Деньги для ипотечного заемщика — не самоцель, а лишь средство приобретения квартиры. Выгодна ли такая покупка при дорожающей ипотеке и дешевеющей недвижимости? И кто сегодня может получить банковский кредит для решения жилищной проблемы? На эти и другие вопросы отвечает директор отделения агентства недвижимости «Московский Ипотечный Центр — МИЦ-недвижимость» Константин Шибецкий.
— Продолжают ли банки выдавать ипотечные кредиты, и на каких условиях? Насколько ипотека востребована сегодня?
— Слухи о полном коллапсе ипотечного рынка сильно преувеличены. Ипотека жива! Правда, если до кризиса жилищным кредитованием в Москве активно занимались около 50 банков, то сейчас осталось не более двух десятков. Это банки либо с государственным участием, такие как Сбербанк РФ, ВТБ 24, Газпромбанк, либо с участием иностранного капитала. Ипотечный рынок характеризуется выросшими процентными ставками по кредитам и ужесточением требований банков к платежеспособности будущих клиентов, размеру первоначального взноса на покупку недвижимости.
Граждане сегодня отдают предпочтение рублевым кредитам, но ставки по ним заметно выше, чем по кредитам в валюте. Более или менее приемлемые проценты предлагают только государственные банки (от 13,5 до 18% годовых). Валютные займы среди населения, с учетом резко выросшего доллара, перестали быть популярными, несмотря на более низкие ставки (от 11% годовых). Кредиты по программе АИЖК в московском регионе и раньше не были востребованы, нынешняя практика подтверждает эту особенность ипотечного рынка Москвы и Московской области.
Если до кризиса количество покупок недвижимости с привлечением ипотечных кредитов, по статистике нашей компании, доходило до 90% от числа всех сделок, то в ноябре 2008 г. ипотечные сделки практически исчезли. Однако сегодня уже есть признаки возобновления интереса к ипотеке, заявки от клиентов поступают.
— Граждане интересуются ипотекой, несмотря на кризис и высокие ставки по кредиту? Кто решается сегодня брать взаймы у банка?
— Ничего удивительного — потребность в жилье осталась. Люди женятся, разводятся; рождаются дети; семьи съезжаются и разъезжаются, меняют район проживания. Нового жилья по-прежнему недостаточно, это формирует отложенный спрос и предпосылки роста цен на столичные квартиры. Тот, кто это понимает, задумывается о приобретении жилья уже сейчас. Пусть сегодня кредитные ставки высоки, но их можно будет снизить, когда кризис закончится, перекредитовавшись в том же или другом банке. А квартира, купленная на 30–50% дешевле докризисных цен, останется в собственности.
Учитывая изменившиеся требования банков, наиболее предпочтительным заемщиком сегодня является молодой человек 30–35 лет, женатый, имеющий работающую супругу, одного ребенка или без детей. Оба супруга должны получать белую зарплату, поскольку 90% актуальных ипотечных программ учитывает только официально подтвержденный доход. Приветствуется наличие в собственности движимого и недвижимого имущества. Образование заемщика и его жены — высшее, причем они должны быть уже состоявшимися специалистами в своей области. Такие клиенты обычно приобретают одно- или двухкомнатные квартиры по цене 5–6 млн руб. в Москве или от 3,5 млн руб. в Московской области. Собственных средств имеют в размере не менее половины стоимости недвижимости. Как ни странно, среди заемщиков увеличился процент банковских работников (совсем недавно эта профессия гарантировала попадание в список отказников).
Достаточно часто ипотечный кредит берут на улучшение жилищных условий. Клиенты продают имеющуюся квартиру и приобретают большую, используя заем в размере от 500 тыс. до 2 млн руб. в качестве доплаты.
— У кого сегодня нет шансов на получение кредита?
— Трудно получить одобрение банка учредителям бизнеса и индивидуальным предпринимателям, специалистам в сфере недвижимости и туризма. Иностранцам пока об ипотеке в России тоже лучше забыть.
Существенно сузился и круг кредитуемых объектов: строящееся жилье, загородные дома и коттеджи, кредит на любые цели под залог имеющейся недвижимости практически ушли с рынка.
— Давайте сравним условия приобретения квартиры в кредит год назад и сейчас. Конкретные цифры позволят понять, стоит ли сегодня прибегать к ипотеке.
— Можно сделать несложный расчет. Сегодня минимальный размер собственных средств, требуемых банком, составляет не менее 30% от стоимости недвижимости.
