Эксперты ГРМ к концу года ожидают 10%-й рост ставок на аренду офисных площадей.
В настоящее время по многим сегментам качественной офисной недвижимости есть достаточный выбор различных вариантов. Однако по сравнению с тем же периодом прошлого года предложение сократилось ориентировочно в 3 раза.
«По нашим прогнозам, традиционное «осеннее ралли», характеризующееся увеличением реального спроса и количества сделок, начнется в конце сентября - начале октября. В результате чего объем качественного предложения сократится, а цены вырастут в пределах 10% по итогам года», - говорит эксперт ГРМ, Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty.
В целом на начало осени, по данным компании КРЕДИТ МАКС, средний уровень вакантных площадей в офисных центрах Москвы сохраняется в диапазоне 17-20%, т.е. где-то 1,9 млн. кв.м. По уровню спроса продолжает лидировать район ЦАО. Наименее востребованными остаются офисные центры низкого качества: с невыгодным местоположением, с завышенными арендными ставками, а также офисные площади в состоянии под отделку. Поэтому доля вакантных площадей в большинстве новых бизнес-центрах, введенных в эксплуатацию в этом или прошлом году, превышает 50%.
«Менее ликвидные бизнес-центры, расположенные на окраинах, вдали от метро или бывшие заводские помещения, переделанные под офисы, находят своих арендаторов, но не так активно, как бизнес-центры класса А и В+, расположенные внутри Садового кольца и на Юго-Западе. В основном, это компании, располагающие ограниченным бюджетом или желающие сэкономить. Но «звездный час» неликвидных бизнес-центров может настать уже в конце этого года, когда на рынке будет дикий дефицит высококачественной недвижимости», - считает Максим Жуликов.
На начало осени, по данным компании КРЕДИТ МАКС, арендные ставки на качественные офисные площади соответствуют уровню ставок на начало лета: центральный округ от $450 до $1300 за кв.м в год, район между садовым кольцом и ТТК - $ 300 - $ 1000 за кв.м в год; зона за пределами ТТК - $250 - $ 800.
По словам Елены Перловой, члена Экспертного Совета ГРМ, директора департамента коммерческой недвижимости компании «КРЕДИТ МАКС», сейчас арендаторы в первую очередь отдают предпочтение качественным офисных центрам с удобным местоположением, хорошей транспортной доступностью и близостью к метро (не более 10-15 минут пешком). Приветствуется наличие парковки, и желательно, чтобы в помещение уже был произведен ремонт.
Среди дополнительных критериев выбора Максим Жуликов отмечает: предоставление юридического адреса; включение всех расходов в арендную плату, в том числе НДС; размещение в едином блоке; наличие обязательных кабинетов руководителя, переговорной и ресепшн; наличие уборки помещений, опто-волоконной связи, системы вентиляции и кондиционирования, охраны. Если это бизнес-центр, желательно наличие кафе/столовой.
Для собственника помещения при сдаче офиса в аренду по-прежнему важным остается стабильность компании-арендатора и его платежеспособность. Далее требования к арендаторам разнятся в зависимости от класса объекта, его местоположения и позиционирования.
«Ряд собственников заключают договоры исключительно с иностранными компаниями, зачастую, из финансового сектора. Например, в БЦ «Меридиан» все арендаторы – иностранцы. Обусловлено это тем, что многие собственники под залог недвижимости берут кредиты. Как правило, они выбирают иностранные банки, так как ставки в них ниже. Банкам, в свою очередь, чтобы оценить капитализацию объекта, надо понимать, какого рода арендаторы его заполняют, и им гораздо проще это сделать, если компания не российская», - рассказывает Максим Жуликов. Иногда собственники выдвигают довольно специфические требования. Например, арендодатель никогда не подпишет договор с какой-нибудь IT или инженерной компанией, где сотрудники не одеваются в деловые костюмы.
Тем не менее большинство собственников пока готовы идти навстречу своим арендаторам.
«Речь идет и о возможности снижения арендной ставки от заявленного уровня, и о выполнении отделки за счет собственника, либо о предоставлении арендных каникул и последующей компенсацией затрат арендатора на отделку. Также собственник может взять на себя эксплуатационные расходы и коммунальные платежи и включить их уже в ставку аренды», - рассказывает Елена Перлова.
Относительно прогнозов, как уже говорилось ранее, специалисты ожидают к концу года повышение арендных ставок на 10% в связи с плавным сокращением вакантных качественных офисных площадей, что соответствует классической теории спроса-предложения.
Фото: officeplan.ru
