На смену традиционной покупке квартир с целью постоянного проживания приходит временная аренда жилья. А сегмент аренды ожидает бурное развитие и на вторичном и на первичном рынках.
Несмотря на то, что сегодня не наблюдается столь стремительного роста цен на жилье, как в период с 2000 по 2008 годы, для большинства россиян собственная квартира остается роскошью, которую по-прежнему нельзя себе позволить. Ипотека также пока не стала полноценным инструментом решения «квартирного» вопроса. Мешают и высокие ставки по жилищным кредитам, и заоблачная цена квадратного метра, но самое главное – опасение влезать в «долговую яму» на многие годы в условиях экономической нестабильности.
Кроме того, постепенно меняется менталитет потребителей. Даже люди, у которых есть собственное жилье, в последние годы все чаще рассматривают вариант проживания в снимаемой квартире, которая находилась бы в более удобном районе (например, ближе к работе или к месту проживания родственников) или в большей степени отвечала потребностям по своим параметрам (например, по количеству комнат). Таким образом, уже очень многие решают «квартирный вопрос» в западном стиле. Люди перестали воспринимать отсутствие собственного «угла» как личную трагедию. Большинство осознает, что жить в комфорте можно и нужно сегодня, не тратя годы на то, чтобы накопить необходимую сумму на покупку квартиры. Отдавать ползарплаты на платежи по ипотеке, отказывая себе во всем, тоже готовы немногие.
Рынок аренды сегодня растет очень интенсивными темпами, и в перспективе последующих 10 лет такая динамика, вероятнее всего, сохранится. Соответственно, можно ожидать и значительный рост предложения. В том числе – и развитие сегмента доходных домов. Если на сегодняшний день арендный бизнес в сегменте жилья – по большей части удел физических лиц, то в ближайшей перспективе мы увидим предложение и на первичном рынке. Девелоперы также будут формировать арендный фонд в новых жилых комплексах. Это могут быть как доходные дома целиком, так и несколько квартир или подъезд, который будет изначально предназначен не для продажи, а для сдачи в наем.
Ориентируясь на цену небольшой однокомнатной квартиры в 80-90 тыс. рублей за кв.м, при арендной ставке на уровне 25–30 тыс. рублей в месяц можно выйти на доходность 8-9% годовых. С одной стороны, это критично мало, если сравнивать с инвестициями в девелопмент, но и степень риска значительно ниже. С другой, учетная стоимость квартиры в любом случае возрастет и как минимум немного опередит инфляцию в более долгосрочной перспективе. При этом арендаторы жилья – в свою очередь – получат квартиры в новых домах с современными планировками, коммуникациями, которые находятся под профессиональным управлением. Другими словами, человек будет снимать «юридически чистую» квартиру и не будет зависеть от изменения семейной ситуации или настроения у собственника квартиры, а будет застрахован официальным и прозрачным договором найма.
В целом можно сказать, что в России все большее распространение получает европейский подход к пользованию недвижимостью: не построить, продать и забыть – а построить, управлять и получать стабильный доход. И потребители тоже идут по западному пути, все меньше цепляясь за идею владения жильем. В Европе квартира в собственности – это дорого и совсем необязательно. Наши сограждане постепенно начинают это понимать.
