С этой проблемой столкнулся и наш читатель, который захотел решить проблему в судебном порядке. Что выгоднее требовать — взыскания арендной платы или убытков в связи с неполученным доходом? Можно ли требовать уплаты штрафных санкций?
Надежда Шатохина, генеральный директор ООО «Консалтинг Северо-Запад»
Только решив, хочет ли он прекратить отношения с недобросовестным арендатором или всего лишь взыскать задолженность и штрафные санкции, арендодатель сможет определиться, с каким иском выходить в арбитраж. Не стоит забывать про договор аренды, поскольку, зачастую, в нем предусмотрены возможные способы воздействия на нарушителя. Мы рассмотрим варианты защиты прав арендодателя, предусмотренные Гражданским кодексом при отсутствии специальных условий в договоре.
Расторгаем договор аренды
Арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора и выселении недобросовестного арендатора при соблюдении следующих условий:
– внесение платы просрочено именно несколько раз подряд (п. 3 ст. 619 ГК РФ). Так, если арендатор нарушил сроки внесения платежей за март и октябрь (при ежемесячной арендной плате), это не является основанием для расторжения договора по правилам статьи 619 ГК РФ. Другое дело, когда оплата просрочена за март и апрель;
– арендатору направлено письменное предупреждение о погашении задолженности. Обратиться в суд можно, только если арендатор в разумный срок после его получения не произвел платежи. Вручить предупреждение необходимо лично под расписку либо заказным письмом с уведомлением о вручении.
Нормы Гражданского кодекса не позволяют расторгнуть договор во внесудебном порядке при неоднократной просрочке арендных платежей. Но такое условие можно прописать в договоре. Если оно предусмотрено, то достаточно направить арендатору письменное уведомление об отказе от исполнения договора. При этом в уведомлении можно предусмотреть также расчет задолженности арендатора, суммы штрафных санкций и требование об их уплате. Такое уведомление рекомендуем также вручать арендатору лично под расписку либо направлять заказным письмом или с уведомлением о вручении.
Если арендатор откажется освободить занимаемые помещения, погасить задолженность и (или) уплатить штраф, арендодатель вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о выселении (но не о расторжении договора, поскольку он уже расторгнут после получения арендатором уведомления), взыскании задолженности и штрафных санкций.
Сохраняем арендные отношения
В случае когда арендодатель не хочет расторгать договор, он может заявить требования о взыскании задолженности и штрафа. За нарушение денежных обязательств применяется только одна из следующих санкций: проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) или неустойка, установленная договором аренды) (п. 6 постановления Пленума ВС РФ № 13, Пленума ВАС РФ № 14 от 08.10.98). Нельзя одновременно применять штрафную санкцию, предусмотренную статьей 395 ГК РФ, и договорную неустойку.
Мы советуем сделать выбор в пользу неустойки, ведь процент по ней больше ставки рефинансирования (которая применяется при начислении процентов по ГК РФ).
Однако арбитражный суд может уменьшить размер начисляемых процентов или договорной неустойки, если размер санкций несоразмерен последствиям нарушения обязательства арендатором (ст. 333 ГК РФ).
Взыскиваем неустойку
Под убытками понимаются расходы, которые пострадавшая сторона произвела (должна будет произвести) для восстановления своего нарушенного права; утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб); упущенная выгода (п. 2 ст. 15 ГК РФ). При взыскании убытков арендодателю придется доказывать наличие указанных обстоятельств, а для компенсации упущенной выгоды также необходимо будет подтвердить наличие собственных действий по получению такой выгоды. Напротив, при взыскании неустойки (пени) достаточно показать суду, что оплата была просрочена, и представить расчет взыскиваемой суммы.
Рекомендуем заявлять в иске только взыскание неустойки. Вероятнее всего, что сумма неустойки покроет возможные убытки. А вы избежите трудностей, сопряженных с доказыванием, связанным с взысканием убытков.
