Отношения между арендаторами и арендодателями коммерческих помещений сегодня по накалу страстей не уступают мыльным операм. Мы публикуем юридический материал, в котором содержатся советы по гармонизации этих отношений и приводятся примеры судебных решений по острым вопросам. Свои права надо знать, впрочем, и обязанности тоже…
В связи с кризисными явлениями современный рынок аренды складских, торговых и офисных помещений характеризуется сейчас увеличением предложения с одновременным падением спроса, что влечет за собой снижение ставок аренды.
Как отмечается в отчете компании DTZ Russia, ставки аренды значительно упали еще в 2008 году: «Уменьшающийся спрос вызвал снижение ставок аренды и цен продажи. В результате слабого спроса и увеличивающегося предложения, а также появления на рынке большого числа субаренды и расторгнутых из-за кризиса сделок, ставки упали на 10-30% в течение 4 квартала 2008 года. Сейчас на рынке офисной недвижимости доминирующая позиция принадлежит арендатору, при этом ставки падают, а девелоперы борются за новых арендаторов».
В четвертом квартале 2008 года средние базовые ставки аренды офисных помещений класса А в Москве уже находились в диапазоне $600-1 500 за кв. м в год, класса В – $400-1 300 за кв. м в год.
Понятно, что одной из главных задач арендатора в этой ситуации является оптимизация издержек путем пересмотра условий аренды (снижение арендной платы и т.д.) и уменьшения арендуемых площадей (более эффективное использование имеющихся, освобождение неэффективно используемых или неиспользуемых площадей, отказ от площадей, арендованных на перспективное расширение и т.д.). В особенно сложной ситуации оказались арендаторы, заключившие договоры со ставками арендной платы, выраженными в иностранной валюте.
В этом процессе важной составляющей является готовность арендодателей идти навстречу арендаторам в процессе изменения условия аренды, с целью их гармонизации и приведения в соответствие с новыми реалиями рынка. К сожалению, как показывает практика, некоторые арендодатели ведут себя не очень гибко в вопросе пересмотра условий аренды.
В случае, если арендодатели не соглашаются пересматривать условия, арендаторы вынуждены искать поводы и расторгать договоры судебном порядке. По статистике Высшего Арбитражного Суда РФ, количество дел, связанных с разрешением споров по договорам аренды, возросло в 2008 году на 25,3% . Значительный рост поступивших в суды заявлений произошел во второй половине прошедшего года. Так, по спорам, возникающим из гражданских правоотношений, поступило в 1,3 раза больше заявлений, чем в первом полугодии . Руководители арбитражных судов отмечают, что только за последние два месяца 2008-го поступило около 20% от всех заявлений за год.
Стремление арендаторов к пересмотру условий договоров аренды или даже расторжению действующих договоров ставит перед нами вопрос о правовой возможности такого расторжения, его основаниях, типичных вопросах и проблемах, которые могут возникать у сторон договора.
Итак, типичные споры в сфере аренды:
1. Является ли изменение валютного курса существенным изменением обстоятельств?
1.1. Арендная плата в иностранной валюте
В соответствии со сложившейся практикой, арендная плата в договорах зачастую определяется в иностранной валюте. Относительно таких событий как экономический кризис, девальвация и изменение курса рубля по отношению к иностранным валютам (например, доллару США) судебной практикой в настоящий момент выработан подход, не относящий их к существенным изменением обстоятельств, дающим право на изменение и расторжение договора. В частности, арбитражными судами были высказаны следующие доводы:
(a) заключая договор, стороны, действуя разумно, не могли не предвидеть инфляцию или изменение курса рубля по отношению к иностранной валюте;
(b) устанавливая цену договора в иностранной валюте, стороны согласились принять на себя валютные риски.
1.2. Арендная плата в рублях
Однако, в практике Федерального арбитражного суда Московского округа уже есть решения об изменении условий договоров аренды в части изменения арендной платы в сторону увеличения в связи с существенным изменением обстоятельств. К последним суд отнес существенное увеличение рыночной стоимости аренды. Отличие этой ситуации в том, что арендная плата была установлена в рублях, т.е. стороны не принимали на себя валютных рисков. Исходя из аргументов суда, изложенных в этих решениях, можно сделать вывод, что в случае существенного изменения рыночной стоимости аренды, договор может быть пересмотрен по иску одной из сторон в связи с существенным изменением обстоятельств. Указанные решения не пересматривались вышестоящими инстанциями.
