Согласно данным Банка России, по состоянию на декабрь 2009 года россияне задолжали по ипотеке кредитным организациям в рублях порядка 17,4 млрд руб., а в иностранной валюте – около 10,4 млрд руб. При этом доля просрочки в общем объеме задолженности составила 2,8% от общего объема выдачи, а около 60 тыс. ипотечных заемщиков находилось, по данным АИЖК, в стадии «активных» проблем, то есть обращения взыскания на приобретенную квартиру в худшем случае или существенного изменения графика платежей в лучшем. Из-за низкой финансовой грамотности населения около половины заемщиков при возникновении проблем с выплатами, не идут на контакт с кредитором, чем только усугубляют свою проблему и предоставляют банкам основания для обращения взыскания в судебном или внесудебном порядке, отмечают в Агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). В любом случае проблема неплатежеспособности решается путем продажи заложенной недвижимости и последующей уплаты тела кредита и процентов по нему. Внести изменения в эту процедуру намерен Комитет по собственности Государственной Думы РФ, предложив продавать заложенное имущество на торгах по правилам так называемого "голландского аукциона". Опрошенные RealEstate.ru представители кредитных организаций заявили, что данная инициатива может быть эффективной и интересной.
В конце декабря Комитет ГД по собственности рекомендовал принять в первом чтении поправки к закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которым погашение записи об ипотеке может быть произведено только на основании заявления залогодержателя. Сама эта поправка кажется банкирам незначительной. "В настоящее время запись об ипотеке как жилых помещений, так и иной недвижимости, может погашаться в двух случаях (исключая случаи реализации имущества с торгов в рамках исполнительного производства или банкротства): на основании заявления Банка о снятии обременения и на основании решения суда о расторжении (или признании недействительными) кредитного договора или договора об ипотеке. Существующая система редко приводит к каким-либо нарушениям, за исключением случаев нарушения законодательства с применением поддельных документов и реализацией мошеннических схем", - говорит член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции обслуживания физических лиц Андрей Степаненко.
В то же время вторая инициатива Комитета по собственности Госдумы, также проходящая в данных поправках, может быть более эффективной и интересной. Так, депутаты предлагают предусмотреть возможность продажи заложенного имущества на торгах с применением механизма "голландского аукциона". Сам механизм "голландского аукциона" предполагает, что стартовая цена является максимальной, а торги идут в сторону ее понижения, аукционист снижает цену до тех пор, пока не найдется покупатель, готовый приобрести продаваемый товар по указанной цене. В Комитете по собственности уверены, что данная мера могла бы способствовать развитию рынка недвижимости и в условиях экономического кризиса позволить продавать даже самые неликвидные объекты.
Опрошенные RealEstate.ru банкиры позитивно оценили данной предложение. «Законодательные инициативы, в части внесения изменений в закон "Об ипотеке", которые сейчас рассматриваются, направлены на развитие рынка ипотечного кредитования. Самое главное - это то, как они будут реализовываться. К сожалению, есть немало фактов, что даже самые перспективны инициативы не работают, если не разработаны технологии и не подготовлена процедура внедрения этих инициатив», - заявил Александр Афанасьев, руководитель направления развития бизнеса банка DeltaCredit.
У "голландского аукциона" есть немало преимуществ, согласился с коллегой А. Степаненко из Райффайзенбанка: "существенное увеличение объёмов реально реализуемого имущества в ходе исполнительного производства; снижение количества случаев вынужденного принятия банками на баланс непрофильных активов; минимизация проблем для банков, возникающих ввиду необходимости снятия банками с регистрации физических лиц, проживающих в нереализованных и принятых на баланс объектах залога по ипотечным кредитам".
Однако при практической реализации подобного механизма могут возникнуть проблемы. Прежде всего, речь идет о возможности организованной скупки квартир определенными структурами. Правда, кредитные организации гораздо больше опасаются сговора должника и заинтересованного покупателя. "Однозначно сказать, что данная инициатива приведет к организованной скупке квартир определенными структурами, конечно, нельзя. При этом у механизма "голландского аукциона" существуют и другие значительные недостатки. Основным из них, разумеется, является возможный сговор должника (собственника имущества), реализатора (организатора аукциона) и заинтересованного покупателя с целью максимального занижения стоимости реализуемого имущества, а также с целью иных возможных злоупотреблений", - отметил А. Степаненко из Райффайзенбанка.
В любом случае данная новация в законодательство может быть позитивной только в том случае, если параллельно с этим будет создана эффективная система государственного контроля реализации данной процедуры. В противном же случае это существенно усугубит ситуацию для банков по взысканию проблемной задолженности. RealEstate.ru поинтересовался у Комитета по собственности о том, каким образом могут быть защищены торги от спекуляций, однако комментария так и не последовало.
Фото: holshop.ru
