Духи, часы, открытки, напитки, бижутерия, очки, сумки – это лишь малая часть списка товаров, которые вы встретите в любом торговом центре, проходя от бутика к бутику. Локальные островки торговли все чаще появляются в проходах и галереях больших магазинов. Они словно рыбы-прилипалы, дополняют, казалось бы, полноценный, но, тем не менее, неидеальный организм любого большого торгового комплекса.
Сам факт появления островкового бизнеса нисколько не удивителен для рынка, так ка ведет свою историю от обычных базаров, где между лавкой с рыбой и лавкой с мясом обязательно попадется бабушка, продающая лавровый лист. Не мудрствуя лукаво эту схему перенял современный бизнес. Практически в любом торговом центре вы встретите точки подчас не больше двух квадратных метров, где вам сделают маникюр, выжмут сок из свежих фруктов и подберут, несомненно, подходящие вам очки. Казалось бы, какой смысл отдавать в аренду квадратный метр коридора, когда собственники торговых центров получают хороший доход от обычных магазинов, суммарная площадь которых превышает тысячи квадратов?
Торговля для пешеходов
Алдынай Юмбуу, менеджер по коммерциализации отдела управления торговой недвижимостью JonesLangLaSalle,считает что концепция островковой торговли, безусловно, выгодна для владельцев торговых центров.
«Мы обычно используем термин «коммерциализация», что помимо «островного» ритейла включает также и рекламный доход торгового центра. Как правило, принято считать, что это дополнение в размере 5-10% к чистой операционной прибыли объекта. Объем коммерциализации зависит от стратегии проекта - возможна как более высокая прибыль, так и меньшая. Также важно учитывать потенциал по возмещению маркетинговых затрат торгового центра путем привлечения спонсоров на мероприятия и т.д. И, пожалуй, последнее в списке, но не по значению – это некоммерческие преимущества, которые приносят «островные» ритейлеры в торговый центр. Среди них: увеличение среднего времени пребывания посетителей, обогащение и дополнение ассортимента постоянных магазинов, свежие, креативные концепции каждый сезон», - добавляет эксперт.
При этом не стоит забывать, что островковые зоны, как правило, не включены в проектируемую арендную площадь. Однако их явная польза для торговых центров начинает изменять эту тенденцию. В последнее время девелоперы задумываются об «островах» на стадии проектирования объекта. Поэтому сегодня к моменту открытия торговые центры часто имеют выделенные места под «островной» ритейл.
Кроме того, островки в первую очередь выгодны самим арендаторам, которые только начинают свой бизнес или расширяются посредством создания небольших торговых объектов в большом количестве. По словам Екатерины Подлесных, руководителя отдела торговых помещений компании KnightFrank, арендаторам с мелким товаром или товарами, которые покупаются импульсно, выгоднее вставать на проходах. Им не нужна большая площадь, а среднее время покупки там намного ниже, чем если бы они располагались на отдельной площади.
Однако не стоит забывать, что успех развития островкового бизнеса во многом зависит от профиля арендатора. С этой точки зрения, считает АлдынайЮмбуу, всех ритейлеров можно разделить на три группы:
• Островной формат (только для общих зон)
• Универсальный (подходит для острова и стационарного магазина)
• Только ин-лайн формат (только традиционный магазин, формат острова невозможен без смены концепции).
Первая группа арендаторов ориентирована на импульсную покупку, имеет формат активных продаж, средний чек варьируется в пределах 1000-3000 рублей. В качестве примеров можно выделить Косметику Мертвого Моря, nail-бары, экспресс-студии причесок и т.д. Эти арендаторы обычно не рассматривают формат ин-лайн, то есть традиционных магазинов.
Вторая группа имеет top-selling ассортимент для острова и более широкий ассортимент для стационарных магазинов.Среди таких арендаторов выделяются,например, острова и магазины компании Swatch, которая занимается реализацией радиоуправляемых моделей. В магазинах средний чек, как правило, выше чем на острове, но оборот острова может быть идентичен магазину за счет количества продаж.
Третья группа состоит, в основном, из категории одежда и обувь, так как им необходима примерочная, которую сложно организовать в общих зонах.
Место встречи изменить нельзя
При размещении островковых арендаторов обычно ориентируются не только на внутреннюю концепцию общих зон, но и на ассортимент самих точек, спрос на товары которых часто диктуется сезонными предпочтениями. Именно ими и определяется ротация арендаторов.
