 100 тыс. квартир - и все от частных лиц, ни муниципалитет, ни государство в этом не участвует. Нынешней осенью цены на аренду резко выросли – на жилье эконом-класса до 25% по сравнению с началом года. По данным крупных агентств недвижимости, трудно найти однокомнатную на окраинах дешевле $750, хотя летом минимум был в районе $600.
Анна Лупашко видит выход в том, чтобы Департамент жилищной политики и жилищного фонда обратил внимание на этот сектор и принял как руководство к действию опыт европейских стран, например, Франции, где муниципалитеты поощряют домовладельцев, сдающих жилища по социальным ценам.
Поощрение может быть осуществлено на налоговом уровне - наймодатель, участвующий в городской программе, должен быть освобожден от уплаты налогов. "Городу это вообще ничего не стоит, поскольку по состоянию на сегодняшний день только 5% физических лиц, получающих доходы от сдачи в аренду жилых помещений, платят налоги," - констатировала Лупашко.
найм по-европейски
На самом деле риэлторы, аппелируя к зарубежному опыту, лукавят. В Англии, к примеру, совсем иная практика – там арендаторов жилья считают неразумными и недальновидными людьми, которые не понимают, что жилье, купленное по ипотеке, - намного более выгодное вложение средств. Государство предоставляет гражданам различные возможности участвовать в жилищных ассоциациях, которые строят социальное жилье и предоставляют право на его покупку по различным льготным схемам.
В частности, есть программы, где часть жилья оплачивает государство, есть схемы выкупа жилья со значительной скидкой после определенного периода найма жилье можно выкупить со значительной скидкой. Но в любом случае государство следит за тем, чтобы жилье было доступным населению – тот же индекс доступности является весьма серьезным показателем. Государство с помощью налогов регулирует качество спроса – покупать второй дом или квартиру, чтобы сдавать в аренду, в определенных местностях весьма невыгодно, поскольку ставка налогообложения может доходить до 50%.
Противоположную модель демонстрирует германская экономика, где арендовать квартиру можно за смешные деньги – не более $200, однако на такую же сумму "потянут" коммунальные расходы. Собственники жилья еще платят взносы на капитальный ремонт, которые составляют весьма серьезную сумму, а вот арендаторы – нет. Эта сфера регулируется законодательно, опять же именно государство предоставляет жилье в найм, а значит, может влиять на ценообразование. Но разница в менталитете россиян и немцев не позволяет уверенно говорить, что такая схема приживется и у нас.
беззащитный сектор
Однако недоступность жилья для покупки заставляет средний класс переориентироваться на аренду, что увеличивает спрос на этом рынке, взвинчивая цены. Опять же, хоть и не все квартировладельцы знакомы с понятием рентабельности и доходности – а этот показатель, вычисленный для однокомнатной квартиры в столице, упал за год с 10 до 5% годовых, - они тем не менее на житейском уровне понимают, что раз выросла цена квартиры, то можно и поднять арендную ставку. Ажиотажа на этом рынке добавляет и падающий доллар – цены на аренду самых дешевых квартир сейчас все чаще номинируются в рублях – отчего, переведенные в доллары, они выглядят просто катастрофично.
И что самое грустное в этой ситуации – все стороны – и арендодатели, и арендаторы совершенно не защищены. Первые не платят налогов и, получается, сдают жилье нелегально. Вторые не могут легализоваться, зарегистрироваться в снимаемом жилье, и никак не защищены от произвола хозяев как с точки зрения арендной платы, так и своих прав.
Государство же упорно делает вид, что такого сектора рынка просто не существует – нормы, которые регулируют этот сегмент, слишком общие и не оговаривают различных деталей, вроде того, кто должен платить за капитальный ремонт или даже мелкий ремонт, например, при протечке крана.
То, что этой сферой сейчас заинтересовались риэлторы (а на самом деле думается, теперь и муниципальные органы не останутся в стороне), говорит о том, что они почуяли, какой потенциал скрыт в этой сфере. Думается, что, используя опыт, который позволил им "поднять" рынок жилья на высоты, невиданные в мире, они смогут попробовать сделать то же самое и на рынке аренды.
