Власти Москвы обещают начать гонения на арендодателей квартир, которые не будут соблюдать требование обязательной регистрации договоров аренды и уплаты налогов. Интересно, а как они смогут это сделать? Откуда они узнают, что кто-то сдает втихую свою квартиру? И если все-таки такая охота начнется, не приведет ли это к росту стоимости аренды?
Сергей ПОПРАВКА, директор юридического департамента компании Penny Lane Realty:
Это во многом зависят от того, удастся ли московским властям наладить взаимодействие с теми, кто может непосредственно им способствовать в этом, то есть с товариществами собственников жилья и участковыми инспекторами. Оказавшись перед перспективой привлечения к ответственности, да и порой просто разбирательства с контролирующими органами, многие наймодатели квартир в Москве предпочтут легализовать свои отношения с нанимателями, в некоторых случая, естественно, компенсировав налоговые расходы за счет повышения платы за наем.
Полагаю, что властям Москвы будет сложно собрать информацию о «серых» арендодателях и в последующем доказать факт получения доходов от аренды квартир. Ведь в большинстве случаев наймодатели безболезненно могут заявлять, что в их квартире живут родственники или друзья, которые ничего им не платят. А приглашать людей в гости у нас не запрещено.
Наймодатели, как и большинство людей, будут идти по пути наименьшего сопротивления: если будет проще уклоняться от уплаты налогов и не регистрировать договора аренды – ничего не изменится, а гонения московских властей на арендодателей квартир не принесет плоды. Если же действия властей будут планомерными и систематичными, тогда и наймодателям и нанимателям проще будет легализоваться, чем терпеть, например, ежедневные визиты участкового инспектора. Хотя не исключаю, что и во втором случае проблем будет достаточно и стороны найдут лазейки для того, чтобы не платить налог государству. Никто ведь не запретит занижать в договоре размер платы за наем квартиры.
Виктория ОПОЛЬСКАЯ, руководитель отдела аренды жилых помещений компании Blackwood:
Отличие кампании, которая официально начнется 1 января 2013 года, а фактически с четвертого квартала текущего года, от предыдущих подобных, по словам московских властей в лице руководителя департамента экономической политики и развития столицы Максима Решетникова, заключается в том, что уже подписано соглашение о совместной работе с МВД и Налоговой службой. А это означает, что работа двух разных структур будет более организованной и слаженной.
Московские власти также планируют задействовать на информационную поддержку и содействие людей, которые владеют информацией по квартирам, расположенных в жилых домах: участковые, старшие по подъездам, управляющие компании и товарищества собственников жилья. Собранная информация будет передана в налоговые инспекции и далее они уже начнут работать с недобросовестными собственниками.
В реальности доказать факт нелегально сдачи жилья очень трудно и проблематично. Правовые основания для налоговых претензий могут возникнуть только тогда, когда в руках налоговиков окажется договор аренды вместе с письменными пояснениями арендатора относительно уплаченных им сумм. Как показывает практика большая часть арендодателей, которая не платит налоги находится в сегменте эконом-жилья, собственники квартир уровня «бизнес» и «элит» предпочитают легально оформление аренды/найма квартир. Они оформляют ИП или покупают патент, тем самым снижают свои расходы на оплату налогов и в тоже время чисты перед законом.
Я думаю, что цель новой кампании - убедить арендодателей платить налоги, а не наказать их.
На сегодняшний день, спрос на квартиры эконом-класса гораздо выше предложения. Логично предположить, что те собственники эконом-жилья, которые до сегодняшнего дня налоги не платили и вынуждены будут их платить завтра, попытаются компенсировать хотя бы часть своих потерь за счет увеличения стоимости аренды.
Наталья СИВКО, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»:
Стоит учитывать, что большинство сделок на рынке аренды происходит в сегменте «эконом». Любое изменение стоимости арендной ставки здесь воспринимается болезненно, как со стороны арендаторов, так и арендодателей. Та часть арендодателей, которая будет добросовестно платить налоги, будет стремиться компенсировать это за счет увеличения стоимости аренды для жильцов, а это опосредованно это будет оказывать влияние на рынок аренды.
