В данной статье мы поведем речь о праве аренды земельного участка. И речь не идет об аренде земли под построенным объектом, с этим все более или мене понятно.
Мы поведем разговор о праве аренды земельного участка, который получен впервые для целей строительства.
В приобретении участка таким образом есть свои плюсы. Один из самых значительных – это относительно недорого. Особенно, если сравнивать с рыночной ценой аналогичных участков, которые уже находятся в частной собственности. По факту, если Вы намереваетесь построить какой-то коммерческий объект, то у Вас есть два основных варианта сделать это:
- получить земельный участок в аренду для целей строительства такого объекта (после того, как строительство будет завершено, Вы имеет полное право приобрести этот участок в собственность или оформить долгосрочную аренду – выбор зависит исключительно от Вас, Ваших дальнейших целей и финансовых возможностей);
- купить земельный участок, уже находящийся в чьей-то собственности (причем, в данный момент почти неважно, собственность это частного лица или компании, или же собственником земли является муниципалитет, в любом случае цена такой земли никак не будет ниже «рыночной», а значит, такая покупка в любом случае приведет к оттоку денежной наличности, которая могла бы быть потрачена на будущее строительство, например).
Соответственно, сравнив приблизительные затраты, связанные с покупкой земли для последующего строительства или приобретением такой земли в аренду, многие полагают, что второй вариант выгоднее.
В принципе это так. Однако приобретая земельный участок для целей строительства в аренду, мы предлагаем обращать внимание на ряд факторов, которые будут играть существенную роль в реализации Ваших последующих планов. Рассмотрим их.
Как получить земельный участок в аренду под строительство
Такие участки возможно приобрести двумя путями: приобрести право аренды на аукционе; получить землю в аренду без аукциона через Инвестиционный совет или Инвестиционную комиссию.
Что Вы получаете. Независимо от способа получения земельного участка, Вы в любом случае приобретете лишь возможность краткосрочной (не более 2-3 лет в черте города Нижнего Новгорода и не более 5 лет в границах Нижегородской области) аренды. За этот период времени земельный участок необходимо «освоить», то есть построить на нем тот объект, для возведения которого участок, собственно, и предоставлялся.
О чем следует знать. А теперь о том, что может быть, если Вы, по каким-либо причинам, не уложитесь в срок, то есть не успеете построить, а также оформить документы о собственности на построенный объект.
Миф № 1. Бытует мнение, что главное участок получить, а уж там «мы что-нибудь придумаем» или «аренду не могут не продлить». Очень даже могут. Это право собственника земельного участка. А собственником, как правило, является муниципалитет или областное Правительство (реже Правительство федеральное). И у него на этот участок, спустя 2-3-4 года, могут быть абсолютно другие планы.
Пример из практики.
Юридическое лицо выиграло право аренды (на аукционе) земельного участка под строительство жилых многоквартирных домов. Был заключен договор аренды земельного участка на 3 года. По целому ряду причин в этот срок строительство начато не было. Однако в земельный участок уже были сделаны довольно крупные инвестиции, а именно: разработан проект застройки, проведены необходимые согласования проектной документации, сделана государственная экспертиза проекта, укреплен грунт на земельном участке, за границы участка вынесена высоковольтная линия электропередач, — все эти действия подразумевают затраты в миллионы рублей.
Примерно за полгода до окончания срока действия договора аренды, юридическое лицо подает в районную Администрацию ходатайство (письмо) о продлении срока договора аренды с указанием причин, почему именно земельный участок не был «освоен» в срок. Предварительные переговоры с представителями районной администрации говорят о готовности последней такой договор продлить. Юридическое лицо продолжает тратить деньги на этот проект.
Итог – за 2 месяца до окончания срока действия договора аренды, Юридическое лицо получает уведомление от собственника земельного участка – органа муниципальной власти,- что последний пользуется своим правом, предусмотренным договором аренды и расторгает тот самый договор в одностороннем порядке, о чем и уведомляет арендатора. Собственно, это все. Никакие последующие переговоры к положительному результату, то есть возможности продления договора аренды не привели. На вопрос о том, законны ли такие действия муниципальной власти, отвечаем – абсолютно законны. В настоящее время мы готовим документы для судебного процесса, связанного с компенсацией затрат, понесенных в связи с реализацией этого проекта. Однако это ни в коей мере не поможет вернуть этот участок арендатору.
Миф № 2. Аренда – это дешево. Возможно. До определенного момента. Однако практика договоров аренды, заключаемых Министерством имущественных отношений Нижегородской области на основании решения о предоставлении конкретному заявителю права аренды земельного участка такова, что в договор аренды закладываются санкции за несоблюдение первоначальных сроков «освоения» земельного участка. И может сложиться ситуация, когда договор аренды будет невыгодно продлять уже Вам, как застройщику. Имеет смысл внимательно присмотреться к пунктам подписываемого договора и прикинуть свои затраты, когда придется этот договор продлять. Мы видели договоры, в которых предусматривалась разница в арендных платежах между первоначальным периодом аренды (первый срок, на который был предоставлен земельный участок) и периодом продления в 5-10 раз. А это немало. Если вы начали строительство, конечно, Вы будете вынуждены платить. Вопрос в том, насколько это снизит экономическую эффективность первоначального проекта.
Миф № 3. Все эти «страшилки» касаются только «мелких» компаний, я давно занимаюсь строительством, имею прекрасные отношения с органами власти и мне такое не грозит. Не исключаем. Однако за первый квартал 2013 года мы столкнулись, как минимум, с тремя такими случаями, которые затронули весьма крупные компании. Эти компании давно работают в сфере строительства и «осваивают» весьма крупные земельные участки. Тем не менее, предыдущий опыт и отличные отношения с представителями государственной и муниципальной власти не помогли им оказаться в ситуации, когда они могут надеяться, как максимум, только на возврат вложенных инвестиций, в результате весьма сложных и затяжных судебных процессов, но не на продолжение строительства на выбранных земельных участках.
Резюме
Если есть возможность выбора между тем, чтобы приобрести земельный участок в собственность или в аренду для последующего строительства, большинству наших заказчиков мы по-прежнему рекомендуем брать участок в аренду. Так что цель данной статьи отнюдь не в том, чтобы агитировать инвесторов приобретать участки в собственность и только в собственность. Мы просто за то, чтобы любой инвестиционный проект начинался тогда, когда инвестор представляет все возможные для него риски и принимает взвешенное решение.
Поэтому наш совет заключается в следующем: срок аренды земельного участка, предоставленного под строительство – это фактор, на который стоит в первую очередь обращать внимание. Необходимо понимать, что средний период для разработки и согласования всех документов, требующихся для получения разрешения на строительство, — это 1 год. И не стоит оптимистично надеяться, что именно Вы преодолеете его за 2 месяца. Соответственно, для того, чтобы построить какой-либо крупный объект, как правило, также требуется не меньше года. Так что, получая земельный участок в аренду под строительство, имейте ввиду, что у вас не «еще 2-3 года впереди», а только 2-3 года, соответственно все действия по разработке и согласованию необходимой разрешительной документации и сам процесса строительства должны быть быстрыми и слаженными.
