Госкомпредпринимательства занялось активной имитацией помощи малому и среднему бизнесу. На этот раз Комитет предлагает установить предельные ставки на аренду торговой недвижимости, при этом ограничив рентабельность арендодателя. Но, как замечают юристы, собственники площадей легко найдут необходимые лазейки, чтобы не уменьшить свои заработки.
В начале марта на сайте Госкомпредпринимательства для обсуждения и внесения предложений был вывешен проект постановления Кабмина «О мерах относительно стабилизации цен за предоставление (аренду) торговых помещений (площадей) в торговых объектах, на рынках по продаже продовольственных и непродовольственных товаров в условиях финансово-экономического кризиса». Согласно документу, устанавливаются предельные уровни арендных ставок на эти помещения, не превышающие 20% рентабельности. Минэкономики и Госкомпредпринимательства должны будут в течение двух недель после вступления постановления в силу разработать методику расчета цен.
Отметим, что авторы проекта не разграничивают торговые площади (рынки) и современные торговые центры, коммунальные и частные торговые объекты. В то же время, как отметил Александр Субботин, партнер, адвокат юридической компании «Тарасов и партнеры», «согласно законодательству, владельцы объектов разных видов собственности не могут влиять на права другого». К примеру, государство не может влиять на владельцев коммунальной или частной собственности, т.е. органы местного самоуправления и частные лица соответственно (установление фиксированных цен на аренду также ограничивает права собственников недвижимого имущества). Исключением является разве что случаи, четко урегулированные законодательством, например, лишение прав собственности в общественных целях либо конфискация по решению суда.
В то же время, Юрий Потапенко, юрист международной консалтинговой компании DTZ, отмечает, что рассматриваемое постановление нельзя назвать незаконным. «И согласно Закону «О ценах и ценообразовании», и согласно Хозяйственному кодексу, государство вправе осуществлять госрегулирование цен, в частности, способом, предусмотренным в проекте постановления», – говорит он.
Интересно, что большинство собственников либо управленцев торговых объектов о готовящейся им «бомбе» впервые услышали от корреспондента UGMK.INFO. Поэтому и прокомментировать возможные последствия принятия Проекта Кабмином многие из них затруднялись.
В свою очередь, как заметила Наталия Миколайчук, старший агент отдела торговой недвижимости компании DTZ, «рынок должен регулироваться естественными процессами, что, в общем-то, уже и происходит: если арендодатель видит, что арендатор не в состоянии на каком-то этапе оплачивать установленную аренду и при этом смена его на более финансово состоятельного невозможна в связи с отсутствием такового в условиях финансово-экономического кризиса, арендодатель сам заинтересован в сохранении арендатора путем нахождения компромисса в их финансовых взаимоотношениях».
Отметим, что, по данным международной консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости CB Richard Ellis, в IV квартале 2008 г. владельцы некоторых ТЦ вынуждены были снизить арендные ставки на 25-30%. Кроме того, как сообщила старший консультант по стратегическому консалтингу и оценке украинского представительства этой компании Марина Крестинина, на рынке наблюдается тенденция к переходу с фиксированных арендных ставок на плавающие, которые состоят из фиксированной части и процента от товарооборота.
Что касается рынков, то их хозяева говорят, что их рентабельность по документам и так не превышает 20%. Поэтому смысла в госрегулировании стоимости аренды торговых мест они также не видят.
Интересно, что в пояснительной записке к проекту постановления отмечается, что документ был разработан Госкомпредпринимательства «в связи с многочисленными обращениями», которые поступили в его адрес от общественных организаций, союзов, а также предпринимателей, обеспокоенных чрезмерным увеличением стоимости аренды торговых мест и услуг, которые предоставляются рынкам (торговыми центрами, комплексами и т.д.).
В любом случае, решение Кабмином уже принято (по данным Госкомитета, это произошло 5 марта). Но после того как 11 марта проект отправили для регистрации в Минюст, его судьба в буквальном смысле «покрылась мраком».
Как заметил А.Субботин, даже если госрегулирование арендной платы теоретически станет возможным, «думаю, наши предприниматели и коммунальные предприятия найдут 400 «сравнительно честных» способов обойти такое ограничение». Например, установление официальной цены аренды в рамках определенных государством границ с одновременным использованием «дополнительной» стоимости. Отказ же арендатора платить «дополнительную» цену будет побуждать отказ со стороны собственника предоставить площадь в аренду.
«Эта схема работает активно и сейчас. Причем как в случае с государственной и коммунальной собственностью, так и с частной, с той одной разницей, что в первом случае деньги попадают в карман чиновника, а не в бюджет, а во втором - собственник экономит на налогах», - рассказал А.Субботин. Именно поэтому принятие решения о регулировании цен на аренду торговых площадей не будет иметь никакого результата, хотя возможно подобные инициативы и имеют благую цель.
Фото: chernigov.olx.com.ua
