Влияние финансового кризиса на рынок аренды квартир в Москве пока еще не сильно заметно. Естественно, какие-то изменения по сравнению с «докризисными временами» есть, но говорить об устоявшихся тенденциях еще рано. Основной переменой, которую уже смело можно констатировать – это своего рода раскол среди игроков рынка. Если раньше мнение о ситуации на рынке было у всех одинаковое, с расхождениями в пределах допустимой погрешности, то сейчас у каждого специалиста свое собственное видение происходящего, порой диаметрально противоположное мнению коллег. Rentagent.ru попробовал разобраться, кто же все-таки прав и что будет дальше с рынком аренды.
Общая оценка ситуации
Фраза «сколько людей, столько и мнений» сегодня наиболее емко характеризует ситуацию на рынке аренды. Если с куплей-продажей квартир все довольно ясно – продажи стоят, спроса нет, а цены уже начали снижаться, то с арендой все гораздо сложнее. Сделать однозначный вывод о том, что творится на рынке, основываясь на мнениях ведущих специалистов, очень сложно – каждый гнет свою линию, причем делает это аргументировано, раскладывая все по полочкам, поясняя, почему именно данная конкретная позиция является единственно верной. И если бы это касалось только мнения о будущем рынка, на это можно было бы закрыть глаза. Любые прогнозы во время кризиса – это гадание на кофейной гуще или расшифровка посланий Нострадамуса. Гораздо большее удивление вызывает описание происходящего на рынке сегодня. К примеру, осень традиционно считается периодом всплеска активности в городской аренде – окончание сезона отпусков и начало нового учебного года создают дополнительный спрос. А в этом году все вышло не так. По словам Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, всплеск был, но быстро сошел на нет. Причина проста – в августе-сентябре кризисная ситуация была еще не так ярко выражена, но с момента ее обострения резко пошла вниз кривая спроса. Совершенно противоположного взгляда на ситуацию придерживается Александра Косарева, руководитель отдела аренды компании TWEED. Она утверждает, что ни о каких всплесках активности и говорить не приходится. Мария Жукова, первый заместитель директора «МИЭЛЬ-Аренда» вообще не заметила каких бы то ни было изменений, по ее словам, все было так же, как и в предыдущие годы.
Единственное, в чем сходятся многие специалисты – это в утверждении о том, что рынок аренды оказался наиболее «живучим» из всех сегментов. «Конечно, кризис коснулся рынка аренды, но при этом из всех сегментов рынка недвижимости аренда оказалась самой стресоустойчивой.
Потому что, с одной стороны, людям всегда нужно где-то жить, поэтому тем, кому не на что купить, будут снимать», — говорит Белла Ильинская, генеральный директор агентства недвижимости Mainstreet. А управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев даже открыто признался, что был не прав, когда говорил, что рынок аренды кризис затронет в первую очередь: «Несколько месяцев назад я говорил о том, что первым начнет валиться рынок аренды, оказалось, что все совсем не так, рынок продаж отреагировал гораздо быстрее. Огромнейшее финансовое бремя, которым обременены девелоперы и собственники, привело к тому, что рынок продажи отреагировал молниеносно». По словам Ковалева, его изначальные выводы были основаны на аналогиях с кризисом 1998 года. Тогда первым сегментом, который отреагировал на кризис, был как раз рынок аренды. По той простой причине, что тогда в России еще не было достаточно развитого рынка продаж. «Это был большей частью вторичный рынок, а вторичный рынок всегда реагирует на изменения в последнюю очередь. А первички на тот момент практически не было, не было того кредитного пресса, который сейчас давит на девелоперов и заставляет их уже официально объявлять о скидках в 20% и больше», — говорит Ковалев.
Спрос и предложение
Разногласия среди аналитиков касаются и оценки спроса и предложения на рынке. С предложением, в целом, все ясно, то, что этот показатель увеличился, никто не отрицает. По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», обладающей одной из самых обширных баз сдаваемых в Москве квартир, в октябре увеличилось предложение квартир практически всех ценовых диапазонах: предложение квартир от $1 тыс. до $3 тыс. увеличилось на 18,88%, от $3 тыс. до $6 тыс. – на 54,12%, квартир стоимостью от $6 тыс. стало больше на 65,86%. В копании Blackwood уверяют, что с начала 2008 года количество объектов в их базе выросло аж в 2 раза, на 200%. Причин такого скачка свободных квартир аналитики называют массу. Это и квартиры с рынка купли-продажи, хозяева которых решили переждать кризис и не продавать пока свои объекты, и квартиры, бывшие арендаторы которых сейчас не могут себе позволить снимать из-за увольнения с работы или сокращения зарплаты, и квартиры, освободившиеся после того как иностранные компании отозвали своих сотрудников из России, и жилье, купленное по ипотеке, хозяева которых не в состоянии выплачивать долг, поэтому сдают квартиру, чтобы покрыть издержки. Перечислять можно долго.
