На рынке аренды столичного жилья на данный момент сложились условия, при которых количество предложений выросло, а спрос сократился. В ситуации, когда на рынке главное место занимает арендатор, собственнику зачастую бывает сложно сдать свою квартиру. Rentagent.ru решил выяснить, какие квартиры сейчас пользуются наибольшим спросом, и что из себя должна представлять жилплощадь, чтобы ее можно было легко и быстро сдать в аренду.
Дисбаланс спроса и предложения
Тенденция по увеличению объемов предложения на столичном рынке аренды жилья наметилась еще в конце прошлого года. «Финансовый кризис внес свои коррективы в развитие рынка аренды: некоторые владельцы квартир, опасающихся в нынешних условиях продавать свои активы, решили сдавать их в аренду. Это выразилось в более резких темпах роста объемов нового предложения», — отмечает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.
По данным компании DOKI, наиболее сильный рост объемов предложения был отмечен в сегменте квартир эконом-класса. К примеру, в середине ноября 2008 года предложение в данном сегменте составляло около 6,7 тыс. квартир, а спустя три месяца, в феврале текущего года, в предложении насчитывалось уже около 17 тыс. квартир эконом-класса. По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», по сравнению с началом этого года, в феврале на столичном рынке аренды жилья было зафиксировано увеличение предложения квартир на 29,1%.
В то же время с развитием финансового кризиса было отмечено некоторое снижение объемов спроса. В феврале этого года спрос снизился по сравнению с январем на 8,4%. «Это связано, с одной стороны, с тем, что арендаторы, по аналогии с покупателями жилья, заняли выжидательную позицию, рассчитывая на существенное снижение ставок и более гибкие условия договоров», — объясняет Мария Литинецкая. Также постепенно начал снижаться спрос со стороны крупных компаний, снимающих жилье для своих сотрудников: часть компаний, как российских, так и иностранных, временно прекратила поиск нового жилья, часть компаний начала постепенно сокращать штат сотрудников, являющихся основной целевой группой на рынке дорогой аренды. Падение спроса еще в большинстве случаев связывается со снижением доходов населения и ухудшением ситуации в сфере занятости. Некоторые аналитики считают, что во второй половине 2009 года рынок недвижимости накроет вторая волна снижения спроса, что отразится и на рынке аренды.
Как посчитали в компании «МИЭЛЬ-Аренда», наибольшим спросом в феврале пользовались квартиры с арендной ставкой до $750 в месяц — 35% от общего спроса. Причем, по сравнению с началом года спрос на квартиры в этом ценовом сегменте вырос на 14%. Доля спроса на квартиры в диапазоне от $750 до $1000 составила 32,4%, а на квартиры от $1000 до $3000 — 31,3%. Наибольшее же предложение — 44,3% от общего объема — было зафиксировано в диапазоне от $1000 до $3000. Любопытен тот факт, что вценовом диапазоне от $750 до $1000 в феврале этого года спрос практически совпал с предложением.
Однако стоит отметить, что каждый сегмент имеет собственную группу потребителей, и оценивать спрос на аренду жилья в целом может быть не очень корректно. Так, например, спрос на аренду элитных квартир даже в условиях кризиса относительно высок: рынок аренды в этом сегменте имеет узкую группу потребителей, нацеленных на временное проживание в качественных условиях. «При этом арендаторы элитного жилья в большинстве случаев даже не рассматривают покупку жилья в качестве альтернативы аренде, в первую очередь потому, что покупка квартиры связана с рядом трудностей и обременений, в частности, с существенно большими финансовыми затратами, необходимостью выполнения отделки или ремонта, временными затратами на оформление документов», — констатирует Мария Литинецкая.
Разногласия в эконом-классе
Для арендных квартир в сегменте эконом-класса характерна определенная тенденция — квартиры, которые за небольшие деньги предлагаются и квартиры, которые за эти же деньги хотелось бы снять арендатору, несколько различаются. Как рассказывает Мария Жукова, первый заместитель директора «МИЭЛЬ-Аренда», в большинстве случаев жилье по вполне адекватной ставке, составляющей порядка 20-22 тыс. рублей — это квартира на окраине столицы, в отдалении от метро, в панельном доме, с маленьким метражом и небольшой кухней. В таких квартирах сделан минимальный ремонт, присутствует минимум наборной, неновой российской мебели, а также бытовой техники в виде простого холодильника, телевизора и простой стиральной машиной, а иногда и без какого-либо из этих компонентов.
Потенциальные квартиросъемщики же, как правило, хотят снимать за такую сумму квартиру с более привлекательными характеристиками. Она должна быть расположена в шаговой доступности от метро, в квартире должен быть сделан свежий косметический ремонт. Также в съемной квартире должна присутствовать достаточно новая мебель и приличная стиральная машина, а уж наличие телевизора и холодильника является просто обязательным условием.
