Аутсорсинг на российском рынке недвижимости приживается с трудом. Тяга к тотальному контролю, свойственная большинству собственников, мешает им в полной мере оценить преимущества этого механизма. Впрочем, в ряде случаев передача тех или иных функций сторонней организации уже стала нормой.
Например, еще пару лет назад активно обсуждался вопрос, стоит ли создавать собственную телекоммуникационную компанию. Сейчас ответ на него для подавляющего большинства владельцев недвижимости совершенно очевиден. Практика создания «карманных» операторов связи себя не оправдала, она оказалась слишком затратной, хлопотной и сложной в реализации. «Создание собственником объекта телекоммуникационного провайдера и навязывание его услуг арендаторам ведет к резкому падению качества услуг, проблемам с антимонопольными органами и в итоге к недовольству арендаторов», – объясняет управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. По его мнению, все вопросы по связи разумнее отдавать профессионалам, зарекомендовавшим себя на этом рынке: «При грамотном и качественном управлении объектом это единственно возможный вариант».
Мнения разделились
Плюсы аутсорсинга в девелоперских структурах видны, и если речь заходит о строительном подряде. Сегодня, когда по сравнению с докризисным периодом количество новых проектов уменьшилось в разы, организовывать собственные подрядные мощности решаются немногие. Если возникают проблемы с заказами, то содержание техники и оборудования, а также не задействованных работой людей, которым все равно нужно платить зарплату, ведут к миллионным издержкам. По словам аналитика ГК «Аверс» Николая Лукашевича, позволить себе иметь генподрядную структуру могут только те компании, у которых есть действующие проекты. «Девелопмент и строительство – два разных, но смежных вида бизнеса, – объясняет эксперт. – Поэтому возможны варианты, которые будут зависеть от конкретных условий. Если проект предполагается реализовывать с нуля и «под ключ», то это выгодно».
Тем не менее многие вполне успешные девелоперские компании, не испытывающие недостатка в заказах, предпочитают отдавать эту функцию на аутсорсинг. Например, холдинг RBI всегда работал по аутсорсинговой схеме, в компании «Петербург-Истейт» также считают целесообразным привлечение сторонних организаций для выполнения подрядных работ. Аналогичную позицию занимают и в ГК «Балтрос» – специалисты компании уверены, что отдавая генподрядные заказы на аутсорсинг, можно сэкономить до 15–20%.
Директор по маркетингу компании «Мир недвижимости» Илья Логинов считает, что свой выбор в пользу аутсорсинга строительного подряда девелоперы делают не только из экономических соображений. «Управление строительным процессом – это непростое дело. Далеко не все могут выполнять эту работу не только за конкурентоспособные деньги, но качественно и в срок. Сейчас нередки случаи, когда девелопер, имея собственное полноценное строительное подразделение, заказывает выполнение всех работ на стороне по итогам анализа и оценки предложений от других компаний. В итоге собственные генподрядные структуры становятся нерентабельными, и часть девелоперов отказывается от них, берет в партнеры организацию, которая успешна в строительстве. Тем самым сосредоточиваются усилия на том, что получается лучше всего, – на маркетинге, продажах, финансах», – объясняет эксперт.
Однако единой тенденции на рынке генподрядных услуг так и не сформировалось. По мнению генерального директора ГК «Интертерминал» Юлиана Краснопольского, создавать собственные строительные подразделения девелоперам действительно невыгодно, но только в части производства строительно-монтажных работ. «Я считаю, что нецелесообразно в целях экономии средств и соблюдения сроков строительства передавать на аутсорсинг функцию заказчика и генподряд, – заявил эксперт. – Во всех аутсорсинговых компаниях, предлагающих такие услуги, работают сотрудники той же квалификации, как и те, которые есть на рынке. Разница только в том, что аутсорсинговая компания управляет чужими деньгами и без реального покрытия ответственности, а собственные службы заказчика и генподряда управляют собственными средствами». Илья Логинов соглашается, что часть компаний, столкнувшись с проблемами поиска надежного партнера, в конце концов вынуждена создавать свой генподряд. «В наших условиях второй путь, пожалуй, более распространен. Своя генподрядная структура – это, в первую очередь, контролируемый процесс строительства плюс дополнительный доход от гарантированных заказов девелоперской структуры».
Зависит от размера
Отношение собственников к управлению и эксплуатации недвижимостью также неоднозначно. Преимущества аутсорсинга в этой сфере эксперты если и признают, то с большими оговорками. Например, директор по развитию и маркетингу УК BlackStone Keeping Company Ольга Штода считает, что внешняя управляющая компания является эффективнее за счет профессионализма, опыта работы на разных объектах, правильной организации процессов. «Кроме того, они умеют действовать в условиях жесткой конкуренции», – поясняет эксперт и даже сетует, что «последний фактор многие собственники недооценивают, и очень зря». Однако тут же поясняет, что не всегда следует прибегать к услугам управляющей компании. «Бывают исключения, продиктованные спецификой объекта или целями и задачами собственника». Например, если в планах владельца недвижимости продажа объекта, то нанимать УК особого смысла нет. Если же собственник настроен на получение прибыли от эксплуатации здания – к примеру, от сдачи в аренду, то вполне правомерно обращение к услугам профессиональных управленцев.
