За 2007 год в Петербурге открылись около 80 новых автосалонов по продаже легковых автомобилей. Таким образом, сейчас число центров, занимающихся продажей автомобилей, по различным оценкам, приближается к трем сотням. Казалось бы – вполне заметный сегмент рынка коммерческой недвижимости. Однако опыт показывает, что пока сделок с этим видом зданий на рынке практически не происходит.
Автодилеры отмечают: строения, возведенные для продажи машин, слишком специфичны – их редко можно приспособить под какую-то иную функцию. Да и переориентировать автоцентр с продажи одной марки на другую – дело непростое и дорогостоящее. Тем не менее в будущем активность по строительству новых центров по продаже автомобилей на спад не пойдет.
В ушедшем году новые автосалоны активнее всего открывались на выездах из города – на Пулковском, Московском, Приморском и Выборгском шоссе. Автомобильные деревни активно формировались в районе Витебского проспекта, вокруг станции метро «Ладожская» и в районе Лахты.
Генеральный директор «Ауди Центр Витебский» Михаил Концерев полагает, что за 2007 год построено от 50 до 80 автосалонов: «Но это вместе с ларьками. Если говорить о серьезных центрах, отвечающих корпоративным стандартам, то их около 35–40», – отмечает он.
Стоимость создания дилерского центра, отвечающего корпоративным стандартам производителя, начинается от $3 млн, а заканчивается $30 млн (без учета стоимости земли). В среднем общая площадь дилерского центра составляет около 4 тыс. кв. м.
Инвестиции в строительство стандартного дилерского центра по продаже импортных автомобилей большинства производителей составляют $3–5 млн.
В эту смету входит непосредственно демонстрационная площадка (шоурум), станция технического обслужи- вания, небольшие магазины запчастей, административные помещения. Среди основных застройщиков автоцентров выступают крупные холдинговые компании, обладающие значительными ресурсами, которые можно высвободить на несколько лет для реализации серьезных автопроектов. Дилерский центр – проект долгоокупаемый: сроки могут достигать пяти-шести лет.
Оставаться в исторической части города по силам лишь крупным дилерам, для которых их «точки» скорее имиджевые, чем торговые.
Концентрация рынка
В минувшем году окончательно стало понятно, что рынок стремится к укрупнению – через несколько лет на нем будут править бал преимущественно крупные игроки. Они уже сейчас стали формировать так называемые дилерские деревни – комплексы, где в отдельно стоящих зданиях с отдельным входом и отдельными вывесками продаются автомобили различных марок. Расположение нескольких дилерских центров рядом удобно для кли- ентов, особенно в больших городах.
Поток клиентов в такие центры увеличивается, и с этим приходится считаться и дилерам, и автопроизводителям.
Так, на участке развязки КАД и нового Приозерского шоссе уже сложился комплекс по торговле автомобилями площадью порядка 20 га. Аналогичный комплекс создается на участке близ «МЕГА Дыбенко» на площади 16 га.
Есть примеры создания автодеревень и в пределах Петербурга – например, на Октябрьской набережной.
Эксперты отмечают: сегодня выбор места расположения дилерской деревни определяется реальными, а потому очень ограниченными возможностями города. В центральной части Петербурга больших комплексов не построить.
Но в основном создание новых автоцентров сосредоточено на окраинах и в районах, примыкающих к КАД. Стремление к мультибрендингу определяет, таким образом, еще одну тенденцию: автосалоны тяготеют к окраинам города – туда, где земля дешевле. Большинство экспертов считают миграцию автомобильных комплексов из центра города на периферию закономерным явлением. Современный автосалон – это, как правило, одноуровневая конструкция из легкомонтируемых элементов. Оставаться в исторической части города по силам лишь крупным дилерам, для которых их «точки» скорее имиджевые, чем торговые. Самым заметным объектом в центре города за последние несколько лет стало возведение здания крупнейшего в РФ дилерского центра DaimlerChrysler на Херсонской ул. Собственником предприятия является ИФК «Олимп Групп». Сами работы заняли больше года, объем инвестиций в проект составил $30 млн.
