В советские времена о домах партийной элиты ходили легенды. Несколько санузлов, комнаты для обслуги, потайные ходы, ведущие к метро, — слухов было предостаточно. Даже сегодня, когда покупателей недвижимости уже ничем не удивишь, эти дома окутаны тайной и находятся вне форматов.
Премиум по-советски
Некогда цековские дома считались верхом престижа, вход в них для обычных граждан был закрыт. Например, на Большой Бронной, 19 жили Суслов и Черненко. В легендарном «Доме на набережной» (Серафимовича, 2) в разное время — Жуков, Куйбышев, Поскребышев, Стаханов, Тухачевский, Хрущев. В «Пятом доме Советов» (Романов переулок, 3) — Фрунзе, Буденный, Ворошилов, Каганович, Конев, Косыгин. Активное строительство «непростых домов» велось тридцать лет назад. В проекты вкладывались колоссальные по советским меркам средства, материалы и сантехника закупались за рубежом. «К цековским («совминовским») зданиям относятся кирпичные башни 1970-1980-х — «Тишинская», «Смирновская», «Вулыха», «Москворецкая», — говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. — Они были шагом вперед: толстые кирпичные стены, обеспечивающие хорошую тепло- и шумоизоляцию, просторные квартиры, удобные планировки, высокие потолки, большая площадь остекления, помещение для консьержки».
Между тем «цековки» — это не только серийные башни. Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», относит к таким объектам здания разных периодов — начиная с позапрошлого века и заканчивая закатом эпохи развитого социализма. Например, «Пятый дом Советов» построен еще в XIX столетии. «Дом на набережной» — в начале 1930-х. «Брежневский дом» (Кутузовский проспект, 26) — в 1940-х. А дом на Большой Бронной — уже в конце 1960-х.
Смещение акцентов
Дома ЦК сохранили статус «непростых» и сегодня. Их главный козырь — расположение в престижных районах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой. Они могут находиться как вблизи правительственных трасс, так и в тихих зеленых уголках; как в центре (Патриаршие пруды, Арбат, Бронная, Якиманка), так и за пределами Садового кольца (Черемушки, район «Белорусской» и «Аэропорта»). Гранатный и Леонтьевский переулки, Котельническая набережная, улица Серафимовича — список престижных адресов велик. Однако время сделало свое дело, и сегодня «цековки» теряют свои позиции, особенно по сравнению с новой элиткой. «Типовые квартиры в некогда престижных домах, площадью обычно не более 150 кв. м, едва ли могут поразить. Да и кухни невелики, и высота потоков (порядка трех метров) по нынешним меркам самая банальная», — считает О. Самойлов
Устаревают такие дома и технически. Конечно, до состояния ветхости им еще далеко, однако степень изношенности весьма велика. По словам Натальи Кац, управляющего директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», может даже требоваться полная замена коммуникаций. «Имидж имиджем, а износ износом, — говорит О. Самойлов. — Например, «Пятый дом Советов», разменявший вторую сотню лет, увы, не обеспечивает современный уровень комфорта». В числе других минусов — практически повсеместные проблемы с парковками. «Но жизнь в таких домах — это соприкосновение с не самой худшей стороной советской действительности, — добавляет Н. Кац. — Покупатели ценят элемент истории. Между прочим, в таких квартирах почти никогда не делают ремонт в стиле хай-тек — он просто не будет сочетаться с богатыми историческими традициями жилища».
Антикварные метры
По данным Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации ИНКОМ, предложение цековских квартир составляет порядка 6% от общего объемы вторички. Цена во многом определяется расположением и состоянием жилья. Как отмечает Оксана Дивеева, директор департамента продаж городской недвижимости компании Blackwood, средняя стоимость «квадрата» составляет порядка $12 тыс. В разных районах цены колеблются от $6,4 до $32 тыс. за кв. м. Например, на Серафимовича, 2, а также в высотках на Котельнической набережной и Баррикадной метр стоит от $15 тыс.
