Реалии московского рынка коммерческой недвижимости таковы, что многие компании стремятся расположиться поближе к центру, а лучше всего арендовать офис непосредственно в границах Центрального административного округа. Вместе с тем предложение офисных помещений в ЦАО весьма неоднородно. Здесь можно найти и высококачественные бизнес-центры, из окон которых открывается вид на Кремль и достопримечательности столицы, и коммерческие площади, не соответствующие требованиям, предъявляемым к качественным офисным помещениям. Оставив без внимания последние, RealEstate.ru решил выяснить у участников рынка, сколько в среднем составляет арендная плата за качественный офис в центре, какова динамика арендных ставок, и достаточно ли в ЦАО адекватных по цене и качеству предложений офисных площадей.
Как рассказывают опрошенные RealEstate.ru участники рынка, после всплеска активности на рынке офисной недвижимости в конце 2009 года спрос на качественные помещения сохранился на приемлемом уровне. А снижение арендных ставок и лояльность арендодателей обернулись для арендаторов немалой экономией. В связи с чем у бизнеса появились новые возможности для развития, и результатом этого стал стремительный рост оборота на рынке. Так, в классе А во втором квартале 2010 года было арендовано столько же метров, сколько и в пиковые 2007-2008 годы, а результаты первого полугодия лишь немного не дотянули до показателей указанных лет (600 тыс. кв. м, арендованных и купленных в январе-июне 2010 года, против 720 тыс. кв. м и 1 млн кв. м в первом полугодии 2007 и 2008 года соответственно - прим. ред.), отмечают аналитики Cushman&Wakefield.
По данным компании, в настоящее время в Москве 11,1 млн кв. м качественных офисов (из них 18,7% офисов класса А, остальные — класса В), из которых свободными остаются порядка 1,7 млн кв. м площадей, что в среднем по столице составляет 15,7%, а в разбивке по качеству примерно 21,9% приходится на класс А и 14,3% - на класс В.
Однако «средняя температура» по рынку офисной недвижимости в столице в первом полугодии 2010 года оказались ниже той, что демонстрируют бизнес-центры Центрального административного округа, где сложился свой микроклимат, свои правила и свои цены. Так, по данным руководителя отдела исследований компании Praedium ONCOR International Ольги Павлик, внутри Садового кольца доля вакантных площадей уже начала снижаться, и в июне ее уровень составил всего 10-15%. По словам, среди арендаторов в настоящий момент наиболее востребованы объекты именно в пределах ЦАО или в непосредственной близости к его границам, с удобным расположением и транспортной доступностью. Статус центра города меняет и ситуацию в отношении вновь введенных объектов. Так, по данным Praedium ONCOR International, доля вакантных площадей в деловых центрах, введенных в 2009 — начале 2010 годов и расположенныхв центре Москвы, составляет около 25-30%, в то время как в остальных округах столицы она варьируются от 30% до 90%.
Аналогичная ситуация и с арендными ставками. Так, по подсчетам специалистов Cushman&Wakefield, за первое полугодие 2010 года ставки немного выросли и составляют в среднем по Москве в классе А — 660 долл./кв. м/год и 400 долл./кв.м/год в классе В+ (ставки указаны без НДС и эксплуатационных расходов — прим. ред.). В то же время диапазон базовых ставок для качественных офисных помещений в пределах Садового кольца составляет уже 800-1000 долл./кв.м/год. Как отмечают эксперты, именно в этом районе наблюдается наибольший рост ставок. К примеру, еще в мае базовые ставки в пределах Садового кольца в среднем составляли 630 долл./кв.м/год и даже в пределах Бульварного кольца не поднимались выше 770 долл./кв.м/год., отмечает заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Ольга Побуковская. И подобная тенденция к росту сохранится во втором полугодии, и до конца года ставки могут подняться еще на 5-10%, уверены опрошенные RealEstate.ru эксперты.
В то же время потенциальным арендаторам, которые желают переехать поближе к Кремлю участники рынка недвижимости советуют действовать быстрее не только с учетом неизбежного роста ставок, но также принимая во внимание тот факт, что интересных и ликвидных площадей в ЦАО становится все меньше. Так, в сегменте введенных в эксплуатацию бизнес-центров помещения, предлагавшиеся по наиболее привлекательным условиям уже были арендованы, и на рынке остались площади по более высоким ставкам, замечает О. Павлик из Praedium ONCOR International. Поэтому арендаторам, рассчитывающим на более дешевые предложения качественных площадей стоит присмотреться к новому строительству в центре. Тем более, что пока что есть из его выбирать. Среди уже введенных в первом полугодии 2010 года эксплуатацию офисных центров в ЦАО располагаются следующие объекты: бизнес-центр "Домников" на просп. Сахарова, 30; ЦМТ, фаза 3 на Краснопресненской наб., 12; торгово-офисный комплекс на Арбатской пл., 1; БЦ Яковоапостольский в Яковоапостольском пер., 14/1. А в течение года могут быть введены еще Imperia Tower на Краснопресненской наб., 4; комплекс Summit на Тверской ул., 22; Diamond Hall Олимпийский пр-т., 12; Marr Plaza на Сергея Макеева ул., 13; офисный комплекс в составе проекта «4 Солнца» на Большой Татарской ул., 13
Фото: mestopodsolntsem.ru
