Участники сделок с недвижимостью часто пользуются терминами «задаток» и «аванс». Но, хотя и то и другое слово обозначают предоплату, это совершенно разные понятия.
Согласно статье 380 Гражданского кодекса, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Итак, с юридической точки зрения задаток является способом обеспечения исполнения обязательства. Аванс – это способ расчетов. Разница между авансом и задатком сводится к следующему: если покупатель передал задаток, а потом передумал совершать сделку, то задаток остается у второй стороны. Если же продавец, получивший задаток, не исполнил своего обязательства по передаче права собственности на квартиру, он обязан вернуть задаток в двойном размере, т. е. здесь предусмотрены еще и штрафные санкции. В случае заключения договора аванса, если сделка не состоялась по вине продавца, он просто возвращает аванс.
На рынке недвижимости чаще пользуются авансом, нежели задатком. Во-первых, аванс – более гибкое понятие. Во-вторых, агентство недвижимости не является собственником продаваемой квартиры, а лишь посредником и поэтому не может нести полную ответственность за действия продавца.
К авансу нужно подходить очень ответственно. Хотя первоначальная сумма и невелика (по сравнению с полной стоимостью квартиры, разумеется), именно на этой стадии закладываются все основные контуры будущей сделки. Дача аванса сопровождается заключением между сторонами соответствующего соглашения (если стороны – не физические лица, то участие нотариуса при этом не обязательно). Как минимум, соглашение должно содержать три момента. Первое – подробное описание продаваемой квартиры: с адресом, основными характеристиками (количество комнат, площадь). Второе – цена. Третье – сроки заключения основного договора. Как правило, в соглашении прописываются и вспомогательные условия: наличие в квартире зарегистрированных по месту жительства (собственников и несобственников; в какой срок квартира будет освобождена после сделки – юридически и физически; в каком состоянии она передается – с мебелью или без. Можно и нужно обсудить заранее и внести в соглашение способ заключения основного договора (с нотариусом или без) и порядок расчетов.
Обычно соглашение о задатке (авансе) заключается, и соответствующая денежная сумма передается до заключения основного договора купли-продажи квартиры, т. е. когда продавец и покупатель еще не договорились об основных условиях сделки. Поэтому если после уплаты этой суммы в процессе сбора документов выяснятся какие-либо неблагоприятные обстоятельства в отношении данной квартиры и ее юридической истории (например, не получено согласие на сделку всех необходимых лиц, имеются отсутствующие долевые собственники, имеются лица, сохраняющие право проживать в данной квартире и т. д.) либо продавец и покупатель не смогут договориться о взаимных приемлемых условиях заключения данного договора (окончательной стоимости квартиры, способе взаиморасчетов, сроке фактической передачи квартиры и т. д.) и покупатель на этих основаниях откажется от заключения договора, то он рискует потерять предварительно уплаченную сумму как лицо, «виновное» в незаключении договора. Юрист Людмила Саушкина (корпорация «Рескор») объясняет, что такая позиция с точки зрения закона неправомерна. И аванс и задаток – это сумма, уплачиваемая по основному договору – приобретения квартиры. Незаключение основного договора влечет признание ничтожности и соглашения об авансе или задатке. Правовым последствием такого признания является обязанность сторон возвратить все полученное по сделке, т. е. обязанность продавца (или агентства) возвратить полученную сумму.
