Закон о риэлторской деятельности нужно было принять в России еще несколько лет назад, считает председатель международного комитета Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Артур Оганесян.
– В России опять заговорили о необходимости принятия закона о риэлторской (агентской) деятельности. Существует, как минимум, два подхода к этой проблематике: регулировать агентов и создавать много саморегулируемых организаций или же регулировать агентства недвижимости через одно общенациональное СРО. Вы изъездили всю нашу страну вдоль и поперек как бизнес-тренер, каково Ваше мнение на сей счет?
– Сейчас я серьезно опасаюсь активизации деятельности по установлению какого-либо законодательного регулирования рынка риэлторских услуг. Именно потому, что в нашем профессиональном сообществе пока не сформировались единые подходы к базовым, ключевым понятиям – на уровне «что такое хорошо и что такое плохо». Физическое лицо – носитель услуги или юридическое лицо? Кто должен нести ответственность – брокер, директор агентства или агент, который сидит в комнате переговоров с клиентом и что-то ему говорит? За что он будет отвечать? Для кого предназначено понятие «кодекс этики»?
У руководителя агентства может быть полторы тысячи сотрудников, ему непросто проконтролировать этичность работы каждого. Наверное, этику должен соблюдать все-таки агент, который прошел курс обучения, сдал экзамен и способен отдавать отчет за свои личные действия. Он понимает, что такое фидуциарное обязательство, чьи интересы в сделке он отстаивает и так далее. Эти вопросы я сейчас даже не собираюсь обсуждать, я просто констатирую факт, что они находятся в дискуссионном состоянии.
– Существует ведь и такая точка зрения: не надо никаких законов, есть Гражданский кодекс, Уголовный, Налоговый, есть действующее законодательство, и мы его не нарушаем. А начнут нас регулировать специальным законом, и дышать будет нечем.
– Тогда мы вернемся на шаг назад. Если гражданское общество признает необходимость регулирования операций торговли, если есть закон РФ о торговле, то нужно понимать, что продажа недвижимости – это вершина, Эверест всех продаж. Как можно игнорировать этот факт?
– Но, согласитесь, риэлтор продает не недвижимость, он продает услугу.
– Суть риэлторской профессии – продавец. И обращаются к нему именно для того, чтобы он помог продать недвижимость. И когда на последнем конгрессе по недвижимости в Екатеринбурге президент РГР Григорий Полторак сказал, что не риэлтор должен отвечать за чистоту сделки, я готов был аплодировать. Это революционные изменения парадигмы, понимания концепции риэлторского бизнеса, это серьезный шаг, который делается после 18 лет развития риэлторской услуги в России.
– Почему же тогда риэлтор зачастую берет комиссионные и с покупателя, и с продавца?
– Это ключевой вопрос, спасибо за него. Я бы его перефразировал так: кому нужна дорогая услуга риэлтора – покупателю, продавцу, тому и другому или никому? Мы сейчас, к сожалению, отказываемся от доказанной годами практики и логики, когда услуга оказывается обеим сторонам сделки, но платит за нее только собственник, то есть продавец. При этом эксклюзивный риэлтор, который продал свою услугу собственнику, получил право продавать его товар, формирует посредством других риэлторов, у которых есть свой покупатель, систему сотрудничества. При правильно выстроенной системе интересы всех соблюдаются: продавец получает максимальное экспонирование в среде профессионалов, покупатель – обслуживание со стороны того человека, которому он доверяет.
– Итак, резюмируя, мы имеем три точки зрения: закон нужен, закон не нужен и эту тему необходимо тщательно проработать. Вы, очевидно, сторонник третьего мнения?
– Это очень ответственно решение – принять сейчас закон. К сожалению, в нашем обществе часто так бывает, что закон принимается, а потом все начинают откашливаться. Скорее всего, с принятием «риэлторского» закона в России сильно опоздали. Во-первых, его уже несколько раз успели бы поправить. Во-вторых, и об этом говорят все российские коллеги, очень сложно сейчас работать на восстановление имиджа риэлторской профессии. Необходимо четко разделять юридическую чистоту сделки (это правовые вопросы) и риэлторскую услугу. Риэлтор – это продавец. И очень хорошо, что лидеры рынка начинают сегодня в об этом открыто говорить. Неправильное сложилось в обществе представление, и сами риэлторы в этом были виноваты, когда подвели социально-философское обоснование: мы помогаем решать жилищные проблемы граждан. Ничего подобного! Мы ее не можем решить, это вопрос государства, бюджета, муниципалитета, строителей. Мы – продавцы недвижимости, и об этом надо говорить с гордостью. Гари Келлер сказал, что риэлторы – это авангард частного предпринимательства, давайте об этом помнить.