Пример 1. Рублевый кредит
Двухкомнатная квартира общей площадью 44 кв. м (жилая площадь 31 кв. м, кухня 6 кв. м), расположенная на четвертом этаже пятиэтажного кирпичного дома на ул. Борисовская (ст. м. «Семеновская»), стоила в прошлом году 7 млн руб. Первоначальный взнос — 30%, т. е. 2,1 млн руб., размер кредита — 4,9 млн руб. на 15 лет под 11,5% в рублях. Ежемесячный платеж по кредиту составил 57 241 руб., заявленный доход — 115 тыс. руб. в месяц.
Сегодня эта же квартира стоит 5,5 млн руб. При таком же первоначальном взносе — 2,1 млн руб. (это 38% от стоимости жилья) — размер кредита составит 3,4 млн руб. на 15 лет. Даже если процентная ставка по кредиту — 14%, ежемесячный платеж окажется существенно меньше — 45 279 руб., а заявленный доход — 90 500 руб.
Пример 2. Кредит в валюте
Двухкомнатная квартира общей площадью 54 кв. м (жилая — 32 кв. м, кухня — 9,5), расположенная на пятом этаже 17-этажного панельного дома по ул. Раменки (ст. м. «Университет»), стоила в прошлом году 9,8 млн руб. (417 тыс. долл.). Первоначальный взнос — 30%, то есть 2 млн 940 тыс. руб. (125 100 долл.). Размер кредита — 6 млн 860 тыс. руб. (292 тыс. долл.), процентная ставка — 9,5% годовых, срок кредита — 15 лет, ежемесячный платеж — 3028 долл., заявленный доход — 5505 долл.
Сегодня эта же квартира стоит 8,2 млн руб. (или 244 776 долл.). Те же 2 млн 940 тыс. руб. (или 36%) в качестве первоначального взноса, размер кредита в этом случае составит 5 млн 208 тыс. руб. (155 477 долл.). При минимальной декларируемой банком процентной ставке в размере 11% и сроке кредитования 15 лет ежемесячный платеж снижается по сравнению с прошлым годом до 1767 долл., а заявленный доход — до 3150 долл.
Таким образом, даже при высоких процентных ставках, которые однозначно не будут держаться на таком уровне весь срок кредитования (а значит, появится возможность рефинансировать кредит под более низкий процент), приобретать жилье с помощью ипотеки все равно выгодно. Поскольку качественная недвижимость сегодня заметно дешевле, а дорогой кредит за 15 лет наверняка удастся оптимизировать. Возможности, предоставляемые современными условиями, упускать обидно. Неразумно ждать, когда отложенный спрос хлынет на рынок, сметая лучшие и при этом недорогие объекты недвижимости.
— Остается ли рынок недвижимости сегодня надежным объектом для инвестирования?
— Конечно, недвижимость — это надежно, да и другого достойного способа сохранения денег пока нет. Вложив средства в квартиру, вы либо живете в ней сами, либо сдаете и получаете прибыль, таким образом сохраняя и жилье, и свой капитал. А кроме того, получаете прибыль от роста цен на недвижимость. Посмотрим на 2008 г., не самый лучший для рынка: итоговый прирост стоимости жилой недвижимости составил по разным категориям жилья от 28 до 40%.
— Аргументы за остаются, даже если жилье куплено по ипотеке и надо платить за него ближайшие 15 лет?
— Безусловно, решаться на покупку такой дорогостоящей недвижимости, как столичная, надо, предварительно все тщательно взвесив и просчитав. На стороне ипотечного покупателя много плюсов: сохранение собственных средств, возможность улучшения условий кредитования в будущем, достойная квартира в настоящем. Из отрицательных аспектов — боязнь потерять работу в условиях кризиса и, следовательно, платежеспособность. При этом худший сценарий развития ситуации может быть таким: недвижимость заемщика, который больше не в состоянии выплачивать кредиты, банк выставит на продажу, взыщет долг, а оставшиеся средства вернет. Но это, повторяю, худший сценарий. На практике банки идут навстречу гражданам, предоставляя отсрочки выплат по кредиту или предлагая рефинансирование займа.
— А как изменился труд ипотечного риэлтора на сегодняшнем рынке?
— С одной стороны, брокерская функция несколько упростилась (уменьшилось количество предложений ипотечных программ). С другой стороны, получить приемлемый размер кредита, а то и вообще какую-либо сумму в банке стало намного сложнее. В этих условиях брокер гораздо быстрее отыщет для клиента подходящую ипотечную программу, чем тот сделает это самостоятельно. А риэлтор поможет подобрать нужный объект недвижимости, тем более что сегодня это можно сделать спокойно и без суеты. Кроме того, задача профессионалов — донести до клиента информацию о ситуации на рынке недвижимости и актуальных тенденциях, чтобы покупатель не пожалел впоследствии о принятом решении.
Материал подготовила Светлана Семенихина
Фото: turin.gazeta.ru