Разнообразны мнения игроков рынка и относительно оценки спроса. Скажем, Мария Литинецкая утверждает, что среди нанимателей появилась новая категория – те, кто планировал купить квартиру, но сейчас ждет падения цен. С ней не согласна Мария Жукова. «Увеличения спроса мы не наблюдаем, происходит сезонное уменьшение спроса, как и в прошлом году, дополнительного спроса не возникает. Те, кто хотел купить квартиру, но приостановил этот процесс, они же где-то живут, в своей квартире или съемной. И просто продолжают арендовать уже ранее арендованное жилье», — говорит она. В поддержку позиции Жуковой также выступает и Галина Фабрицкая, руководитель отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость»: «Скорее они остались на рынке аренды. В Москве многие потенциальные покупатели работали ранее в столице и только затем приобретали жилье. Финансовый кризис просто отдалил данную покупку».
Цены вырастут/упадут (ненужное зачеркнуть)
И все же, самое интересное начинается, когда разговор заходит о ценах. Мнений о том, как будут вести себя арендные ставки, в принципе не много, но находятся они на разных полюсах. Основных позиций, что весьма логично, две: «цены упадут» и «цены вырастут». Сторонников обоих лагерей примерно поровну. Основные бои идут за цены в элитном сегменте, потому что эконом-класс потеряет в стоимости незначительно, тут мнения сходятся. «Сейчас ситуация ясна как раз для дорогого рынка, квартиры на нем дешеветь не будут, если в них выполнен действительно дорогой дизайнерский ремонт. Хозяева по-настоящему эксклюзивных квартир цены не опускают. Дешево можно снять только плохое, чудес не бывает. Дорогое останется дорогим. Если в ремонт вложены миллионы, зачем опускать ставку, на хороший товар всегда найдется клиент», — оптимистично заявляет Александра Косарева. Галина Фабрицкая утверждает, что общего снижения цен сейчас нет, а многие арендодатели и вообще поднимают ставки. Мария Литинецкая, напротив, считает, что собственники стали гораздо сговорчивее в условиях кризиса. «На практике пока открыто цены сильно не снижаются. Если говорить уже предметно о диалоге с потенциальным арендатором, то, да, собственники готовы к снижению арендных ставок. Также надо отметить, что в целом собственники стали гибче», — говорит она. Литинецкая, кстати, не придерживается мнения, что цены будут расти. По ее наблюдениям, собственники уже дают серьезные скидки: «Если говорить о квартирах в самых больших бюджетах, то конечно сейчас данный сегмент значительно менее востребован, а собственники этих объектов готовы к существенным торгам, могут «скинуть» с $50 тыс. до $30 тыс. в месяц». Константин Ковалев снова вспоминает про кризис 1998 года. Тогда цены резко обвалились, снижение составило порядка 40%, а на самые дорогие объекты и того больше. «Я думаю, что сейчас рынок аренды будет продолжать падать, не так стремительно, как в 1998 году, в следующем году падение составит до 30%. Несмотря на существующий спрос, он достаточно краткосрочный, в среднесрочной перспективе, в ближайшие 3-5 лет цены будут падать», — уверенно говорит он. В два раза меньший процент падения приводит Белла Ильинская, правда в пример она ставит не кризис десятилетней давности, а ситуацию на мировом рынке недвижимости. «Если по рынку цена недвижимости упадет, то и арендные ставки пойдут вниз, эти вещи всегда взаимосвязаны. Мы прогнозируем, что цена жилой недвижимости может упасть от 10 до 30%, исходя из мировой ситуации. В Лондоне и Нью-Йорке примерно на столько упали цены. Это даже не падение, это коррекция. Арендные ставки, на этом фоне, могут упасть не больше чем процентов на 15», — считает генеральный директор компании Mainstreet.
К гадалке не ходи
Первое впечатление, которое возникает после общения с каждым конкретным специалистом рынка аренды, — это ощущение того, что именно этот человек прав, каждый аналитик приводит убедительные доводы в пользу своего мнения. Однако, когда количество собеседников переваливает за десяток, в голове уже все начинает смешиваться в кашу, и кажется что не только ты ничего не понимаешь, но и сами игроки рынка, при всем глубочайшем к ним уважении, запутались. И ведь отчасти это действительно так. Кризис на то и кризис, что угадать, как он отразится на том или ином сегменте экономики практически невозможно.
Многие из тех, кто сегодня спорит о его последствиях, еще летом этого года заявляли, что финансовая система нашей страны настолько стабильна, что никакие кризисы ей не страшны. Они ошиблись. Велика вероятность того, что каждый, кто делает прогнозы сейчас, тоже ошибется. Слушать сейчас чьи-то пророчества, так же бессмысленно, как и их давать.
Единственный совет, который можно сейчас давать на будущее, и к которому действительно стоит прислушиваться – не нужно паниковать. Кризис, во многом, создается и за счет паникеров. Если сохранять спокойствие и хладнокровие, то любой кризис можно будет пережить без потерь.
Фото: realty.lenta.ru