«Ротация должна быть связана со сменой сезона. Ни для кого не секрет, что ставки за квадратный метр на островах в разы выше, чем в магазинах. И способ поддерживать устойчивость арендаторов в общих зонах с сохранением высоких арендных ставок – это нивелировать их риски при переходе в «не сезон». Иными словами, если продавать самые востребованные позиции на островах (иногда даже полностью меняя ассортимент до 4 раз в год), можно полностью избежать сезон низких продаж, влиянию которого подвержены арендаторы стационарных магазинов» - считает менеджер по коммерциализации отдела управления торговой недвижимостью JonesLangLaSalle.
Перемещение «островных» зон связано со стратегией сдачи объекта в аренду. Если существенно меняются стационарные магазины, то есть смысл пересмотреть концепцию общих зон и адаптировать его под новое наполнение магазинов.
Однако Анастасия Кузнецова, старшый директор торговой недвижимости Cushman & Wakefield, считает, что нет никаких жестких правил и регламентов. «Если арендатор «островка» успешен, делает хорошие обороты и подтверждает изменение арендных ставок – зачем его менять? Как правило, под ротацию попадают сезонные и не очень успешные концепции островков. Перемещать сами зоны имеет смысл, если они изначально не были оптимально размещены, или если они препятствуют нормальной циркуляции потоков посетителей. Кроме того, перемещение зон островной торговли – это дополнительные затраты арендодателя на подвод коммуникаций, косметический ремонт ранее занятых площадей» - отмечает эксперт.
Последние обстоятельства и определяют арендную ставку для островков. Как уже отмечалось, за квадратный метр такие арендаторы платят больше, но при этом занимаемая ими площадь мизерна в сопоставлении со стационарными магазинами.Руководитель отдела торговых помещений компании KnightFrank Екатерина Подлесных отмечает, что стандартная арендная ставка для таких зон в среднем составляет 2500-4500 долларов за квадратный метр в год, но за счет размера площади ставки могут отличаться в разы.
Однако размещение островков, несмотря на кажущуюся хаотичность, имеет свою систему. Беспорядочное захламление проходов мелкими арендаторами может отпугнуть посетителей, но при этом абсолютно пустые коридоры не задерживают в нихпокупателей.
«Перенасыщенные галереи затрудняют движение перекрестного потока посетителей между магазинами, но существует ряд критериев, по которым оценивается наличие «воздуха» в общих зонах. В основе лежит объем GLA (арендуемой площади) по всему торговому центру и по каждому уровню в отдельности, количество фасадов магазинов, уровень арендного дохода по торговому центру. Таким образом можно вывести оптимальное количество островных арендаторов для каждого торгового центра в отдельности», - отмечает АлдынайЮмбуу.
«Острова» глазами арендаторов
Для торговых центров «острова» - всего лишь побочный заработок, который стимулирует и развивает торговлю, но не определяет ее в общем смысле этого слова. Но для многих арендаторов «остров» единственный формат ведения бизнеса.
Большинство собственников небольшого бизнеса уже оценили преимущество таких торговых точек. Во-первых, арендная плата достаточно мала и позволяет получать стабильный доход даже от продажи недорогих товаров. Кроме того, такой формат удобен для реализации сезонного продукта, после чего торговую точку можно быстро свернуть. При этом большие магазины часто испытывают трудности с поиском площадей. Островные арендаторы, наоборот, имеют привилегию выбора точки расположения. Елена Мишина, владелец нескольких торговых точек по продаже канцелярских товаров, отмечает, что при всех видимых плюсах, есть и ряд несомненных минусов «островной» торговли. Так, небольшой формат прилавков просто не позволяет порой наглядно представить полный ассортимент «магазина». Кроме того, крупные торговые центры часто требуют предоплату за несколько лет вперед, что неприемлемо для малого бизнеса.
В отношении последнего критерия лучше всего подходят пешеходные мосты, которые все чаще заполняются небольшими торговыми точками.
Алдынай Юмбуу отмечает, что с точки зрения критериев импульсной покупки пешеходные мосты и переходы в метро подходят для островных арендаторов. При наличии главного фактора высокого потока посетителей розничная торговля может прекрасно развиваться и в среде, изначально не предусмотренной под ритейл.
«Один из примеров подобного формата - мост в «МЕГА Белая Дача». Были опасения, что островной ритейл в этой зоне не будет развиваться в виду отсутствия в нем магазинов и, возможно, слишком широкого коридора. Но практика показала, что островной ритейл на мосту развивается, увеличивает среднее время пребывания посетителей, а также прекрасно работает в качестве рекламной площадки брендов и арендаторов», считает эксперт.
На данный момент можно говорить о том, что у островковой торговли большое будущее. И пусть на данный момент такой формат ритейла развивается как придаток торговых центров, в дальнейшем он станет полноценной его частью, которая, возможно, существенно повлияет на дальнейшее формирование торговых комплектов.