Вторая версия, выдвинутая экспертами, – решение о передаче функций управления собственники принимают в зависимости от размеров объекта недвижимости. Директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков считает, что доверяться аутсорсинговым компаниям по управлению и эксплуатации имеет смысл только собственникам, у которых небольшой портфель объектов. Аналогичного мнения придерживается и Илья Логинов: «Если в управлении менее 30 тыс. кв. м, то выгодно нанимать стороннюю компанию. Если больше, то уже можно организовывать собственную службу». Дмитрий Золин, напротив, уверен, что коммерческие здания малых форматов отдавать на аутсорсинг невыгодно: «Среди участников рынка распространено мнение, что привлечение профессиональной УК для постоянной работы на объекте неминуемо ведет к росту рентабельности. Но существует целый класс объектов коммерческой недвижимости, для которых постоянные услуги сторонней управляющей компании слишком дороги. В основном это касается малых форматов: бизнес-центров площадью до 10 тыс. кв. м и торговых центров, общая площадь которых меньше 25 тыс. кв. м. Как правило, это единичные объекты непрофильных инвесторов, предпочитающих иметь собственный штат управленцев».
Юлиан Краснопольский считает, что ни цели собственника, ни размеры коммерческого здания не имеют значения: «Обращение в управляющую компанию неминуемо только в том случае, если заказчиком девелоперского проекта является финансовый инвестор, не имеющий в своем составе или структуре профессиональной компетенции в данном виде деятельности. Наша компания не пользуется аутсорсингом по эксплуатации здания, поскольку мы профессионально этим занимаемся самостоятельно». По его мнению, по сравнению с издержками, которые несет самостоятельное управление зданием, расходы на аутсорсинг выше на 30-40%. Директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости ГК «Аверс» Светлана Шалаева также убеждена, что нередко собственная эксплуатационная служба выгоднее: «В каждом конкретном случае надо считать, во что обходится собственная служба, и сравнивать эти затраты с затратами на профессиональную УК. Если в самой фирме по роду ее деятельности есть специалисты в области эксплуатации зданий и инженерных систем, их привлечение может быть предпочтительнее найма аутсорсеров».
Страшно – аж жуть
Между тем цивилизованный мир давно высказался в пользу передачи функций управления специализированным компаниям. По данным УК «Система», в Финляндии ведение объектов на аутсорсинг отдают около 70% всех собственников, в Германии и Франции техническое и сервисное обслуживание осуществляют эксплуатирующие компании в 95 случаях из 100. Утверждение, что компании с профессиональным управленческим менеджментом на аутсорсинге добиваются гораздо большей эффективности, в этих странах уже не требует доказательств. Однако российские собственники по-прежнему боятся отдавать управление объекта в чужие руки. «Развитию аутсорсинга мешает прежде всего ментальность российского бизнеса, – объясняет Ольга Штода. – Руководители компаний боятся потерять контроль над тем или иным направлением бизнеса. В результате на непрофильные направления тратятся драгоценное время и ресурсы». С ней соглашается и Николай Пашков. «Даже в случае передачи управления сторонней УК, собственники стремятся сохранить контроль над финансовыми потоками по проекту. Нежелание передавать объекты в управление часто связано именно со страхом потери такого контроля, а также части доходов от объекта». По словам Ольги Штоды, на управляющую компанию собственник смотрит как на очередное «покушение» на бюджет: «Причем на практике стоимость обслуживания здания внешней управляющей компанией часто не выходит за рамки существующего бюджета собственника. При этом владелец здания получает увеличение срока службы объекта за счет правильного и своевременного обслуживания всех инженерных систем, повышение привлекательности объекта на рынке за счет улучшения качества предоставляемых арендаторам услуг, дополнительный доход от использования рекламных возможностей здания и многое другое, что в целом является залогом увеличения доходности объекта».
Впрочем, желание российских собственников самостоятельно заниматься управлением далеко не всегда является просто прихотью. «Главная трудность – отсутствие доверия между сторонами при недостаточной прозрачности обеих, – говорит Светлана Шалаева. – И в особенности это касается УК. В результате собственник не уверен, не переплачивает ли он за услуги. В случае если УК берет фиксированный процент от дохода, как правило, действительного валового (обычно это бывает, если УК же отвечает за заполняемость), собственник имеет основания подозревать, что эта цифра завышена. По мере роста конкуренции профессиональные УК стараются стать более открытыми для нанимателя, но при недостаточно развитом рынке полная прозрачность невыгодна и невозможна».
