Немало сложностей возникает у человека при покупке квартиры. Одна из них – аванс. Вопросы просты - давать аванс или нет, и если да, то в каком размере? Об этом мы поговорили с экспертами - риелторами и юристами.
Аванс или задаток?
- Вспомним законодательство, - говорит директор РАН «8-я АВЕНЮ» Светлана Ногтева. - Аванс - это платеж, который предшествует передаче имущества или оказанию услуг. Главным отличием от задатка является то, что он не является гарантией исполнения обязательства и может быть возмещен в любое время. Аванс не обязывает стороны заключать договор, в отличие от задатка. Задаток – это сумма, которая выдается по договору в доказательство обеспечения его исполнения.
Процесс передачи и получения задатка регламентирован статьями 380 и 381 Гражданского Кодекса РФ. Соглашение оформляется в письменном виде и имеет юридическую силу. Задаток – своего рода гарант, обеспечивающий исполнение обязательств. Поэтому оформление задатков чрезвычайно распространено на рынке аренды, купли - продажи недвижимости и полностью себя оправдывает.
Считаю, что именно в сравнительном анализе ситуаций по проводимой сделке (аванс и задаток) можно увидеть различие по существу. Выскажу свой взгляд на обеспечительный платёж. Да, суды не признают применение задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору. НО. Это ведь до суда дойти нужно.
В жизни несколько по-другому. В жизни, если опытный риелтор продаёт «сказку» - квартиру в Нижегородском районе, в чистой продаже, за адекватную рынку цену и с ключами, то он понимает, что только от его активных действий зависит, насколько быстро его клиент получит желаемый результат. Конечно же, он будет «бдителен», и если риелтор потенциальных покупателей, посмотревших квартиру в первый же день подачи рекламы, в ответ на его предложение «задаток завтра в 10 утра, встречаемся в офисе» предлагает остановиться на авансе, не аргументируя отказ от задатка чем-то более внятным, как-то – «мы не работаем с задатками», то он понимает – шансы невелики.
Дело случая
Но и в данном случае, по мнению Светланы Ногтевой, опытный риелтор сможет выйти из ситуации с положительным результатом.
- Всегда можно договориться – и людям не отказать и себя не обидеть. Именно так, подстраховав все риски, просчитав сроки, можно добиться положительного результата. Необходимо упомянуть – немаловажно, с каким агентством работаешь.
- Аванс – конструкция шаткая, - считает Светлана Ногтева. - Но есть и положительные примеры. С некоторыми компаниями нам и на авансах работать надёжно. Ведь даже при огромном желании использовать систему задатка, это не всегда позволяет ситуация. Например, потенциальный покупатель выбрал квартиру, покупает её с использованием ипотечных средств, одобрение от банка пока не получил – ну какой тут задаток? Но человек внятно объясняет: через 3-4 дня одобрение будет, и тогда можно вернуться к разговору о задатке.
Насколько сейчас распространена практика внесения аванса при сделках по жилью?
- В последнее время довольно часто стал использоваться аванс. Причем, у каждого агентства разработан свой договор или соглашение, но суть неизменна, разница - в оформлении.
В каком размере обычно берется аванс?
- Система ненадёжна, и сумма вносимых средств невелика, - поясняет Ногтева. - 5-15 тысяч рублей.
Юридический взгляд
Третьим лицам – не рекомендуется
Итак, с мнением риелтора ознакомились теперь очередь за квалифицированным юристом. Здесь свои особенности.
- Во-первых, необходимо уточнить, что клиент не должен передавать аванс за покупаемую квартиру агентству недвижимости, а только продавцу, - поясняет заместитель директора юридической компании «Прецедент» Елена Никоненкова. - Передавать денежные средства третьим лицам покупатель может, если у них есть доверенность на распоряжение денежными средствами от продавца. Любая передача денежных средств должна осуществляться на основании договора, в случае покупки объекта недвижимости, это, конечно же, договор купли – продажи. Договор должен в себе содержать условия, оговаривающие размер и порядок внесения денежных средств. Факт передачи денег между физическими лицами должен оформляться распиской с обязательными реквизитами сторон, суммой переданных и принятых денежных средств, основанием для их передачи. В случаях, если одной сторон является юридическое лицо, необходимо оформлять первичные бухгалтерские документы.
А может ли клиент отказаться от выплаты аванса? Если да, в каком случае?
- Безусловно, любое лицо вправе приобретать недвижимость на тех условиях, которые оно считает разумными, - объясняет Елена Никоненкова. – Однако необходимо соизмерять интересы всех сторон и учитывать риски продавца. Как правило, система авансирования и предварительной оплаты всей стоимости используется в большинстве сделок между физическими лицами. Поэтому я бы говорила об авансе на очень небольшую часть всей стоимости квартиры. Условно говоря, аванс - это всего лишь гарантия продавца в серьезных намерениях покупателя, и компенсация удаления объекта с предложений о продаже. Поэтому стороны всегда могут найти компромисс при совершении сделки.
В каком размере обычно берется аванс?
- Размер аванса зависит от договорённостей сторон и ни от чего более, - предупреждает Елена Никоненкова. - На мой взгляд, аванс не должен быть более 5 % от стоимости квартиры, ведь продавец ничем, по сути, не рискует.
Суд и возврат
А в случае, если что-то с авансом пошло не так, следует обращаться в суд. Прецедентов – масса.
- Мы неоднократно представляли в суде интересы клиентов по делам связанным с авансом за квартиру, - объясняет Никоненкова. - Речь, как правило, идет о неосновательном обогащении со стороны продавца в случае отказа от сделки. Были и случаи совершения умышленных действий со стороны агентства недвижимости, направленных на отказ от возврата внесенного аванса покупателем, оставленных агентству на так называемое ответственное хранение.
Каков механизм возврата аванса клиенту?
- Точно такой же, как и для любой иной задолженности, - считает Елена Никоненкова. - То есть, в случае отсутствия оснований для удержания денежных средств, лицо должно потребовать (в письменном виде) возврата внесенного аванса, а в случае отказа другой стороны обратиться в суд. Для агентств, если они приняли аванс от своего имени, это грозит иском о взыскании денежных средств, убытков, штрафных санкций и тому подобное. А в случае наличия умысла на изъятие денежных средств у покупателя путем введения его в заблуждение или обмана, руководителю агентства может грозить привлечение к уголовной ответственности.
