Мировой финансовый кризис серьезно ударил по российскому банковскому сектору. Для того чтобы остаться на плаву, многие были вынуждены отказаться от выдачи кредитов. Первой жертвой стала ипотека. Некоторые банки приостановили действие ипотечных программ, другие начали ужесточать условия кредитования, повысив ставки по ипотеке.
По словам заместителя гендиректора КБ «Московское ипотечное агентство», по данным мониторинга, ставки по банкам достигают 43%.
После повышения процентной ставки некоторые банки приняли решение повысить сумму первоначального взноса. Однако это еще не все. 17 ноября российские банки внесли коррективы в схему предоставления кредитов, ужесточив систему оценки потенциальных заемщиков. При принятии решения о выдаче кредита будут учитывать сферу деятельности потенциального заемщика. В первую очередь под удар попадут работники строительного, металлургического и финансового секторов.
Если смотреть на вещи реально, то для того, чтобы в сегодняшней ситуации взять ипотеку, необходимо иметь доход семьи в рамках $7-8 тысяч в месяц. Позволить себе квартиру «взаймы» могут только 15-17% россиян, из этого числа только 3% могут приобрести жилье более высокого уровня.
Аналитики отмечают, что ошибка заключается в том, что главными в ипотечной системе должны быть инвесторы, а не банки, которые, почувствовав власть в своих руках, начали вносить коррективы в ипотечные программы.
Ситуацию для обозревателя «Все Дома» комментирует руководитель информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин.
У ипотеки есть альтернатива
На текущий момент многие банки приостановили действие ипотечных программ, другие начали ужесточать условия кредитования, повысив ставки по ипотеке, которые доходят порой до 43%. Это является косвенным свидетельством того, что банки фактически отказались от данного вида кредитования. Выставление неприемлемых условий фактически является прекращением деятельности на некоторое время по определенному направлению.
Если говорить о перспективах, то все нам прочат, что мировой кризис затянется как минимум на два года. Соответственно, такая ситуация с ипотекой может продолжаться все это время. Хотя у ипотеки есть альтернатива. Есть хорошие перспективы у строительных сберегательных касс (ССК). Ситуация может измениться, если будет принят соответствующий федеральный закон, который уже долгое время лежит под зеленым сукном и торпедируется его противниками, вероятнее всего, банковским сообществом, которое не заинтересовано в его вступлении в силу. На нарождающемся рынке строительные сберегательные кассы - это более правильный инструмент, при его разумной организации он не позволяет строить финансовые пирамиды, в отличие от американской ипотеки. ССК - эта некая замкнутая система. Там тоже возможны злоупотребления, но которых можно избежать, если надлежащим образом все прописать в федеральном законе.
Кризис - это бизнес сильных игроков
В ближайшее время придется забыть о доступном жилье. В условиях кризиса сокращаются многие социальные программы. Сейчас никто не отвечает на вопрос, а что собственно такое «кризис». Ни одно СМИ не пишет об этом, я, по крайней мере, не встречал материалов, в которых бы по косточкам было разобрано, что такое кризис. В нашем понимании кризис - это бизнес сильных игроков. Он позволяет, во-первых, приобретать активы, включая различные бизнесы, которые выгодны сильным игрокам. Во-вторых, кризис позволяет снимать некоторые накопившиеся проблемы, в том числе и по социальным обязательствам - как перед домохозяйствами, так и перед малым и средним бизнесом, наемными работниками. Но это не причины, а главные цели кризиса.
На мой взгляд, кризис не может продолжаться так долго. Два года - это, конечно же, очень большой срок. За этот период, если будет неблагоприятная внешняя среда, многие виды малого бизнеса разорятся. Я думаю, что где-то со второй половины следующего года все же начнутся улучшения. Ведь кризис в нашей стране в первую очередь связан с тем, что раньше в российской экономике вращалось 100% денег, а сейчас меньше. Из-за этого и кризис. Хотя все говорят о том, что это кризис доверия. Но не бывает так, чтобы все было хорошо, и вдруг стало плохо, и стоимость большинства товаров и услуг, и даже цены предложений в сфере недвижимости стали вдруг снижаться. Есть разные варианты этого предела снижения. Есть такое замечательное понятие, которое используется во многих странах мира - это справедливая цена на рынке, которая, по сути, является пределом снижения.
Стоимость жилья в России примерно в три раза превышает справедливую цену
У нас в стране стоимость жилья примерно в три раза превышает справедливую цену. Она рассчитывается исходя из текущих доходов домохозяйств, причем в международной практике берется не среднее значение, а средне медианное. Для примера, среднее значение заработной платы по России за 2007 год составляло 15 тысяч рублей, а средне медианное - всего 9 тысяч. Так что превышение в три раза - это среднее значение, если посчитать средне медианное, то получается почти в четыре раза. Все дело в том, что в нашей стране достаточно высока обеспеченность жильем домохозяйств, но, не принимая в расчет того, что мы говорим о совершенно различном по качеству жилье. Порядка 80% российских домохозяйств имеют жилье в собственности. В дореформенное время такого понятия, как бомж, на территории нашей страны практически не существовало. Это было скорее исключением, чем правилом. Конечно же, сейчас стоят грандиозные задачи по улучшению качества этого жилья. Но в настоящее время многое зависит от политики государства. Не так давно федеральным законом был создан Федеральный фонд содействия жилищному строительству. Насколько я знаю, в этом году должна пройти презентация его работы. От этого участника рынка может многое зависеть в области жилищного строительства. В принципе, государство может нормировать размер прибыли. В некоторых странах, особенно при выполнении государственных программ, такое происходит, и, как правило, это достаточно эффективно. Но я знаю ряд девелоперских компаний, которые особо не испытывают влияние этого кризиса и продолжают строить жилье экономкласса, а не бизнес-класса или элитное жилье. При этом они достаточно комфортно себя чувствуют, несмотря на то что цены даже на жилье экономкласса начали снижаться. Так что многое зависит от конкретного бизнеса, его целей и задач.
Банки имеют право требовать дополнительного обеспечения залога
Говоря о кризисе в сфере недвижимости, нельзя не затронуть тему залоговой цены. На мой взгляд, она будет пересматриваться. Банки имеют право пересматривать залоговую цену, требовать дообеспечения залога в условиях снижения цен. Будут ли они это делать в массовом порядке, утверждать не могу. Скорее всего, будут, поскольку у банков достаточно строгая система отчетности. И если они нарушают какие-то нормативы обеспеченности, то по отношению к ним Центральный банк или какой-то уполномоченный орган может применять санкции. Естественно, они не будут допускать этого. Насколько я знаю, в настоящее время уже озвучены инициативы АИЖК по перекредитованию тех лиц, которые взяли ипотечные кредиты, но лишились или в ближайшее время могут лишиться работы. Но как это будет выражаться, можно будет судить, основываясь на реальных цифрах, которые пока не известны. Но подобная инициатива уже появилась. Я думаю, что в первую очередь подобным образом будут защищены интересы банков. С домохозяйствами дела будут обстоять сложнее.