Кроме того, по мнению экспертов, рынок профессиональных услуг в сфере управления объектами коммерческой недвижимости у нас находится в зачаточном состоянии. Из 300 управляющих компаний, зарегистрированных на сегодняшний момент в Петербурге, в лучшем случае десяток – постоянные игроки, которых отличает знание рынка и качественная работа. «Уровень профессионализма компаний-подрядчиков оставляет желать лучшего, – считает Ольга Штода. – Нередко владельцы недвижимости, которые готовы прибегнуть к аутсорсингу, сталкиваются с тем, что их не устраивает качество предоставляемых услуг, и продолжают все делать самостоятельно». В числе типичных проблем, возникающих у собственника при работе с внешней УК, Юлиан Краснопольский называет безответственность и отсутствие финансового покрытия эксплуатационных рисков.
Кроме того, до сих пор нет единых стандартов по эксплуатации и управлению недвижимостью. «Таких стандартов не существует, и вряд ли они появятся в обозримом будущем, – уверен Дмитрий Золин. – Главный критерий для УК – это отношение собственника объекта к качеству управления, то есть оценка клиента. Если собственник всем доволен, его устраивают цена и качество, которые обеспечивает УК, значит, управляющая компания справляется со своей задачей. Но для каждого объекта, для каждого собственника критерии будут свои, это субъективные факторы, которые невозможно стандартизировать». Однако неотформатированность услуги приводит к тому, что собственники просто не знают, чего им требовать, и иногда именно по этой причине вообще отказываются отдавать управление на аутсорсинг.
А вот ту часть эксплуатации недвижимости, которая называется «клининг», владельцы вполне охотно передоверяют сторонним организациям. «На этом рынке сейчас очень большая конкуренция, благодаря чему собственники за вполне адекватные деньги могут добиться хорошего качества услуг, – утверждает Николай Пашков. – В любом случае создание собственной клининговой службы с закупкой всей необходимой уборочной техники потребует больших финансовых вложений». Дмитрий Золин также считает, что привлечение специализированной клининговой компании логично с финансовой точки зрения : «Сейчас на рынке представлено достаточно компаний, которые оказывают клининговые услуги, можно выбрать соответствующую по цене и качеству. В условиях жесткой конкуренции клининговые компании вынуждены соблюдать определенные стандарты, иначе они рискуют остаться без клиентов».
Чужие не нужны
Говорить о том, что к финансовому аутсорсингу российские бизнесмены относятся негативно, наверное, излишне. Большинство из них ни за какие коврижки не отдадут сторонней организации ни один из своих финансовых блоков. «Передача финансов компании недопустима ни в коем случае из-за отсутствия финансового покрытия рисков и результатов ошибочного финансового управления», – убежден Юлиан Краснопольский. Николай Лукашевич менее категоричен, однако принципиально согласен с коллегой: «Теоретически это возможно, но практически стопроцентная передача финансов в ведение сторонней организации сопряжена с рисками, которые перевешивают потенциальную выгоду». Аналогичного мнения придерживается и Илья Логинов. «Это в первую очередь безопасность бизнеса. Передача полноценно всех финансовых функций сторонней компании не практикуется даже на Западе, а у нас в стране и подавно никто этого делать не будет. В подобных вопросах важны оперативность и высочайшая ответственность. Расчеты рентабельности и окупаемости проектов могут делать только компании, понимающие специфику бизнеса как по отрасли в целом, так и в конкретной компании со всеми ее критериями и особенностями принятия решений».
К услугам внешних специалистов в области финансов, как правило, прибегают только небольшие фирмы, для которых содержание штатного бухгалтера – непозволительная роскошь. «Финансовый и бухгалтерский аутсорсинг целесообразны для компании небольшого размера с простыми бизнес-цепочками, – объясняет Илья Логинов. – В этом случае работа качественного специалиста может обходиться дороже, чем заказ подобных услуг на стороне».
Тем не менее достоинства финансового аутсорсинга налицо. Доверив бухгалтерию сторонней организации, компания может рассчитывать на четкие сроки сдачи отчетности, не надо будет отслеживать постоянные изменения форм бухгалтерской и налоговой отчетности, появление новых налогов, изменения ставок. И все же риски перевешивают. Поэтому пока что единственно допустимым видом повсеместного финансового аутсорсинга является передача банкам функции выдачи зарплаты.
В качестве эпилога
Аутсорсинг имеет как свои плюсы, так и свои минусы – их приблизительно поровну. Однако развитый рынок неуклонно стремится к разделению труда. Особенно когда речь идет о девелопменте, который находится на стыке абсолютно не связанных между собой сфер деятельности, таких как строительство, управление проектами, финансы, архитектура, маркетинг. Будущее – за привлечением профессиональных компаний, уверены специалисты. Это – мировая практика.
