В столице ежегодно появляются десятки центров, увеличиваются торговые площади. Сегодня рынок аренды — один из важных компонентов коммерческой недвижимости. Несмотря на это, между владельцами торговых помещений и ритейлерами установилась простая система финансовых взаимоотношений. Суть ее в следующем: арендодатель предоставляет определенную площадь, на которую назначается фиксированная цена. Казалось бы, вполне удобно.
Но на цивилизованном западном рынке нередко используются более эффективные схемы, позволяющие значительно повысить и качество обслуживания, и прибыли от продаж.
В последние годы в Москве возводились крупные торговые павильоны, рассчитанные на десятки магазинов и соответствующую инфраструктуру. С развитием такой тенденции расширилась и градация арендных ставок. В любом крупном торговом центре арендные ставки существенно различаются в зависимости от нескольких факторов. В первую очередь принимается во внимание расположение магазина. Чем ближе к выходу, «якорному» арендатору или эскалатору — тем дороже. На повышение работает и размер витрины (чем она больше, тем дороже помещение).
Не последнюю роль в стоимости аренды формирует статус арендатора. Как правило, «якорные» предприятия платят меньше, чем остальные, поскольку занимаемая ими площадь существенно больше. Но даже у «якорей» ставки разнятся в зависимости от вида предлагаемого товара. Меньше всего берут с владельцев гипермаркетов, мультиплексов и развлекательных центров.
Еще один фактор — этажность: чем выше, тем дешевле. Разрыв иногда оказывается очень существенным: например ритейлеры, разместившиеся на первом этаже, платят на 20–25% больше тех, кого устраивают менее посещаемые помещения второго этажа.
Как видим, существует дифференцированная и в целом оправданная система, заложенная в основу взаимоотношений арендодателя и ритейлера. Стоит ли называть ее удачной? Скорее да, чем нет, поскольку косвенно она учитывает размеры доходов, получаемых арендаторами: тем, кто занимает более удачные места и предлагает наиболее дорогой и востребованный товар, приходится платить больше.
Чего, спрашивается, желать, если система налажена, логична, к тому же довольно проста? Неужели есть моменты, которые не учитываются при подобном взаиморасчете? Оказывается, есть.
Фиксированные издержки
Сегодня большинство владельцев торговых помещений используют описанную выше систему платежей. Почему? «Стричь» фиксированную плату выгодно, так как это позволяет быстро окупить расходы, связанные с возведением торгового центра. Казалось бы, что в этом плохого? Непродуктивным оказывается то обстоятельство, что при таком подходе владелец помещения никак не заинтересован в улучшении условий продаж, в продвижении тех или иных брендов.
Если концепция торгового центра продумана до мелочей — досконально и грамотно, то все складывается благополучно для обеих сторон. Но в случае проколов страдают магазины, вынужденные нести убытки, поскольку никаких арендных послаблений не предусматривается. В результате такого положения прогоревшие арендаторы сменяют один другого, а огромные этажи недавно построенных торговых павильонов месяцами украшены лишь лаконичными табличками «Сдается в аренду». Кому не знакома такая картина?
Подобное положение особенно характерно для районов, испытывающих дефицит торговых площадей. Именно там правила диктует владелец, понимающий, что из-за дефицита, существующего на рынке, его площади довольно скоро окажутся вновь востребованы. Арендаторы в свою очередь, не имея возможности выбирать, вынуждены соглашаться на не самые лучшие условия аренды. Исключение составляют лишь хорошо раскрученные отечественные торговые бренды или успевшие завоевать авторитет на отечественном рынке иностранные компании. Им, как говорится, и карты в руки.
Да здравствует солидарность
Наряду со сложившейся системой взаимоотношений на современном рынке начала формироваться и другая система платежей: арендная ставка — не фиксированная сумма, а определенная часть прибыли арендатора. Размер этой доли зависит, в частности, от профиля магазина и размера занимаемой площади. Так, например, владельцы гипермаркетов платят по минимальной ставке — около 5% оборота. С арендаторов, занимающихся ресторанной или развлекательной деятельностью, берут 8–12%. А наибольшие ставки установлены для операторов, торгующих модной одеждой, — до 25% оборота.
Современные арендаторы охотно принимают новые условия игры, поскольку видят прямую заинтересованность управляющих компаний в эффективном и доходном бизнесе. Исключение составляют те, кто по каким-либо причинам не желает открывать размеры своего оборота.
Арендодателю принять подобное решение бывает значительно сложнее. Устанавливая свою долю, он оказывается в более сложном, но в то же время и более творческом положении, имеющем как плюсы, так и минусы. Плюсы заключаются в том, что при правильно назначенных ставках, при хорошей, а главное, совместной работе с торговыми операторами центра реально организовать высокодоходное предприятие. Минус же — в отсутствии гарантий того, что от аренды станут поступать крупные суммы. Ведь при неудачном выборе арендатора, при непродуманной маркетинговой системе, неграмотном позиционировании центра и т. п. прибыль оказывается меньше самых пессимистичных прогнозов.