Галина КИСЕЛЕВА, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
Рынку аренды катастрофически не хватает полноценной законодательной базы, регулирующей отношения между собственниками и арендаторами. Сейчас все действия сторон подчиняются положениям 35 главы ГК РФ. Однако я считаю, этого недостаточно.
Введение налога, казалось бы, должно сделать сегмент более цивилизованным. Но все разговоры и предложения властей отлавливать собственников, сдающих жилье нелегально, пока остаются лишь разговорами. На мой взгляд, пока еще не озвучены четкие механизмы взыскания положенных сумм. Однако определенное влияние на рынок аренды они все же возымели.
В последнее время мы наблюдаем рост интереса арендодателей к вопросу легализации сдачи своих квартир. Все больше клиентов обращаются к нам за консультацией и просят объяснить, какие документы необходимы, в какой орган исполнительной власти обратиться, сколько займет процесс оформления и так далее. Но все еще остается огромное количество людей, которые сдают жилье в темную: игнорируют профессиональные компании, обеспечивающие юридическую чистоту сделки, не регистрируют своих жильцов, и тем более не думают о том, чтобы платить налоги.
Я уверена, что если бы процедура подачи документов на выплату налогов была проще, желающих стать законопослушными плательщиками оказалось гораздо больше. Дело в том, что многие собственник – это пожилые люди. Им довольно трудно не только стоять в очередях, но и вникать в нюансы сбора документов, заполнения заявок, деклараций и пр.
В целом, я считаю, что любые действия, направленные на то, чтобы «отбелить» рынок аренды жилья – отнюдь не пустая затея. Вкупе с разработкой полноценной законодательной базы, регулирующей отношения собственников и арендаторов, они могли бы дать хороший результат.
Что касается повышения ставок, то, действительно, такой вариант событий возможен. В арендные платежи, станут закладываться суммы налоговых вычетов. Для ряда нанимателей, в основном тех, кто снимает «эконом», это станет существенным повышением: в месяц придется платить на 3-5 тыс. рублей больше. Естественно, для более состоятельных арендаторов доплаты окажутся не столь значимыми.
Олег СУХОВ, юрист («Юридический центр адвоката Олега Сухова»):
Хотя во многих СМИ и пишут, что участковые проводят регулярные проверки квартир два раза в месяц, в действительности они проверяются только по сигналу соседей, старших по домам, управляющего состава ТСЖ, используя сведения, которые обязаны предоставлять ЕИРЦ (единый информационно-расчётный центр) и Мосэнергосбыт. Это сведения о жилых помещениях, в которых нет зарегистрированных граждан, но по которым сдаются показания счетчиков индивидуальных приборов водопотребления и электроэнергии, а также о квартирах, в которых проживают граждане не в соответствии с правоустанавливающими документами (свидетельство, договор социального найма, ордер).
Сигнал от соседей и ТСЖ - это лишь повод для проверки. И если в ходе ее проведения будет установлено, что в квартире проживают мигранты, которым она не принадлежит, то судам других доказательств не потребуется. Это следствие политики борьбы против нелегальной миграции.
В тех же случаях, когда будет установлено, что жилым помещением пользуются граждане РФ, то доказать что-либо фактически очень сложно. Та судебная практика, что имеется в настоящее время, показывает, что осудить виновного в неуплате налогов можно только по наводке арендаторов, которые предоставят договор найма и расписки о передаче денег. В любом другом случае, при отсутствии доказательств возмездных договорных отношений, говорить о не исполнении налоговых обязательств невозможно. При этом не стоит думать, что от проверки или ответственности будет легко уйти. Подготавливая заранее второй, сфальсифицированный договор для правоохранительных структур, арендатор рискует тем, что может оказаться жертвой для нанимателя, который откажется платить аренду и будет шантажировать собственника уголовной ответственностью. Именно на это и ориентируются в первую очередь наши власти.
Не исключено, что при правильной работе правоохранительных структур, через несколько лет эффект от начатой политики государства возымеет действие. И только после этого можно будет говорить о незначительном повышении стоимости арендной платы. Притом, что суммы аренды и в настоящее время максимально завышены наймодателями, двигать их еще выше – малоперспективное занятие.
Фото: sport.gazeta.ru
