Долгострои – одна из самых актуальных проблем на рынке первичного жилья Новосибирска. Если застройщик обанкротился, не выполнив обязательства перед дольщиками, они могут попытаться вернуть свои деньги. О том, где искать справедливости и какие документы для этого необходимы, – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».
Напомним, подписывая договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, покупатель приобретает не конкретную квартиру с кадастровым номером (ведь как таковой жилплощади еще нет), а лишь право требовать объект, характеристики которого обозначены в документе. Продавец же берет на себя обязательство передать указанное жилое помещение в заявленные сроки. Что делать, если дата ввода новостройки в эксплуатацию прошла, а до новоселья еще далеко, и причиной тому стало банкротство строительной компании?
Как вступить в «банкротное» дело
О начале процедуры банкротства строительной компании (то есть о введении наблюдения*) дольщиков должен уведомить временный или конкурсный управляющий в течение пяти дней с момента наступления события. Получив письмо от него, участник долевого строительства направляет свои претензии в Арбитражный суд, самому застройщику-должнику и временному управляющему, приложив копии ДДУ, всех дополнений к нему, а также подтверждения уплаты денежных средств по договору. После этого покупателя официально включат в реестр требований кредиторов. Все правоустанавливающие документы строительной организации, а также другие необходимые бумаги будет запрашивать суд.
Компенсация за ожидание
При банкротстве застройщика дольщик вправе:
потребовать передачи ранее приобретенного жилого помещения;
получить компенсацию;
в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на условиях возврата уплаченных за недвижимость средств и возмещения убытков, причиненных нарушением обязательств застройщиком (в этом случае в рамках дела о банкротстве покупателю опять-таки нужно обратиться в суд, к временному управляющему и должнику). Убытком является разница между ценой жилого помещения на дату расторжения договора и суммой денежных средств, уплаченных дольщиком. Расчет убытка проводит оценщик, которого привлечет за счет застройщика арбитражный управляющий.
К слову, третий вариант самый простой, и выбирают его те, кто не хочет участвовать в долгих судебных тяжбах и приходить на собрания кредиторов.
Поскольку с 1 января 2014 года вступил в силу закон об обязательном страховании ответственности застройщика перед дольщиками, убытки могут быть покрыты страховым возмещением или за счет суммы банковского обеспечения. Для этого арбитражный управляющий или реестродержатель направляет страховщику или в банк выписку из реестра требований кредиторов, которая содержит информацию о размере, составе и очередности удовлетворения требований участников строительства (удовлетворят их в третью очередь, после всех выплат сотрудникам компании-банкрота).
На компенсацию за счет страховки вправе рассчитывать и те дольщики, которые не планируют расторгать договор. В таком случае размер их денежного требования в соответствующем реестре уменьшат на сумму произведенной страховщиком выплаты.
Банкротство – не повод отказываться от квартиры
Если дольщик решил идти до конца и стать собственником квартиры, деньги за которую он уже заплатил, его внесут в реестр требований о передаче жилых помещений**. Кроме того, он получит право голоса на собраниях кредиторов, определяющих в том числе и дальнейшую судьбу имущества застройщика. На собраниях дольщики обладают числом голосов, пропорциональным размеру обязательств застройщика перед ними. Решение будет принято, если за него выскажутся участников, имеющих право голоса (исключение – решение собрания кредиторов о заключении мирового соглашения: его принимают большинством голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов и не менее чем голосов участников строительства).
Погасить требования покупателей могут двумя способами: передав им жилые помещения или передав жилищно-строительному кооперативу, созданному дольщиками, незавершенный объект для достройки. Выбирает собрание, которому арбитражный управляющий под роспись расскажет обо всех аспектах деятельности ЖСК или иного специализированного кооператива, в том числе о правах и обязанностях пайщиков. Окончательную участь объекта решит Арбитражный суд, который может и не удовлетворить ходатайство о передаче недостроя. Чтобы судья все-таки дал добро, нужно соблюсти несколько условий:
объект находится в собственности банкротящейся компании;
участок, на котором ведется строительство, является собственностью застройщика или тот имеет на него другие имущественные права (например, аренды или субаренды; согласие арендодателя на передачу участка не требуется);
стоимость прав застройщика на объект и участок превышает размер требований частных инвесторов максимум на 5 % или же всех остальных кредиторов с правом голоса (помимо дольщиков) проголосовали за передачу недостроя. Если стоимость указанного имущества существенно больше размера обязательств строительной компании перед дольщиками, то сумму превышения за вычетом 5 % кладут на депозитный счет. Деньги вносят участники пропорционально размеру своих требований (этот пункт утверждают на собрании, поскольку все участники строительства должны согласиться на дополнительный взнос);
оставшегося у застройщика имущества достаточно для покрытия текущих платежей и погашения требований кредиторов первой очереди (работников компании);
если объект или участок находятся в залоге, то кредитор (залогодержатель), не являющийся участником строительства, не претендует на него и разрешает передачу объекта;
после того как стройку завершат, жилых помещений хватит для обеспечения всех покупателей квартирами нужной площади (правда, есть оговорка: если дольщик согласен, ему могут предложить отличное от обозначенного в договоре жилое помещение);
участники строительства приняли решение о создании специализированного кооператива, например жилищно-строительного, ведь передавать объект будут не множеству физических лиц-дольщиков, а уже созданной организации.
Если к моменту начала процедуры банкротства объект достроен, дольщики могут получить купленные ими квартиры при наличии ряда условий:
разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию выдано;
застройщики и покупатели еще не подписали акты о приеме-передаче помещений (если они подписаны, то дольщик подает в Арбитражный суд заявление о признании за ним права собственности на конкретное помещение);
совокупная стоимость квартир превышает обязательства застройщика перед частными инвесторами не более чем на 5 % и должник в состоянии погашать текущие платежи, долги по зарплате и прочие «трудовые» выплаты;
участок и объект не заложены или залогодержатель не против передачи квартир.
При их соблюдении арбитражный управляющий вынесет на собрание вопрос о возможности предоставить дольщикам помещения. Если решение кредиторов будет положительным и суд утвердит его, то конкретные квартиры за участниками строительства закрепят уже в судебном определении.
