Купля-продажа недвижимости, в отличие от других сделок, характеризуется длительным оформлением документов — по месяцу и дольше.
В подобной ситуации многие решают передавать деньги через банковскую ячейку. На рынке недвижимости Москвы доля сделок с использованием сейфинга уже доходит до 90 %. Риелторы утверждают, что оплата через банковскую ячейку дает 100%-ю гарантию отсутствия любых проблем. Но оказывается, это не так.
Риски
Во-первых, доверяя контрагенту, приходится доверять и банку — ведь последний может разориться, или его работники окажутся нечистыми на руку. Кроме того, в большинстве случаев кредитная организация не несет ответственности за содержимое ячейки, если нет следов взлома.
Во-вторых, часто в договоре с банком указываются условия, требующие участия обеих сторон для доступа к ячейке: например, им передается два разных ключа, каждый из которых необходим для открытия сейфа. Либо основанием для доступа продавца к ячейке считается предъявление им документов, которые могут быть получены только от покупателя. Подобная зависимость от контрагента предоставляет широкие возможности для злоупотреблений, шантажа и мошенничества.
В-третьих, если оплата осуществляется в валюте, что не редкость при сейфинге, то любые последующие споры будут проблематичными, поскольку, согласно требованиям законодательства, все расчеты на территории РФ должны производиться в рублях, и в случае необходимости обратиться к представителям власти или в суд сторонам прежде всего придется сознаться в проведении незаконной валютной сделки. А это по закону может повлечь за собой изъятие до 100 % суммы сделки в доход государства.
Способы защиты
Вместе с тем не стоит сразу же отказываться от варианта расчетов через банковскую ячейку. Как и любой другой, его можно и нужно использовать, но принимая меры предосторожности. В первую очередь необходимо проверить надежность выбранного банка, тщательно изучить все подписываемые документы, особенно условия доступа сторон к ячейке, и, разумеется, проверить вкладываемую в ячейку сумму и проконтролировать действительность банкнот.
Кроме того, соглашение следует заключать таким образом, чтобы доступ к деньгам имели обе стороны независимо друг от друга, то есть у каждой должен быть одинаковый набор ключей. В договоре необходимо указать возможность продавца прийти за содержимым сейфа при условии предъявления им подтверждающих переход права собственности документов, а также право покупателя воспользоваться ячейкой, если сделка не состоялась. Также рекомендую вкладывать ценности в сейф под контролем работника банка и внести в договор условие об ответственности кредитной организации за содержимое ячейки.
Необходимые для доступа документы
Отдельного внимания заслуживает вопрос о том, на основании каких документов право доступа к ячейке может получить продавец. Классическая ошибка: условием для доступа к ячейке служит предъявление свидетельства о праве собственности нового владельца или, еще хуже, расписки или акта, подписанных покупателем. Следует запомнить: есть два документа, наличие которых не зависит от контрагента — зарегистрированный договор купли-продажи либо выписка из Реестра о том, что у недвижимости появился новый собственник. Именно эти документы и надо указать в соглашении с банком в качестве основания для допуска к сейфу, чтобы минимизировать риски.
Защитить интересы покупателя в таких операциях проще: считается, что продавец немедленно придет за содержимым ячейки, как только у него на руках окажутся необходимые документы. Таким образом, если в установленный срок он не явился — значит, сделка не состоялась, и за деньгами вправе прийти покупатель. В заключение напомню, что 100%-й надежности не бывает, риск есть всегда, можно лишь свести его к минимуму. И использование сейфинга — способ в этом смысле не более рискованный или, наоборот, надежный, чем другие, — надо просто уметь им пользоваться.
