Кто продает аварийное жилье, на что надеются его покупатели, как происходит сделка и сколько лет новым собственникам придется ждать переезда в новостройку? Об этом – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».
Напомню, после того как межведомственная комиссия постановляет признать дом непригодным для проживания и расселить его, муниципалитет письменно сообщает собственникам помещений о необходимости снести объект – самостоятельно и в разумный срок. Как правило, сделать это домовладельцы не могут, тогда городская администрация обязана изъять участок, на котором возведено здание, для муниципальных нужд, поэтому квартиры (кроме неприватизированных) ей приходится выкупать. Зарегистрировав свое решение о судьбе объекта в Росреестре, не позднее чем за год до предполагаемого изъятия мэрия направляет владельцу жилплощади уведомление об этом. По истечении обозначенного срока должно быть подписано соглашение о выкупе. Таким образом, продажа квартиры в доме, официально признанном аварийным, будет законной вплоть до того, как собственник заключил данное соглашение или к этому его обязал суд, если подписывать соглашение владелец помещения отказался (мэрия может подать иск о принудительном выкупе в течение двух лет с даты отправки уведомления). До того владелец волен распоряжаться имуществом по своему усмотрению – сдавать в аренду, продавать или дарить. Сделка проходит по обычной схеме. Необходимо довести до сведения второй стороны, что дом официально имеет статус аварийного, а также указать этот факт в договоре купли-продажи. В противном случае сделку, скорее всего, признают недействительной, а покупателя – введенным в заблуждение. Последний может узнать о состоянии квартиры самостоятельно, еще до подписания документов, запросив выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав).
После того как собственника уведомили о предстоящем выкупе, повышать цену изымаемого имущества, например делать предпродажный ремонт, ему нет никакого смысла, так как эти затраты никто не возместит. Увеличить выкупную стоимость, которую устанавливает оценочная комиссия, не выйдет.
Чаще всего квартиру в аварийном доме ее владельцы продают, если сами в ней не живут, а ждать несколько лет, пока взамен этого им предоставят другое жилье, они не готовы.
Покупают же такие объекты (как правило, с хорошим дисконтом) в надежде получить выкупную стоимость (в эту сумму, кроме цены объекта, входят деньги на переезд и компенсация за долю в праве на общую собственность) и на эти средства приобрести хорошую квартиру или потратить их по своему усмотрению. Кроме того, по желанию собственника, если дом включен в адресную программу расселения аварийного фонда, ему могут выделить другую жилплощадь с зачетом ее цены в выкупную стоимость. Но это идеальная модель, на деле процесс этот долгий и подобные инвестиции не всегда оправданны. Хотя, согласно распоряжению президента РФ, региональные власти к 2017 году должны расселить ветхие и аварийные дома, признанные таковыми до 1 января 2012 года. В Новосибирске до конца 2015 года обещают расселить 308 аварийных домов, при этом объявлений о продаже квартир в них практически нет. Дешевое жилье, выставленное на реализацию в городе, хоть и имеет значительный износ, аварийным не признано.
В последнее время интерес к аварийному фонду растет со стороны получателей материнского капитала, размер которого в настоящее время составляет 429 тысяч 408 рублей 50 копеек. Однако, в соответствии с требованиями закона, купленная на «материнские» деньги квартира в первую очередь должна быть пригодна для постоянного проживания. Ветхое и аварийное жилье таковым не является по определению, потому использовать для его приобретения семейный капитал нельзя. Не одобрит аварийную недвижимость и банк при рассмотрении заявки на ипотечный кредит. Таким образом, рассчитаться за аварийные объекты можно лишь с помощью собственных средств.