По отзывам риэлторов, «цековки» показывают неплохую ликвидность. Главное — соблюдать принципы разумного ценообразования. «Увы, владельцы жилья склонны к завышению, — констатирует О. Самойлов. - Нередко квартиры выходят по заоблачным ценам, а затем висят долгое время. Объяснить собственнику реальную стоимость сложно, он руководствуется соображением «я так хочу» и наотрез отказывается учитывать рыночные реалии. Забывая о том, что потенциальный покупатель отнюдь не лох и отлично умеет считать деньги». Отдельная тема — исторические квартиры. Эксперты считают: это штучный товар для любителей, здесь неприменимы стандартные подходы к ценообразованию. Сумасшедшего спроса на такие объекты не может быть в принципе, поэтому они могут дожидаться покупателя долго. Нередко — годами, пока не найдется тот самый любитель.
Вне формата
Статус «цековок» в современных реалиях не определен. О. Дивеева полагает, что такие квартиры только при условии качественного ремонта можно отнести к бизнес-сегменту, в остальных случаях это скорее эконом или средний класс. Схожее мнение высказывает А. Зиминский: «Цековские дома относятся к экономкатегории. У них нет обязательных для бизнес-класса элементов (охраняемая территория, детские площадки, паркинг и т.д.). Отсутствует внутренняя инфраструктура — разве что имеется маленький продуктовый магазин или аптека. Внешний вид непритязателен. Если в 1970-х такие дома считались чуть ли не верхом престижа, то сейчас архитектурная концепция не идет ни в какое сравнение в современным жильем бизнес-класса».
О. Самойлов относит большинства домов ЦК к категории «бизнес» и «бизнес+». По его словам, вернуться в премиум им уже не суждено никогда. Н. Кац полагает: дома советской элиты — нечто среднее между бизнес-классом и жильем вне форматов. «Впрочем, в данной категории имеются и суперэлитные объекты, — добавляет она. — Например знаменитый «Дом Брежнева» в Гранатном переулке, 10, построенный в середине 1970-х. Он находится вне категорий. Квартиры в нем продаются крайне редко — примерно раз в десять лет, а спрос довольно высок». То же можно сказать о ряде других исторических объектов. С точки зрения современных представлений об элитности их вряд ли можно считать выдающимися. Однако легендарное прошлое и местоположение обеспечивают престиж и востребованность.
Источник: «Новый адрес»
МНЕНИЕ
Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty:
- Серийные кирпичные башни имеют сходные черты, различаясь лишь по этажности и (незначительно) в планировках. Например, в двенадцатиэтажках «Тишинская» и «Смирновская» площади однокомнатных квартир — 41 кв. м, кухни — 10 кв. м, лоджии — 6,7 кв. м, санузел смежный. Двухкомнатные квартиры представлены в двух вариантах. Первый: общая площадь — 48,7 кв. м, комнаты — 16 и 11,5 кв. м. Второй: общая площадь — 49,2 кв. м, комнаты — 16,1 и 12,9 кв. м. Площадь трехкомнатных квартир — 68,2 кв. м, комнаты — 10, 16,8 и 17,6 кв. м. Приятная особенность — две лоджии, а вот кухня урезана до 7,5 кв. м. Санузел в двух- и трехкомнатных квартирах всегда раздельный.
По уровню тепло- и шумоизоляции «цековские» дома превосходят современную панель — кирпичная стена толщиной 51 см исключает продувание и отлично защищает от шума. Выигрывают «цековки» и по расположению — две трети объектов находится в Центральном округе. А вот по планировкам «цековские» дома хуже современных новостроек. Например, в панельной серии «Копэ-М-Парус», которая возводится по всей стране с 2003 года, предлагаются четырехкомнатные квартиры, которых нет в домах ЦК. Более просторные в панели кухни — от 10,3 м. Во многих квартирах есть эркеры и полуэркеры, в каждой жилой секции — три, а не два лифта. Квартиры в зданиях серии «Копэ-М-Парус» гораздо больше и комфортнее. Например, общая площадь самых маленьких однушек увеличена до 42 кв. м. Площади кухни, лоджии и холла составляют 10,4, 4,4 и 5,8 кв. м соответственно, санузел раздельный, высота потолков — 2,8 м.
Источник фото: www.neorealty.ru