Площадь здания 21 тыс. кв. м.
Жесткие стандарты
Однако, несмотря на значительные объемы строительства автоцентров, в оборот рынка хозяйственной недвижимости эти здания вовлекаются нечасто.
Сергей Петросян, генеральный директор компании «Рольф-Карлайн», отмечает, что здания автосалонов редко продаются как объект недвижимости.
«Когда рынок начал активно расти, девелоперы стали строить здания под автосалоны – в надежде на то, что в дальнейшем они будут проданы автодилерам. Они рассуждали так же, как и при строительстве бизнес-центров: сначала строится объект, а потом на него появляется арендатор. Но возводить абстрактно такие строения нельзя – автосалон нужно создавать конкретно под каждого автопроизводителя, – объясняет Сергей Петросян. – Поскольку у каждого производителя имеются корпоративные стандарты, которые он предъявляет к своим дилерам – это касается и цветов оформления залов, и освещенности. Вплоть до цвета плитки в салоне. Поэтому построить объект и только потом найти не него покупателя крайне тяжело».
С ним согласен и Михаил Концерев: «Производители автомобилей предъявляют жесткие требования к автодилерам – они желают иметь дело только с понятным бизнесном, а потому требования по стандартам зданий автосалонов очень жесткие. Автомобилестроителей интересует все – начиная от места расположения салона, заканчивая цветовой гаммой плитки, освещенностью шоу-румов и оснащенностью ремонтных зон. Они вряд ли будут иметь дело с компанией, у которой автосалон не в собственности».
На авторынке идет процесс укрупнения, сюда идут западные компании, фонды – они приобретают бизнес местных автодилеров, а вместе с ним и здания автосалонов. «Но чтобы купить эти объекты именно как недвижимое имущество – на моей памяти таких примеров нет. Все-таки автосалоны – это очень специфический вид недвижимости, ее редко можно приспособить подо что-то еще. И даже чтобы переделать центр по продаже одной марки машин под реализацию другой – потребуется очень много средств. Дело в том, что автопроизво- дители могут предъявлять совершенно разные требования к планировке торговых точек, их оформлению и т. п.», – говорит Михаил Концерев.
Абстрактные автоцентры
«Попытки строить салоны не под конкретного автопроизводителя или трейдера, впрочем, предпринимаются. Есть девелоперы, которые слышали, что в этом бизнесе крутятся большие деньги, и надеются, что кто- нибудь объект купит. У меня такой пример перед глазами: кто-то построил здание, вложены серьезные деньги.
И теперь висит табличка «аренда».
Ну, можно там сделать мастерскую по ремонту сигнализации, но для этого вполне годятся и строения ларечного типа. А так даже не знаю, что там мо- жет разместиться. Разве что салон по продаже «бэушных» автомобилей», – продолжает господин Концерев. Попытки внедрять корпоративные стандарты применительно к автосалонам предпринимали даже отечественные автопроизводители – ГАЗ и ВАЗ.
«Про такие попытки отечественных производителей я слышал, но результатов пока не видел. Торговля отечественными машинами – очень нестабильный бизнес, там постоянно меняются условия торговли. И мне сложно представить, что какой-то автодилер будет серьезно вкладываться в салоны для продажи отечественных машин, – такие инвестиции будут окупаться очень долго», – говорит на условиях анонимности один из автодилеров.
Тем не менее, несмотря на слабую вовлеченность автомобильных центров в оборот рынка коммерческой недвижимости, в наступающем году, как прогнозируют эксперты, таких объектов построят не меньше, чем в прошлом. Сюда активно идут китайские производители, корпоративные стандарты у них мягче, а потому заработать на построенной недвижимости смогут и девелоперы, строящие «абстрактные» автоцентры.
