Весь 2009 год рынок недвижимости Барнаула переживал падение цен на жилые и коммерческие объекты. В результате некоторые из них потеряли в цене почти в два раза. Как прогнозируют эксперты, аналогичные процессы будут продолжаться и в конце 2009-2010 годах. Максимум, что можно ожидать от риэлторского рынка - это стагнации и застоя. Однако сценарий с дальнейшим снижением цен более вероятен.
Подешевело вполовину
Текущий год для рынка недвижимости проходит под знаком негативного тренда. Как отмечают в новосибирской исследовательской компании Rid Analytics, за январь-август жилье на вторичном рынке Барнаула подешевело на 20 % и достигло уровня в 31,8 тыс. рублей за кв. метр. Аналогичная ситуация сложилась и в первичном сегменте: некоторые застройщики предлагают квартиры по 24-25 тыс. рублей за кв. метр.
Однако исполнительный директор агентства недвижимости «Индустриальное» Марина Ракина считает, что рынок недвижимости Барнаула постепенно выходит из кризиса. «Возобновлена выдача ипотечных кредитов многими банками, в связи со снижением ставки рефинансирования до 10% процентные ставки по кредитам снизились до 10,5 % годовых. Естественно, это не могло не повлиять на покупательский спрос, который значительно возрос по сравнению с началом года. Цены на продажу и аренду жилья стабилизировались», - рассказывает г-жа Ракина.
Коммерческая недвижимость за 2009 год потеряла в цене от 30 до 50 %. А по данным Александра Горячева, генерального директора компании «Центр операций с недвижимостью», стоимость отдельных объектов снизилась на 60-70 %. «Если раньше, до конца 2008 года, средняя производственная база стоила 45-50 млн. рублей, то сейчас ее можно купить за 15 млн. рублей. Примерно также снизилась цена на офисные и торговые площади. Раньше стоимость кв. метра офиса или магазина в центре Барнаула составляла не менее 150 тыс. рублей, сейчас - 45-50 тыс. рублей», - приводит пример Александр Горячев. По словам эксперта, отыграли вниз и арендные ставки на торговые, офисные и производственные помещения. Например, в недавно открывшемся центре «Сибвез» на пересечении улицы Малахова и Павловского тракта стоимость аренды составляет от 300 до 500 рублей за «квадрат» ежемесячно.
В качестве причин падения цен на недвижимость и арендных ставок эксперты называют усиление дисбаланса спроса и предложения в сторону последнего. Оно, в свою очередь, вызвано снижением уровня доходов населения и предприятий, ужесточением доступа к ипотечным кредитам и тяжелым финансовым положением строительных компаний.
Рынок в минусе
Давая прогнозы развития рынка недвижимости в конце 2009-начале 2010 года, федеральные и местные эксперты предрекают рынку падение или застой, возможность роста при этом практически не рассматривается.
Олег Репченко, генеральный директор группы компаний «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» считает, что в 2009 и 2010 годах цены на недвижимость останутся на прежнем уровне. «Прогнозы сейчас делать проблематично, так как ни у кого нет понимания: пойдет ли финансовый кризис на спад или будет еще больше прогрессировать. На мой взгляд наиболее вероятно в ближайший год ожидать примерно постоянного уровня цен на недвижимость. Возможны вариации цен на уровне плюс-минус 10%. Хотя нельзя исключать и возможность второго дна при возникновении второй волны финансового кризиса», - рассуждает г-н Репченко.
Инвестиционный консультант компании «Финам» Андрей Сапунов прогнозирует падение цен на рынке недвижимости. «По нашим оценкам, вплоть до первой половины 2010 года существует вероятность дальнейшего снижения цен на недвижимость, которое в зависимости от конкретного региона может составить порядка 10-30%, и затронет в наибольшей степени «перегретые» рынки недвижимости. Снижению цен будут способствовать ожидания покупателями дальнейшего падения рынка и их желание приобрести объекты (квартиры и др.) на ценовом «дне». Кроме того, в связи с ростом просроченной задолженности и существенного объема заложенной недвижимости у банков не исключено, что уже осенью банки будут вынуждены выставить залог на реализацию, и рост предложения на рынке способен оказать дополнительное давление на цены», - объясняет г-н Сапунов.
Представитель «Группы компаний «Магистр» Виталий Кляйн отмечает, что в последнее время цены на жилье прекратили свое падение. Это связано с сезонным фактором, постепенной активизацией банками ипотечных программ, неуклонным снижением ставки рефинансирования. «Тем не менее, говоря о стабилизации цен в жилом секторе, мы не должны забывать о наличии у банков огромного числа дефолтных квартир. Их попадание на рынок при определенных условиях может привести к повторному обвалу цен», - добавляет эксперт.
Стоимость аренды жилья также уменьшится. «Общее снижение доходов домохозяйств приведет к продолжению процесса снижения ставок аренды на жилье, по крайней мере в ближайший календарный год»,- утверждает Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY.
Роста три года ждут
Александр Горячев полагает, что в ближайший период не стоит ожидать роста цен на коммерческую недвижимость. «Коммерческий сектор отыграет свое падение, цены начнут расти. Однако это произойдет примерно через три-пять лет», - уверен эксперт. Виталий Кляйн прогнозирует, что стоимость коммерческой недвижимости будет снижаться.
«Главным образом этот процесс обусловлен тем, что, несмотря на спасение финансовой системы, полноценно наладить механизм кредитования реального сектора экономики так и не удалось. По сути дела, сегодня банковская система страны столкнулась с такой проблемой, как дефицит надежных заемщиков, да и существующая процентная ставка по кредитам не вызывает особого энтузиазма у остающегося на ногах бизнеса. В результате говорить об активном развитии наших предприятий и экспансии компаний из других регионов пока не приходиться. Все эти факторы во многом и повлияли на падение стоимости коммерческой недвижимости», - говорит г-н Кляйн.
Одним из немногих секторов рынка недвижимости, которым эксперты прогнозируют рост, являются земли сельхозназначения. «Несмотря на финансовые сложности, интерес к этому виду активов, по нашему мнению, будет продолжать расти, что в конечном счете скажется и на цене», - предполагает Виталий Кляйн.
Фото: awardgroup.org
