Аренда с выкупом — это формат, при котором арендатор сначала живёт в квартире и платит за наём, а затем может или обязан её выкупить. Вариант удобен тем, что позволяет переехать сразу, а платить — по частям. Какие нюансы есть у такой сделки — рассказываем в статье.
Как работает аренда с выкупом
Аренда с выкупом может быть реализована двумя способами:
- Через два отдельных договора: аренды и купли-продажи.
- Через единый договор с условием выкупа, где сразу прописан момент перехода собственности.
Такой вариант часто используется при сделках между частными лицами, особенно когда речь идёт о доверии: родственниках, друзьях, «проверенных» квартиросъёмщиках. Иногда аренду с выкупом предлагают и застройщики.
Когда это выгодно
1. Нет возможности внести первый взнос по ипотеке
Аренда с выкупом позволяет многим переехать в собственную квартиру без необходимости годами копить на первоначальный взнос. Вместо крупной суммы — регулярные ежемесячные платежи.
2. Есть сомнения в районе или квартире
Пожить в квартире перед покупкой — редкая возможность. Можно оценить всё: состояние дома, шумоизоляцию, работу управляющей компании, комфорт района, наличие транспорта и магазинов.
3. Хочется зафиксировать цену
В условиях растущих цен на жильё аренда с правом выкупа даёт возможность договориться о фиксированной цене заранее. Это особенно актуально, если квартира находится в активно развивающемся районе.
На что обратить внимание
Чтобы аренда с выкупом действительно работала как альтернатива покупке, в договоре должны быть прописаны ключевые условия:
- Срок аренды и дата выкупа.
- Стоимость квартиры в момент выкупа.
- Порядок зачёта платежей — полностью или частично, с какой даты.
- Обязанности сторон — кто оплачивает ремонт, капремонт, коммунальные платежи и налог на имущество.
- Условия расторжения — по чьей инициативе оно возможно, с какими последствиями.
Формулировки должны быть точными. Например: «50% арендных платежей за период с июля 2025-го по июль 2027-го подлежат зачёту в счёт стоимости квартиры при заключении основного договора купли-продажи».
Если этих условий в договоре нет — ни одна из сторон не будет защищена, и в случае конфликта сделка может сорваться.
Риски
1. Квартира может оказаться с обременением
Если собственник скрыл, что квартира в залоге или под арестом, сделка может сорваться. Чтобы избежать рисков, перед подписанием договора запросите выписку из ЕГРН — так у вас будет понимание, кто настоящий владелец и есть ли какие-то обременения.
2. Деньги могут не зачесть
Если в договоре не прописано, что платежи идут в счёт выкупа, юридически это будет считаться арендой. Если стороны договорились обо всём на словах, платежи всё равно не пойдут в зачёт.
3. Нельзя будет получить налоговый вычет в полном объёме
Часто подобные сделки оформляются с заниженной рыночной ценой, чтобы снизить налоги. Но это может лишить вас части налогового вычета: в договоре купли-продажи будет указана только та сумма, которую вы заплатите при подписании, без учёта предыдущих арендных платежей.
Расторжение договора
Если отказывается арендатор
Если жильцы по какой-то причине передумали выкупать недвижимость:
- При отсутствии отдельного соглашения об авансе внесённые платежи считаются арендой и возврату не подлежат.
- Если была внесена дополнительная сумма в счёт будущей покупки, она может быть возвращена частично или полностью, если это указано в договоре, например: «В случае отказа от сделки собственник возвращает 70% авансового платежа в течение 30 дней».
- Если таких условий нет — вернуть деньги можно только в случае, если удастся доказать в суде, что платежи были именно авансом.
Если отказывается арендодатель
Бывает и обратное: собственник передумывает продавать квартиру — например, меняет планы, находит другого покупателя или хочет поднять цену.
Я жила в съёмной квартире с договором на выкуп, платила вовремя, даже сделала там ремонт. А через два года хозяйка решила продать её другим — сказала, что цены выросли. Договор был составлен неграмотно, про возврат в нём ничего указано не было. В итоге мне удалось вернуть часть суммы, и то только потому, что сохранила переводы с пометками»
Ольга, 34 года
Косметолог
Если договор не содержит прямого обязательства продать квартиру, владелец недвижимости вправе отказаться от сделки. В этом случае арендатор может:
- потребовать возврата внесённых в счёт выкупа средств, если они были документально оформлены;
- потребовать компенсацию убытков, например за вложения в ремонт, но только если есть подтверждение затрат и обязанности арендодателя их возместить.
Если предварительный договор купли-продажи подписан и в нём указаны условия, то арендатор имеет право требовать исполнения сделки или возврата внесённого аванса.
Если договор расторгается по взаимному согласию
Такое тоже бывает — когда ни одна сторона не готова довести дело до продажи. В этом случае возврат авансовых или зачтённых сумм возможен, если так прописано в договоре. Есть альтернативный вариант, когда каждая из сторон оставляет то, что уже получила: собственник — деньги, арендатор — пользование жильём.
Важно: любые формулировки «обещаем продать», «может выкупить при желании» и тому подобное без уточнения сроков, сумм и порядка расчётов не работают. Такие договорённости не будут иметь юридической силы при разбирательстве в суде.
Программы от застройщиков
Некоторые застройщики тоже предлагают арендовать жильё с последующим выкупом. Например, подобное встречается:
- В отдельных жилых комплексах Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга, чаще по семейным и молодёжным программам.
- В муниципальных программах в регионах — для молодых специалистов, врачей, учителей. Здесь аренда с выкупом часто субсидируется, а жильё оформляется по льготной цене.
Аренда с выкупом — это не быстрый путь к собственности, а гибкий формат, который может сработать, если заранее продумать все детали. Если договор составлен грамотно, с указанием цены, сроков, порядка расчётов и ответственности сторон — это может стать хорошей альтернативой ипотеке. Если полагаться на доверие и устные обещания — велик риск потерять и будущую квартиру, и деньги.
