Заемщик, претендующий на крупный кредит, может столкнуться с непредвиденными сложностями. Даже если его недвижимость и доходы формально соответствуют банковским требованиям.
Обращения за крупными (около $500 000) кредитами нечасты: реально претендовать на такую сумму (по условиям, которые выдвигают банки) могут очень немногие из заемщиков.
В принципе, банкам выгодно работать с большими ссудами (трудозатраты на размещение той же суммы выходят меньше), однако пока у банкиров небольшой опыт общения с такими клиентами. И они перестраховываются.
В городских агентствах неоднократно сталкивались с ситуациями, когда у их клиентов, обратившихся за крупной суммой, возникали проблемы. Наиболее яркий пример: гражданин 52 лет хотел взять ипотечный кредит под залог имеющейся квартиры стоимостью свыше $1 000 000. Он рассчитывал на долгосрочный долларовый заем в 50% от суммы залога (хотел купить нежилое помещение).
По документам заемщик получал совокупную официальную зарплату $10 000: работал по найму, а также сдавал в аренду несколько собственных квартир. Он оформлен как предприниматель без образования юридического лица, все доходы "белые".
Формально гражданин соответствует требованиям банка: он предлагает ликвидный залог и готов подтвердить все доходы. Опрошенные "НП" ипотечные брокеры посчитали его выгодным клиентом.
"Мы обзвонили 30 крупных банков. И везде получили отказ. Что примечательно - каждый раз с какой-нибудь новой формулировкой. Собинбанк, например, установил собственный срок годности техпаспорта на квартиру - 30 дней, хотя по общему правилу - 5 лет.
Городской ипотечный банк требовал оценить доходы от аренды и посоветовал обратиться в частности в компанию "Аверс". Однако в этой организации вообще впервые услышали об оценке договора аренды", - рассказывает ипотечный брокер, пожелавший сохранить инкогнито.
По словам ведущего специалиста по маркетингу банка "ДельтаКредит" Дениса Быстрицкого, банку спокойнее дать десять кредитов по $50 000, чем один на $500 000.
По наблюдениям опрошенных "НП" экспертов, в банках пока нет менеджеров, которые бы специализировались на VIP-клиенах. Клиентов перепоручают новым людям, которые часто дают противоречивую информацию.
Из неофициальных бесед "НП" стало известно: некоторые банки, чтобы дополнительно подстраховаться при большой сумме, предлагают сделку через куплю-продажу: заемщик продает третьему лицу (указанному банком) свое жилье, а взамен получает гарантийное письмо, что после погашения кредита должнику возвращают квартиру. Сумма займа при этом не превышает трети суммы "залога".
Юристы называют подобные сделки притворными.
Финансисты, опрошенные нами, подтверждают: крупные кредиты - выгодны, но и риски по ним существенно выше, а процедуры проверки - более сложны и громоздки.
Через месяц безрезультатных поисков клиенту все же удалось взять кредит, но пришлось задействовать личные связи с руководством банков.
Мнения экспертов
Александр САВЕЛЬЕВ,
специалист по ипотеке агентства "Миэль-Недвижимость":
– Банки редко учитывают доходы от аренды: нужно проводить много дополнительных проверок. К тому же могли возникнуть проблемы и со страховой компанией: если заложенную квартиру сдают и по вине арендатора случился пожар, то все риски ложатся на страховщиков.
Денис БЫСТРИЦКИЙ,
ведущий специалист по маркетингу банка "ДельтаКредит":
– В нашем банке максимальная сумма кредита для москвичей - $500 000, для жителей Петербурга - $300 000. Собственник бизнеса сам себе подписывает справку о зарплате. Полмиллиона долларов - большая сумма, и велики риски ее невозвращения. Доход должен быть не менее $7500 в месяц, причем на протяжении многих лет.
Павел ШТЕПАН,
президент корпорации "Юринфо":
– В моей практике подобных случаев не было. Нам отказывали в стандартных кредитах на $200 000. А по крупным суммам, если правильно собран пакет документов, заем выдадут. Тем более у клиента есть видовая квартира в "золотом треугольнике".
Игорь ЖИГУНОВ,
член правления Городского ипотечного банка, директор по Северо-Западному округу:
– Нельзя говорить, что банк отказывает "заведомо отличному клиенту". Есть как мировые стандарты работы с заявками и формирования кредитных досье, требований к документам, так и политика в части рисков. Насчет подразделений по работе с VIP-клиентами - возможно, это актуальный вопрос в будущем.