Словом, при переходе на процент вступает в силу самый нестабильный и в то же время самый мощный фактор — человеческий. С какими опасностями приходится сталкиваться тем владельцам, которые все-таки рискуют сделать на него ставку?
Доверяй, но проверяй
Основная опасность «процентных» отношений — вероятность обмана со стороны арендатора. Избежать убытков помогают логично составленные договоры, предусматривающие в числе прочего уголовное наказание за предоставление ложной информации. Помогает и четкий, продуманный контроль. Один из способов его осуществления обязывает арендаторов предоставлять ежемесячные отчеты о доходах, которые анализируются владельцами торговых центров.
Другой, более хлопотный вариант, к которому прибегают нечасто, основан на проверке кассовых аппаратов. На службу арендодателям приходят и разнообразные маркетинговые исследования, которые позволяют установить размер прибыли, исходя из показателей аналогичных предприятий. Полностью исключить риск предоставления заниженной информации о доходе магазина практически невозможно, но свести подобные риски к минимуму — реально.
Специалисты говорят, что описанная задача неплохо решается в странах с развитым правовым сознанием. Стоит ли уповать на солидарные, взаимовыгодные отношения, говорить о честности в России, где изворотливость возведена чуть ли не в ранг добродетели? Как знать, может быть, и стоит. Во всяком случае нужно разделить два понятия: утаивание доходов от государства, которое у нас уже ничего не олицетворяет, и от конкретного физического лица.
Между прочим, именно в России когда-то в среде купечества существовал обычай: доверять слову. Деловые обязательства, скрепленные рукопожатием, значили гораздо больше, чем росписи на бумаге. Последствий обмана — физической расправы или остракизма — опасались гораздо больше, чем исков в суды, где те же люди, те же обманы. Многое ли изменилось с тех пор? Москва — огромный город, но мир людей, связанных деловыми отношениями, не так уж велик. Едва ли арендатор в погоне за незначительной выгодой станет рисковать своим будущим и репутацией.
Комбинированный подход
Избежать рисков, связанных с использованием процентной системы арендных платежей, помогают так называемые комбинированные схемы. Как они работают? Владелец помещения и арендатор оговаривают процент прибыли, который будет выделен в качестве платежа за помещение. Одновременно назначается и фиксированная ставка — минимальная сумма, ниже которой размер оплаты за аренду опускаться не может. Предположим, по условиям договора арендатор обязуется выплачивать 12% прибыли, но не менее $500 за 1 кв. м в месяц. Если соответствующая доля товарооборота превышает $500, то доход владельца помещения растет, если нет — арендатор выплачивает те самые $500.
Такой метод значительно снижает риски арендодателей, а при правильном управлении повышает доходность торговых центров. Более того, он позволяет разделить ответственность: фиксированная часть оплаты означает ответственность ритейлера, за процентную отвечает компания, управляющая торговым центром. При таких условиях последней выгодно заботиться о более эффективных условиях продаж, проводить рекламные акции и т. д.
На сегодняшний день переход на чистый процент от прибыли происходит исключительно редко, но комбинированные схемы используются довольно часто.
Кому выгодны процентные схемы?
Итак, как чисто процентные, так и комбинированные схемы работы по большому счету выгодны и арендаторам, и владельцам торговых центров. Разумеется, если речь идет о налаживании современного и высокодоходного торгового бизнеса.
Инициаторами подобной системы арендных платежей в свое время были владельцы крупных магазинов и торговых сетей на Западе. В последние годы они начали продвигать такой подход и на нашем отечественном рынке. Процентный принцип определения арендных ставок появился как раз благодаря «обживанию» российского рынка крупными иностранными торговыми сетями, такими, как IKEA, Stockmann и др.
Есть все основания ожидать, что приток иностранных ритейлеров усилится, поскольку условия, предоставляемые в России на рынке торговых площадей, подчас выгоднее, чем в развитых зарубежных странах. А значит, будут развиваться и новые прогрессивные формы взаиморасчетов.
Тем не менее специалисты утверждают, что массового перехода на чистый процент с оборота едва ли нужно ожидать. Этому препятствуют и низкий уровень «прозрачности» отечественного бизнеса, и отсутствие достаточного предложения в сегменте торговых площадей. Не удивительно, ведь российский рынок находится в процессе становления: прогрессивные, оправдавшие себя за рубежом экономические системы взаиморасчетов у нас лишь начинают укореняться, убеждая в своем преимуществе. Лишь по мере развития отрасли они будут все больше входить в повседневную практику отечественного бизнеса.
Фото Сергея Веневцева
