Взять кредит под залог нежилого помещения вскоре, возможно, будет легче. Соответствующие поправки в закон "Об ипотеке" внесли депутаты Госдумы.
Законопроект был внесен в Госдуму законодательным собранием Санкт- Петербурга, сообщает ИТАР-ТАСС. Он дополняет статью 69 Закона об ипотеке нормой, согласно которой «здание или сооружение с земельными участками, на которых они расположены, нежилое помещение, приобретенное полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации ... считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на такое здание».
Питерские поправки
Питерские власти обратились в Госдуму с просьбой изменить закон после того, как потерпели неудачу в реализации программы кредитования малого бизнеса. Проблема заключалась в том, что местное управление Федеральной регистрационной службы отказывалось регистрировать права собственности на проданные помещения одновременно с их передачей в залог банкам, кредитовавшим сделки (как это происходит в случае с ипотекой на жилье).Теперь препятствия устранены.
«Спрос на кредиты на приобретение коммерческой недвижимости всегда был высоким, но не мог реализоваться, в силу определенных трудностей, – заявил GZT.RU Алексей Митирев, директор юридического департамента «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость. – Основной трудностью как раз и было отсутствие в «Законе об ипотеке» пункта о том, что приобретенное в кредит помещение автоматически становится банковским залогом. Поэтому для того, чтобы возник залог на имущество, покупатель сначала искал деньги (оформлял заем у своих партнеров, изымал деньги из оборота и т.д.), приобретал помещение, оформлял его в собственность, и только после этого можно было передать помещение в залог банку. Одновременно воспользоваться кредитными деньгами и приобрести помещение было невозможно».
По данным «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», гарантия возврата кредита, обеспеченная залогом, у банка появлялась, в среднем, через два или больше месяцев, после того, как деньги были списаны со счета банка. То есть эти два месяца были связаны для банка с определенным риском. Поэтому банки очень сильно «фильтровали» потенциальных заемщиков и предъявляли к ним достаточно высокие требования.
Несправедливость устранена
В большей степени этот законопроект дает гарантии банкам при ипотечных сделках с нежилыми помещениями. Хотя и малому бизнесу изменения в законодательстве пойдут на пользу. Те же банки будут куда охотнее кредитовать предпринимателей.
«Несправедливость для малого бизнеса устранена. Теперь у предпринимателей появилась возможность выкупать арендованные помещения, даже если не хватает собственных средств»,- так прокомментировала GZT.Ru изменения в ипотечном законодательстве Екатерина Реут, руководитель информационно-аналитического отдела "ОПОРа России", общественной организации, поддерживающей малый бизнес.
«Давно пора было принимать эти поправки. Они важны для малого и среднего бизнеса. Оживится и рынок коммерческой недвижимости. Начнут распродаваться в розницу относительно небольшие помещения 300, 500 квадратных метров»,- говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН)
По словам Репченко, выплаты по кредиту за купленные в собственность помещения будут немного превышать арендные ставки. Так что, по мнению Репченко, это будет выгодная операция.
Аренда лучше
Представители московского малого бизнеса не столь оптимистичны по отношению к внесенным поправкам.
«Для микробизнеса выкуп помещений с помощью ипотеки – это вряд ли подъемная вещь, – говорит Алексей Макурин, владелец студии флористики «Счастливый букет». – Ипотека хороша, когда заемщик может планировать свое будущее на много лет вперед. Пока же арендовать помещение гораздо выгоднее, чем покупать свое. Когда не владеешь собственным помещением, ты более мобилен». По словам Макурина, ипотека нежилых помещений – это вотчина для средних и крупных компаний, которые привыкли к долгосрочным кредитам.
Законные основания
Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее – предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