Есть еще и предварительные договора аренды, и это другой разговор.
2. Предварительные договоры аренды
Раньше рынок аренды торговых, офисных и складских комплексов характеризовался дефицитом предложения и повышенным спросом со стороны арендаторов. В связи с этим, большинство площадей резервировалось арендаторами еще на стадии строительства таких объектов — по предварительным договорам аренды, заключаемым с арендодателями.
Достаточно распространенной была и практика, когда фактически построенные объекты коммерческой недвижимости, право собственности на которые еще не было надлежащим образом оформлено, передавались в пользование арендаторам по т.н. квазидоговорам аренды. Под последними понимаются соглашения об использовании недвижимого имущества, площадей и т.д. для проведения отделочных работ и использования помещений до того момента, когда заключение договоров аренды становится юридически возможно.
Следует отметить, что судами такие договоры признаются недействительными на основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает, что арендодателем вещи может быть только ее собственник или лицо, уполномоченное им. Соответственно, до приобретения права собственности на помещения в установленном законом порядке, лицо не может заключать в отношении таких помещений ни договоров аренды, ни предварительных договоров аренды.
3. Возможность одностороннего расторжения
По общему правилу, одностороннее расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно, если это предусмотрено договором аренды (п.3 ст.450 ГК РФ, ст.620 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Кроме того, одностороннее расторжение договора со стороны арендатора возможно в случае нарушений условий договора аренды арендодателем.
Ниже мы рассмотрим наиболее типичные ситуации таких нарушений, которые делают возможным расторжение договора со стороны арендатора.
Договор аренды может быть расторгнут по требованию арендатора, если имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п.2 ст. 620 ГК).
В качестве таких недостатков могут выступать как недостатки помещений, которые были до заключения договора аренды (например, строительные дефекты и недоделки), так и те, которые могут появиться впоследствии в ходе эксплуатации здания.
В частности, в качестве недостатков, препятствующих использованию помещений, суды неоднократно признавали отсутствие присоединенной электрической мощности, выделенной сетевой организацией.
Необходимо отметить, недостатки такого рода должны исключать или значительно затруднять использование недвижимого имущества по его целевому назначению. Такие недостатки, как ненадлежащая работа систем кондиционирования или отопления будут, по нашему мнению, являться основанием расторжения договора, только если работа таких систем нарушает действующие технические и санитарные правила и нормы, либо если это предусмотрено договором.
Иные вопросы, связанные с досрочным расторжением договора со стороны арендатора:
1) Штрафные санкции при одностороннем расторжении договора аренды
Зачастую стороны обуславливают возможность досрочного расторжения договора арендатором уплатой штрафа (например, в виде уплаты денежной суммы, удержания суммы обеспечительного платежа и т.д.). Текущая судебная практика признает такие условия договоров правомерными, даже если размер штрафа составляет значительную сумму, например, в виде арендной платы за 1 год.
2) Досрочное освобождение помещений
Договор аренды должен быть расторгнут либо в судебном, либо во внесудебном порядке, если это предусмотрено договором. Досрочное освобождение помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием прекращения обязательства по внесению арендной платы.
3) Соглашение о расторжении
Стороны иногда урегулируют вопросы расторжения соответствующим соглашением. Хотя, как было указано выше, судебная практика допускает взыскание штрафов за расторжение договора в достаточно большом размере, такие условия, тем не менее, не должны носить кабальный характер. В качестве кабального условия суд признал, например, то, что (в целях передачи арендованных помещений и имущества арендодателю в надлежащем состоянии) арендатор имел право беспрепятственного вывоза собственного имущества и право круглосуточного прохода в арендованные помещения только после уплаты штрафных санкций в размере 100 000 долларов США.
Автор материала — Алексей Коневский, руководитель практики земельного права/ недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры».
Фото: Fotobank.ru/gettyimages