Самый сбалансированный сегмент
В сегменте бизнес-класса в предложении в основном находятся одно или двухкомнатные квартиры с арендной ставкой от $3 тыс. в месяц. Мария Литинецкая отмечает, что квартиры данного сегмента можно условно разделить на два типа, где определяющим фактором будет являться местоположение. В зависимости от него различными будут такие факторы, как тип здания, наличие подземного или огороженного паркинга рядом с домом, круглосуточная охрана дома и прилегающей территории, качество инфраструктуры, состояние самой квартиры, уровень ее ремонта, качество мебели и бытовой техники.
В центре Москвы, т.е. в пределах Садового кольца, в рамках бюджета на уровне $3 тыс. можно арендовать квартиру с евроремонтом, укомплектованную хорошей мебелью и техникой и такими опциями, как Интернет, спутниковое ТВ. Квартира может быть расположена в сталинском доме, особняке или, что гораздо реже, в новостройке.
За пределами же Садового кольца, например в ЗАО и ЮЗАО, качество квартир, а особенно самого дома, в рамках данного бюджета будет лучше. Здесь можно подобрать в новостройке бизнес-класса 1-2-х комнатные квартиры также с качественным евроремонтом, мебелью и техникой. Но за пределами Садового кольца становится более вероятным найти квартиру в доме с охраной, паркингом, как подземным, так и гостевым наземным, и с собственной охраняемой территорией.
Квартиросъемщики в квартире бизнес-класса желают видеть хороший ремонт — евро или близко к евро, с использованием натуральных материалов, спокойный стиль отделки, дорогую, современную мебель от хороших производителей — как иностранных, так и отечественных. Обязательно должна присутствовать встраиваемая бытовая техника: плита, стиральная машина, посудомоечная машина, также обязателен хороший холодильник. Наиболее востребованные варианты квартир — это квартиры с 2-мя спальнями, например: кабинет, спальня и гостевая спальня, 2 санузла. В 90% случаев клиенты хотят видеть в квартире гардеробную комнату.
«Дом должен быть как минимум, либо монолит, либо точечной застройки, с огороженной территорией, с наличием парковочного места. По метражу — если это однокомнатная квартира, то это студия от 50 кв. метров. Двухкомнатная — от 60/70 кв. метров, трехкомнатная — от 80 кв. метров», — отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора «МИЭЛЬ-Аренда». Желательно наличие закрепленного парковочного места, консьержа либо охраны.
Любой каприз за ваши деньги
Для клиентов, предъявляющих спрос на элитное жилье, в первую очередь значение имеет тип дома — это должен быть клубный жилой комплекс, с небольшим количеством квартир, новостройка, либо отреставрированный особняк с полным ремонтом входных групп, подъездов, заменой лифтов. Обязательное условие — круглосуточная охрана, наличие собственного паркинга — подземного, либо на закрытой охраняемой территории. Приветствуется наличие инфраструктуры в доме: бассейн, фитнес, собственные службы эксплуатации. Наиважнейшим фактором также является расположение дома — здесь приветствуются традиционные элитные районы в самом центре Москвы — Остоженка, Плющиха, Пречистенка, Арбат, Бульварное Кольцо, Замоскворечье.
Как отмечает Екатерина Батынкова, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», в среднем по элитному рынку наиболее запрашиваемые квартиры имеют следующие характеристики: 3-4 комнаты (1-3 спальни), нейтральный европейский стиль, светлые тона отделки и мебели, полностью оборудованная кухня с посудомоечной машиной, стиральная машина, бойлер, кондиционер, интернет. Часто арендаторы ожидают минимальный комплект необходимой посуды и постельных принадлежностей. «Уровень отделки и мебели должен отличаться от квартир бизнес-класса: дизайнерский ремонт, отделочные материалы, качественная сантехника, наличие не менее 2-х санузлов, наличие гардеробных комнат. Желательно, чтобы планировка квартиры при этом, была функциональной», — такие характеристики выделяет Мария Литинецкая.
На рынке столичной аренды также встречаются элитные квартиры, которые заведомо пользуются очень низким спросом и сдать которые наиболее сложно. «Супердорогая квартира в комплексе бизнес-класса с неоднородным социальным составом жильцов, квартира с очень дорогой отделкой и планировкой, сильно отражающей вкусы предыдущего владельца и абсолютно не учитывающей какие-либо правила, нормы и тенденции разработки дизайна и архитектуры при обустройстве жилого помещения», — описывает подобные неликвидные объекты Екатерина Батынкова.
Если подвести краткий итог, то получается что главное, чтобы цена и качество, как квартиры, так и самого дома, соответствовали друг другу. Чем выше степень соответствия, тем меньше будет срок экспозиции квартиры, выставляемой на московский рынок аренды.
Фото: http://www.gnews.ua
